10 апреля Верховный Суд вынес Определение № 306-ЭС24-22184 по делу № А12-25803/2023, в котором встал на сторону участника долевого строительства, заменившего в реестре требований о передаче жилого помещения конкурсного кредитора в порядке процессуального правопреемства.
В 2016 г. Наталье Мониной было уступлено право требования по договору участия в долевом строительстве жилого дома в отношении трехкомнатной квартиры, изначально заключенному 2 марта 2016 г. между застройщиком – ЗАО «Строительная компания «Волго-стройинвест» – и ООО «СтройРесурс». В этот же день Наталья Монина оформила в ПАО Коммерческий банк «Центр-Инвест» кредит на сумму 3,3 млн руб. на приобретение этой квартиры по договору уступки права требования.
26 мая 2017 г. застройщик был признан банкротом. Требования Натальи Мониной в отношении квартиры стоимостью 4,2 млн руб. были включены в реестр требований о передаче жилых помещений определением суда от 28 марта 2017 г.
Впоследствии в связи с неисполнением Натальей Мониной обязательств по кредитному договору банк обратился в суд с иском о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество – права требования квартиры по договору долевого участия. Решением Центрального районного суда г. Волгограда от 10 апреля 2018 г. с Натальи Мониной и поручителя в пользу банка солидарно взыскана задолженность по кредитному договору в сумме 3,5 млн руб., обращено взыскание на квартиру.
Определением суда от 26 марта 2019 г. в деле о банкротстве застройщика удовлетворено заявление Волгоградской проектно-строительной компании о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства и переходе обязанностей застройщика перед участниками долевого строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений. 25 июня 2020 г. конкурсный кредитор Наталья Монина в порядке процессуального правопреемства была заменена на банк в реестре требований о передаче квартиры. 30 декабря 2021 г. многоквартирный дом компанией сдан в эксплуатацию.
Банк «Центр-Инвест» в рамках дела о банкротстве обратился с заявлением о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение установленного судебным актом обязательства – о передаче помещения в соответствии с реестром кредиторов и определением суда от 28 марта 2017 г. В удовлетворении данного заявления банку было отказано с указанием на то, что должником в деле о банкротстве является общество, чьи обязательства переданы Волгоградской проектно-строительной компании, соответственно, права требования должны быть реализованы в порядке искового производства. Поскольку новый застройщик отказался передавать квартиру банку, последний обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с него 9,3 млн руб. в соответствии с договором долевого участия в строительстве от 2 марта 2016 г.
Первая инстанция удовлетворила иск, указав, что в результате приобретения компанией прав и обязанностей застройщика-банкрота к ней перешла обязанность компенсировать размер реального ущерба, определенного п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве, ввиду невозможности исполнить обязательство в натуре. При этом суд пришел к выводу о том, что банком не пропущен срок исковой давности.
Однако апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, оставив иск банка без рассмотрения. Апелляционный суд применил положения Федерального закона от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ о внесении поправок в Закон об участии в долевом строительстве МКД, правовую позицию Конституционного Суда, изложенную в Постановлении от 21 июля 2022 г. № 34-П, и счел, что заявленные банком требования подлежат рассмотрению в деле о банкротстве первоначального застройщика. Суд округа поддержал выводы суда апелляционной инстанции.
Не согласившись с судебными актами апелляционной и кассационной инстанций, банк подал кассационную жалобу в Верховный Суд, в которой, ссылаясь на нарушение судами норм права, просил отменить обжалуемые постановления и оставить в силе решение суда первой инстанции. Изучив жалобу, ВС пояснил, что Законом № 151-ФЗ юридические лица исключены из состава участников строительства для целей применения законодательства о банкротстве, что отразилось на объеме их прав в деле о банкротстве застройщика, поскольку требования юридических лиц по договорам долевого участия в строительстве более не подлежали включению в реестр требований о передаче жилых помещений. Указанные требования стали носить денежный характер и подлежали включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов.
