23 сентября Верховный Суд вынес Определение № 18-КГ25-235-К4, в котором рассмотрел спор о признании жилого дома, построенного на арендованном земельном участке, самовольной постройкой.
Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края на основании п. 2 ст. 32 ЗК РФ постановлением от 31 июля 2015 г. № 1929 предоставила Р. в аренду сроком на 15 лет земельный участок, вид разрешенного использования «для размещения объектов делового, общественного и коммерческого назначения», категория земель «земли населенных пунктов». 6 августа 2015 г. Р. подписала представленный администрацией договор аренды, о чем были внесены сведения в ЕГРН.
8 декабря 2015 г. администрация утвердила схему расположения четырех земельных участков, образованных в результате раздела указанного участка. 11 января 2016 г. земельные участки были поставлены на государственный кадастровый учет, с видом разрешенного использования «размещение крытых спортивных комплексов (физкультурно-оздоровительных комплексов, спортивных залов, бассейнов и т.д.) без трибун для зрителей». На основании постановления администрации от 29 января 2016 г. № 87 участки были предоставлены Р. в аренду. В этот же день с ней были заключены договоры аренды.
На основании деклараций Р. от 4 марта 2016 г. Управление Росреестра внесло изменения относительно вида разрешенного использования участков. 12 апреля 2016 г. Р. заключила с администрацией дополнительные соглашения к договорам аренды, согласно которым участки имеют вид разрешенного использования «для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома», о чем 21 мая того же года были внесены сведения в ЕГРН. 29 июля 2016 г. Р. и Инна Шакирова заключили договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
Постановлением администрации от 11 мая 2017 г. № 680 был утвержден градостроительный план земельного участка, который располагается в зоне застройки индивидуальными и малоэтажными жилыми домами (1Ж-1). 15 сентября того же года отдел архитектуры и градостроительства администрации выдал Инне Шакировой разрешение на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке со сроком действия до 15 сентября 2027 г.
Далее администрация обратилась в суд с иском к Инне Шакировой о расторжении договора аренды земельного участка, однако Туапсинский городской суд 14 июня 2022 г. отказал в удовлетворении исковых требований. 14 февраля 2023 г. апелляция отменила решение первой инстанции и удовлетворила иск администрации, возложив на Инну Шакирову обязанность освободить земельный участок и возвратить его администрации. Четвертый КСОЮ оставил апелляционное определение без изменений.
13 апреля 2023 г. администрация направила в Туапсинский РОСП ГУФССП России заявление о возбуждении исполнительного производства на основании исполнительного листа от 14 февраля 2023 г., 27 апреля было возбуждено исполнительное производство.
Кроме того, во исполнение представления Туапсинской межрайонной прокуратуры об устранении нарушений требований земельного и градостроительного законодательства, а также законодательства о порядке рассмотрения обращений граждан администрацией было издано постановление от 3 августа 2022 г. № 871 об отмене четырех разрешений на строительство от 15 сентября 2017 г., а также принято постановление от 11 августа 2022 г. № 882 «О внесении изменений в постановление администрации Туапсинского городского поселения от 3 августа 2022 г. № 871».
Между тем согласно выписке об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости по состоянию на 6 августа 2023 г. на земельном участке зарегистрирован жилой дом площадью 44 кв. м, год завершения строительства – 2022-й. В связи с этим администрация обратилась в суд с иском к Инне Шакировой о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и возложении на ответчика обязанность по ее сносу в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу, а также о взыскании судебной неустойки.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции, с которым согласилась апелляция, исходил из того, что жилой дом возведен ответчиком на земельном участке, договор аренды в отношении которого расторгнут на основании судебного акта с возложением на ответчика обязанности по его освобождению от любых расположенных на нем объектов. Кассация дополнительно указала, что отсутствие документов о предоставлении земельного участка и разрешительной документации на строительство свидетельствует о самовольности постройки. Помимо этого кассационный суд общей юрисдикции обратил внимание на то, что спорный объект начал возводиться после того, как арендодателем в судебном порядке был поставлен вопрос о расторжении договора аренды, а в рамках дела о его расторжении установлено, что Инна Шакирова не освоила земельный участок в установленные договором и законом сроки, а потому приняла на себя риски строительства, начатого после обращения арендодателя в суд с требованием о расторжении договора аренды.
