×

ВС защитил права добросовестного приобретателя

Адвокат Герман Ясиновский рассказал «АГ» о том, как сумел, дойдя до Верховного Суда, защитить доверителя от незаконного отъема собственности
Адвокат отметил, что необходимо усовершенствовать закон во избежание совершения судьями ошибок при рассмотрении дел, касающихся защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ удовлетворила кассационную жалобу адвоката АП г. Москвы Германа Ясиновского на решение Одинцовского городского суда Московской области и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда об отказе в иске о признании его доверителя добросовестным приобретателем и прекращении залогов недвижимого имущества.

6 мая 2015 г. между С.Г. Коротаевым и С.И. Бобрышевым заключен предварительный, а 6 августа 2015 г. – основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. По данным ЕГРП, собственником объектов недвижимости на момент заключения договоров являлся Бобрышев, обременений (ограничений) его права в отношении продаваемого имущества, за исключением ипотеки, зарегистрировано не было.

После получения в ноябре 2015 г. из суда телеграммы с вызовом в судебное заседание по вопросу о правопреемстве Коротаев узнал о наличии зарегистрированного по решению Одинцовского городского суда от 29 июля 2015 г. залога в отношении недвижимого имущества в пользу С.Г. Киреева по договорам займа, заключенным в 2011–2012 гг. При заключении договора купли-продажи продавец не уведомил Коротаева о наличии залога.

Читайте также
Пирамида судебных ошибок
Об успешной защите добросовестного приобретателя недвижимости
20 Февраля 2018 Мнения

Герман Ясиновский рассказал, что в феврале 2016 г. был подан иск о признании его доверителя добросовестным приобретателем и о прекращении на этом основании залогов (ст. 10 и подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ). «Суд первой инстанции отказал в иске, указав, что доверитель является правопреемником согласно судебному определению о правопреемстве по делу о регистрации залогов, а подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ [в текущей редакции статьи, вступившей в силу 1 июля 2014 г.] на правоотношения по рассматриваемым залогам не распространяется, поскольку они были заключены в 2011–2012 гг.».

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2017 г. решение суда оставлено без изменения, несмотря на доводы стороны защиты.

«Мы отмечали, что доверитель не участвовал в деле о регистрации ипотеки по залогам от 2011–2012 гг. Указали, что он был добросовестным приобретателем – не знал и не должен был знать о залогах и правопритязаниях залогодержателя. Права последнего при этом никогда ранее не были зарегистрированы в ЕГРП (ЕГРН) в связи с его же недобросовестностью, выразившейся в нарушении им ряда законов и злоупотреблении своими правами, – сообщил Герман Ясиновский. – Мы напомнили, что договор купли-продажи сохраняет свою силу, а зарегистрированные доверителем в ЕГРП права никто не оспорил в суде. Кроме того, при вынесении определения о правопреемстве доверителя по делу о регистрации залогов он был ограничен в правах, поскольку не участвовал в нем. Также мы указали, что преюдиция ранее вынесенных судебных постановлений о регистрации ипотеки по залогам и правопреемстве доверителя в данном деле недопустима в силу закона».

В итоге адвокат в интересах доверителя обратился в Верховный Суд с кассационной жалобой, и Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ нашла ее подлежащей удовлетворению.

Верховный Суд указал, что, применяя преюдицию вступившего в законную силу решения от 29 июля 2015 г., суды оставили без внимания, что Коротаев как сторона или третье лицо в деле не участвовал. В связи с этим обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о регистрации ипотеки в пользу Киреева, не могли иметь для Коротаева обязательного характера.

ВС РФ отметил, что суды должны были учесть период заключения договора купли-продажи – с 26 мая 2015 г. по 6 августа 2015 г. – и исходить из подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ. Данной нормой предусмотрено, что залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В определении ВС РФ также отмечено, что, приняв все возможные меры по проверке чистоты сделки, полагаясь на данные ЕГРП, Коротаев был убежден, что получает достоверную и достаточную информацию об отсутствии ограничений (обременений) на приобретаемую недвижимость. Обстоятельств, позволивших усомниться в праве продавца на отчуждение недвижимого имущества, не имелось.

ВС РФ указал, что суд должен был установить обстоятельства, свидетельствующие о наличии у Коротаева статуса добросовестного приобретателя, а также учесть, что договор купли-продажи, заключенный 6 августа 2015 г., действителен, зарегистрированные права истца никем не оспорены.

Судебная коллегия также отметила, что, согласно п. 2 ст. 10 ГК РФ, если установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

ВС РФ заключил, что суду надлежало дать оценку действиям Киреева как добросовестным или недобросовестным, в частности отказу Киреева от предусмотренной законом государственной регистрации ипотеки на объекты недвижимости и, как следствие, отсутствию в ЕГРП необходимой информации о правопритязаниях на них, а также наличию его осведомленности с весны 2015 г. об обстоятельствах отчуждения покупателю Коротаеву заложенной недвижимости, что подтверждается письменными пояснениями Киреева. Однако суд не указал, имело ли место со стороны Киреева злоупотребление правом.

В итоге Верховный Суд отменил апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда и направил дело на новое рассмотрение.

Герман Ясиновский в комментарии «АГ» указал: «Возникла опасная ситуация, когда суды по всей вертикали отказывались защищать нарушенные права законного собственника и добросовестного приобретателя, и в подобной ситуации может оказаться любой приобретатель недвижимости в России».

«Подобные нарушения судами законов подрывают доверие граждан к процедуре регистрации прав в государственном реестре и подтверждают факт отсутствия в стране четкого правового механизма защиты законной собственности, – считает адвокат. – Создается опаснейший прецедент по сделкам с недвижимостью – такие дела указывают мошенникам разного калибра на возможные способы обмана добросовестных покупателей: в государственном реестре не регистрируются обременения, далее следует получение судебного решения о залоге без участия покупателя, затем – определения о правопреемстве, и впоследствии собственник оставляется без законно приобретенного имущества».

По мнению адвоката, несмотря на то что правоприменительная судебная практика идет по пути приоритета и учета прав и законных интересов добросовестного приобретателя и законы фрагментарно учитывают права такого приобретателя, необходимо усовершенствование закона в части конкретизации регулирования этих правоотношений. «Это требуется сделать во избежание продолжения совершения системных ошибок судьями в городских и областных судах, а также исключения случаев недопонимания судьями таких судов норм материального и процессуального права, – подчеркнул Герман Ясиновский. – Статья 44 ГПК РФ, а также п. 2 ст. 223 и подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ требуют дополнений, касающихся расширения и уточнения прав и законных интересов добросовестного приобретателя недвижимости».

Рассказать:
Дискуссии
Защита добросовестных приобретателей
Защита добросовестных приобретателей
Вопросы недвижимости, ЖКХ и земельных правоотношений
15 Марта 2018