Закон № 151-ФЗ вступил в силу 27 июня 2019 г. Изменения, внесенные этим законом, применяются при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления этого закона в силу. В рассматриваемом случае дело о банкротстве застройщика возбуждено в 2016 г., заметил ВС. В определении указано, что положения п. 3.2 ст. 201.1, ст. 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10–201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1 Закона о банкротстве в редакции Закона № 151-ФЗ применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу данного закона при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.
Со ссылкой на п. 9 Обзора судебной практики разрешения споров о банкротстве за 2023 г., утвержденного Президиумом ВС РФ 15 мая 2024 г., ВС разъяснил, что, в отличие от ординарных дел о несостоятельности при банкротстве застройщика, удовлетворение требований кредиторов осуществляется не только посредством денежных выплат. Так, Законом о банкротстве предусмотрена возможность погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства созданному ими жилищно-строительному кооперативу в целях самостоятельного завершения строительства объекта; погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, если строительство объекта завершено; привлечения приобретателя или иного застройщика в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства.
В последнем случае факт привлечения инвестора или нового застройщика, готового взять на себя обязанность завершить мероприятия по строительству проблемного объекта, и передача ему этого объекта фактически являются моментом начала реализации плана выхода должника из кризиса. Следовательно, с этого момента применительно к банкротству начинаются и расчеты с кредиторами третьей очереди. ВС подчеркнул, что в данном деле обязательства застройщика-должника перед участниками строительства и объект незавершенного строительства переданы новому застройщику на основании определения АС Волгоградской области от 18 апреля 2019 г.
Поскольку к спорным правоотношениям Закон о банкротстве применяется в прежней редакции, без учета изменений, внесенных Законом № 151-ФЗ, Экономколлегия посчитала, что банк был вправе претендовать на получение жилого помещения в натуре. Ввиду неисполнения новым застройщиком обязательства по передаче банку жилого помещения требование последнего о взыскании с ответчика убытков в размере рыночной стоимости квартиры является правомерным, заключила она.
Верховный Суд подчеркнул, что выводы апелляционного суда, переквалифицировавшего требование банка о взыскании убытков в требование о выплате компенсации залоговому кредитору, не являющемуся участником строительства, при прекращении его залогового права, со ссылкой на сформированную в Постановлении № 34-П правовую позицию КС РФ сделаны без учета статуса банка как участника долевого строительства, заменившего в реестре требований о передаче спорного жилого помещения конкурсного кредитора Наталью Монину в порядке процессуального правопреемства уже после передачи объекта незавершенного строительства новому застройщику. Таким образом, ВС посчитал, что у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для оставления искового заявления банка без рассмотрения, а суд округа не устранил допущенные нарушения.
Судебная коллегия отклонила довод Волгоградской проектно-строительной компании о включении в реестр участников строительства застройщика-банкрота требования о передаче объекта долевого строительства, которое в отношении компании являлось заведомо неисполнимым. Приняв на себя в 2019 г. обязательство по исполнению требования о передаче квартиры Наталье Мониной, компания не вправе ссылаться на то, что в 2015 г. разрешение на строительство было изменено, в результате чего не предусматривалось строительство на 24-м этаже квартир, включая спорную квартиру. При принятии обязательств застройщика, признанного банкротом, действуя добросовестно, новому застройщику следовало проявить должную осмотрительность и сопоставить документы, являющиеся основанием для строительства, данные инвентаризации и реестр застройщика.
Более того, как заметил ВС, вступившим в законную силу определением АС Волгоградской области от 8 апреля 2021 г., принятым в деле о банкротстве застройщика, этот вопрос исследовался и новому застройщику было отказано в удовлетворении заявления о признании недействительными сделок, включая договор долевого участия, как заключенных в отношении квартир на «несуществующих» этажах.