Инна Шакирова обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что земельный участок был расположен в общественно-деловой зоне и первоначально предоставлен в 2015 г. в аренду без торгов по публичной процедуре выбора и предварительного согласования места размещения и строительства объектов делового, общественного и коммерческого назначения, а после его раздела один из образованных земельных участков передан в аренду для размещения крытых спортивных комплексов без трибун для зрителей, после чего был изменен вид разрешенного использования данного участка на вид «для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома» и получено разрешение на строительство на нем индивидуального жилого дома. Таким образом, строительство жилого дома начато ответчиком с учетом целевого использования земельного участка.
При этом, заметил Верховный Суд, в п. 26 Постановления Пленума ВС от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что отмена разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию объекта, уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке или уведомления о соответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности в порядке самоконтроля органом, уполномоченным на их выдачу, либо судом не свидетельствует о том, что такой объект является самовольной постройкой.
Как указал ВС, суды оставили без внимания то, что вступившим в законную силу решением Туапсинского городского суда от 15 декабря 2022 г. признаны незаконными и отменены постановления администрации от 3 августа 2022 г. № 871 и от 11 августа 2022 г. № 882 «О внесении изменения в постановление администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 3 августа 2022 г. № 871» в части отмены разрешения на строительство от 15 сентября 2017 г. Вместе с тем, как следует из выписки об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости по состоянию на 6 августа 2023 г., строительство спорного объекта было завершено уже в 2022 г. Кроме того, факт того, что спорный объект начал возводиться после предъявления администрацией требований о расторжении договора аренды земельного участка, не устанавливался судами первой и апелляционной инстанций.
В итоге Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В комментарии «АГ» адвокат Nextons Владимир Кондратьев заметил, что позиция нижестоящих судов в части признания спорного объекта самовольной постройкой фактически сводилась к тому, что объект был возведен на земельном участке, не предоставленном для указанных целей, поскольку разрешение на строительство было отменено, а договор аренды земельного участка расторгнут. «Между тем, как верно отметил ВС, направляя дело на новое рассмотрение, суды нижестоящих инстанций не учли разъяснения, содержащиеся в п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44, в соответствии с которыми отмена разрешения на строительство объекта не свидетельствует о том, что такой объект является самовольной постройкой, а также не приняли во внимание, что вступившим в законную силу решением суда постановление администрации об отмене разрешения на строительство спорного объекта было признано незаконным и отменено», – указал адвокат.
По его мнению, ВС также обоснованно отметил, что строительство объекта было начато ответчиком с учетом целевого использования земельного участка, поскольку, исходя из установленной хронологии событий, в указанный период договор аренды земельного участка действовал, как и действовало разрешение на строительство объекта. «Из содержания судебного акта также усматривается, что строительство объекта было завершено в 2022 г., т.е. до принятия апелляционным судом определения о расторжении договора аренды земельного участка, – заметил Владимир Кондратьев. – Указанные обстоятельства совершенно обоснованно явились основанием для направления дела на новое рассмотрение, учитывая, что по смыслу п. 1 ст. 222 ГК РФ для признания объекта самовольной постройкой необходимо, чтобы спорный объект был возведен без получения необходимых согласований, разрешений или с нарушением применимых норм и правил, если соответствующие требования о получении согласований, разрешений, правила и нормы установлены на дату начала возведения объекта и являются действующими на дату выявления самовольной постройки».
Юрист Алексей Спелов отметил: суды нижестоящих инстанций пришли к выводу о том, что при отсутствии правоустанавливающих документов на участок и разрешительной документации постройка, возведенная в соответствии с целевым назначением земельного участка, является самовольной. Однако, пояснил он, признаки самовольности объекта, когда строительство начато и окончено в условиях правомерности использования земельного участка, не возникают, ведь после окончания строительства собственник объекта приобретает исключительное право пользования землей, необходимой для эксплуатации возведенного объекта.
«В комментируемом определении отмечено, что строительство объекта завершено до расторжения договора аренды. При этом согласно п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденного Президиумом ВС 16 ноября 2022 г.), возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство само по себе не является признаком самовольной постройки. ВС также указал: судами не учтено, что постановление об отмене разрешения на строительство отменено (значит, разрешение на строительство объекта действующее), а факт возведения спорного объекта после предъявления администрацией требований о расторжении договора аренды земельного участка не устанавливался судами первой и апелляционной инстанций», – обратил внимание эксперт.
