×

Не в пользу дольщика

Суды необоснованно снижают размер неустойки на 80–95%, освобождая застройщиков от исполнения обязательств
Материал выпуска № 21 (182) 1-15 ноября 2014 года.

НЕ В ПОЛЬЗУ ДОЛЬЩИКА

Суды необоснованно снижают размер неустойки на 80–95%, освобождая застройщиков от исполнения обязательств

Правовые проблемы, возникающие при строительстве жилых домов в отношениях дольщиков и застройщиков по договорам долевого строительства, очень разнообразны и довольно часто встречаются в судебной практике. Рассмотрим проблемы, возникающие у дольщиков при взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств застройщиком (нарушение сроков сдачи объекта), решения судов в части взыскания неустойки, ее уменьшения судами на основании ст. 333 ГК РФ и проанализируем правомерность подобных судебных решений.

Часть из них удалось решить путем принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон). Одной из важнейших новелл Закона явилась статья об определении законного размера неустойки за нарушение обязательств застройщика перед дольщиками. При этом законодатель установил: если дольщиком является физическое лицо (гражданин), то мера ответственности возрастает. Дословно п. 2 ст. 6 Закона гласит: «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Злоупотребление судами правом снизить неустойку
Несмотря на то что законодатель определил обязанность выплаты неустойки и механизм ее расчета, для российских судов этот факт не имеет никакого значения. Сложилась необоснованно «добрая» и лояльная судебная практика в отношении взыскания неустойки с лиц, нарушивших обязательства. И в то же время явное злоупотребление судами своим правом и грубое нарушение прав пострадавших граждан. Таким образом, дольщики оказываются дважды пострадавшими: первый раз, когда застройщик нарушает сроки сдачи жилья, вынуждая граждан терпеть неудобства и материальные потери; второй раз – когда суд выносит решения о взыскании неустойки за нарушение обязательств в оскорбительно низких размерах. Решения, выносимые судами по данной категории дел, можно лишь формально назвать «решением в пользу истца», по сути, это решения в пользу ответчика-застройщика, поскольку суды, применяя ст. 333 ГК РФ о снижении размера неустойки, взыскивают пени в размерах, в десятки раз меньше требуемых пострадавшими дольщиками.

Безусловно, суд имеет право снизить размер неустойки согласно ст. 333 ГК РФ в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и если этот факт установлен судом. В обзорах практики ВС РФ обращает внимание на то, что снижение размера неустойки в случаях удовлетворения исков дольщиков возможно только в исключительных случаях по заявлению ответчика и обязательно при наличии к тому достаточных веских оснований. Суд должен указать мотивы уменьшения неустойки.

Граждане неоднократно обращались в КС РФ с жалобами на нарушение конституционных прав ч. 1 ст. 333 ГК РФ. В частности, на нарушение гарантии судебной защиты прав и свобод гражданина, нарушение принципа осуществления судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон, а также иных прав и свобод. КС РФ каждый раз отказывал гражданам в принятии жалоб о признании ст. 333 ГК РФ не соответствующей Конституции РФ. В частности, определением от 24 января 2006 г. № 9-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Шаганца Г.А. на нарушение его конституционных прав частью первой ст. 333 ГК РФ» КС РФ разъяснил следующее: «гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной».

Возложение законодателем на суды общей юрисдикции решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 г.).

Определением от 22 января 2004 г. № 13-О гражданке Н.В. Бочаровой было отказано в принятии к рассмотрению жалобы на нарушение ее конституционных прав ч. 1 ст. 333 ГК РФ. Н.В Бочарова оспаривала конституционность ч. 1 ст. 333 ГК РФ, примененной в ее деле судом общей юрисдикции, уменьшившим на основании данной нормы неустойку, которая подлежала выплате ей как кредитору за просрочку исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве жилья.

Также в определении от 10 января 2002 г. № 11-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Бузулуцкой А.М., Егоровой З.И., Марченко А.В., Мокрыщева В.А., Педана В.А., Семенищева И.Т.» КС РФ отмечает: «суды при разрешении этого вопроса в каждом конкретном случае обязаны учитывать специфику данного вида правоотношений и характер охраняемого государством блага».

Вообще в данном случае существует глубокое противоречие. И суть его в том, что с одной стороны закон дает право судьям определять соответствие неустойки ответственности. С другой стороны – в законах четко прописаны правила исчисления неустойки. Получается, одной рукой законодатель дает право и точно прописывает способ расчета при его реализации, а другой – это право забирает, позволяя судьям совершенно произвольно снижать неустойку! Причем в случае снижения неустойки никаких расчетных формул и ориентиров не дается. Потому и снижают в десятки раз и формально совершенно законно!

Совершенно непонятно, какими внутренними убеждениями руководствуются суды, вынося решения о взыскании неустойки и уменьшении ее размера на 80–90%, и главное: на чем основано такое внутреннее убеждение суда?

Обратимся к законодательной практике непосредственно, а именно – внимательно рассмотрим, что рекомендует по данному вопросу «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденный Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г. (далее – «Обзор практики»). Рассматривая вопрос снижения судами неустойки в спорах о долевом строительстве, «судом должны быть приняты во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной заслуживающий уважения интерес ответчика».

Исходя из положений п. 1 ст. 330, п. 1 ст. 333, п. 3 ст. 401, ст. 421 ГК РФ и вышеприведенного разъяснения в их взаимосвязи, суд при определении размера подлежащей взысканию неустойки вправе применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки в случае установления ее явной несоразмерности последствиям нарушения ответчиком обязательств.

Следовательно, суду необходимо исследовать вопрос исключительности случая нарушения ответчиком взятых на себя обязательств и допустимости уменьшения размера взыскиваемой неустойки в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, имущественного положения истца и других заслуживающих внимания обстоятельств. По результатам исследования указанных вопросов суд в обязательном порядке должен привести в своем решении мотивы в обоснование выводов о наличии или отсутствии исключительности соответствующего случая и допустимости уменьшения размера взыскиваемой неустойки.

В реальной практике суды идут навстречу просьбам застройщика о значительном снижении неустойки, зачастую принимая доводы ответчика о том, что выплата неустойки в полном объеме согласно Закону еще более затянет сроки сдачи объекта, приведет к обогащению подавших иски в суд дольщиков и негативно скажется на других участниках строительства, а также в дальнейшем может привести к банкротству застройщика. Однако суды не учитывают, что принимать подобные доводы к рассмотрению незаконно. «Не может служить основанием для снижения размера неустойки довод ответчика о том, что выплата суммы неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не являющихся стороной правоотношений» (п. 27 «Обзора практики»).
Таким образом, можно сделать следующий вывод: «Обзор практики» разъясняет все проблемные вопросы по спорам в долевом строительстве. Открытым остается вопрос: почему московские суды им не руководствуются?

Всеволод САЗОНОВ,
председатель МОКА «Сазонов и партнеры», д.ю.н., эксперт ФПА РФ

Полный текст статьи читайте в печатной версии «АГ» № 21 за 2014 г.