Верховный Суд принял во внимание, что суд первой инстанции по данному делу указал, что ответчик письмами, в частности от 18 октября 2021 г., признавал наличие обязательства и обещал погасить требования банка в срок до IV квартала 2022 г., ссылался на наличие других квартир и на возможность их передачи. Непоследовательное и противоречивое поведение нового застройщика лишает его права ссылаться на неисполнимость судебного акта. «В связи с неисполнением компанией своих обязательств в натуре истец правомерно заявил требование о компенсации реального ущерба, определяемого по правилам п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве. Суд первой инстанции дал оценку представленным и полученным в ходе рассмотрения дела доказательствам относительно размера иска и признал требования истца подтвержденными», – отмечается в определении.
ВС также посчитал, что суд первой инстанции мотивированно отклонил заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, в том числе с учетом представленного в материалы дела письма нового застройщика от 18 октября 2021 г. о намерении погасить требования банка. Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу, что судами апелляционной и кассационной инстанций допущены существенные нарушения норм права, а потому отменил обжалуемые судебные решения. Он оставил в силе решение первой инстанции, поскольку им дана надлежащая оценка доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, его выводы соответствуют нормам применимого к настоящему спору законодательства.
Комментируя определение, адвокат МКА «Сальникова и Партнеры» Иван Сидоров подчеркнул, что в рассматриваемом случае ВС РФ защитил права участника долевого строительства, правильно установив фактические обстоятельства дела и, самое главное, четко определив момент начала осуществления расчетов с кредиторами третьей очереди банкрота-застройщика. Он отметил, что судам надлежало определить, в какой редакции применять Закон о банкротстве, что было критически важно для рассматриваемого дела, поскольку от этого зависело право кредитора на получение квартиры. Применение редакции Закона о банкротстве зависело от момента начала осуществления расчетов с кредиторами третьей очереди.
«ВС разъяснил нижестоящим судам, что в банкротстве застройщика моментом начала осуществления расчетов с кредиторами третьей очереди (в случае передачи объекта незавершенного строительства новому инвестору) является момент вынесения в рамках дела о банкротстве определения о передаче проблемного объекта на достройку. Таким образом, Верховный Суд устранил пробел в правоприменении, исключив вольную трактовку судами момента начала процесса расчета с кредиторами», – прокомментировал Иван Сидоров.
Юрист практики недвижимости и строительства ART DE LEX Софья Бельская отметила, что затронутая в определении ВС проблема является актуальной для инвесторов. «В связи с произошедшими в 2019 г. изменениями в Закон о банкротстве корпорации в ситуации несостоятельности застройщика больше не могут рассчитывать на включение в специальный реестр, предполагающий возможность передачи достроенного объекта. Но что делать, если договор был заключен до внесения данных изменений? Некоторые суды указывали, что это никак не влияет на возможность применения новых правил, и отказывали юридическим лицам во включении в реестр участников строительства. Другие суды занимали более логичный подход, согласно которому распространить ретроспективно новые правила на отношения, сложившиеся до 2019 г., невозможно», – пояснила эксперт.
Софья Бельская полагает, что данное определение ВС поставило точку в этом споре, четко указав, что ретроспективное применение новых правил на отношения, возникшие до 2019 г., невозможно. Если корпорация в своих коммерческих или иных целях приобрела строящийся жилой объект до 2019 г., то при банкротстве застройщика она может рассчитывать в определенных условиях на получение этого объекта в свою собственность. «Сложно оценить политико-правовое или экономическое значение именно такого разрешения спора, но невозможно не согласиться с тем, что ВС РФ из-за отсутствия какого-либо специального законодательного указания, как представляется, не мог сделать иной вывод. Логика гражданского законодательства по общему правилу исключает возможность распространения новых правил регулирования на правоотношения, возникшие до вступления новых правил в силу. Такой порядок может быть изменен исключительно специальным указанием закона, чего в данном случае сделано не было»,– поделилась мнением эксперт.
