×

Пора вернуть эту землю себе

Курганский адвокат защитила собственников земли от необоснованных притязаний чиновников, обратившись к Конституции РФ
Материал выпуска № 22 (39) 16-30 ноября 2008 года.

ПОРА ВЕРНУТЬ ЭТУ ЗЕМЛЮ СЕБЕ

Курганский адвокат защитила собственников земли от необоснованных притязаний чиновников, обратившись к Конституции РФ

Светлана ЛИБАНОВА, член Совета АП Курганской области, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Курганского государственного университета, к. ю. н., описывает прецедент, который доказывает, что адвокат должен бороться за права своих доверителей, невзирая на натиск чиновников, прикрывающихся государственными полномочиями и ссылками на специальные законы.

Муниципальное образование Курганской области обратилось в районный суд с иском о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения (далее – Участок). Основанием иска послужило неуведомление о продаже Участка и нарушение преимущественного права покупки, делегированного субъектом РФ муниципальному образованию.

Сделка была заключена между собственником Участка С.С. Вороновым и частным лицом Е.И. Подорожным, являющимся директором предприятия, выигравшего областной конкурс на разработку недр. Местная администрация просила суд признать этот договор недействительным. Ее юристы ссылались при этом на п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – ФЗ-101), содержащий положение о преимущественном праве покупки, и ст. 11 Закона Курганской области от 24 декабря 2003 г. № 362 «Об отдельных положениях оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Курганской области» о делегировании субъектом РФ данных полномочий муниципальным районам.

В нашем случае муниципальное образование позарилось на возможность добычи обнаруженного на Участке песка. Ситуация усугублялась тем, что чиновники покровительствовали владельцу соседнего карьера, где добывался песок более низкого качества. Конкуренция владельцу карьера была не нужна.

Интересы администрации представляли юристы владельца соседнего карьера, а не штатные юристы администрации. Наличие сугубо государственного интереса для обращения в суд изначально просматривалось слабо. Поэтому в отношении двух дееспособных участников сделки вопреки их воле администрацией были заявлены требования о применении двухсторонней реституции, а не о переводе прав покупателя на орган местного самоуправления муниципального образования.

Подача администрацией района данного иска и принятие его судом, а главное, рассмотрение иска в течение 4 месяцев явились для добросовестных сторон сделки – пенсионера-продавца и покупателя-предпринимателя тяжелым испытанием, стоившим больших нервов. Покупатель потратил немалые средства на приобретение лицензии и изучение геологии месторождения песка, пригодного для добычи на данном земельном Участке. Из-за судебного вмешательства работы были приостановлены, техника простаивала, а рабочие не получали деньги.

Суд предложил истцу купить спорный земельный Участок по цене, предложенной продавцом, и в соответствии со ст. 96 ГПК РФ внести денежные средства на банковский счет управления Судебного департамента в Курганской области. Однако администрация на это не пошла.

Суды первой и второй инстанции признали, что в данном случае продавцом по сделке С.С. Вороновым была нарушена процедура отчуждения спорного земельного Участка, так как он не уведомил ни субъект РФ, ни администрацию района о намерении продать Участок. Суд посчитал необоснованными доводы ответчиков о том, что изначально спорный земельный Участок был приобретен для ведения личного подсобного хозяйства и в силу п. 1 ст. 1 ФЗ-101 продавец не был обязан уведомлять органы власти о своих намерениях. Суд указал, что ответчиками не представлены доказательства того, что спорный земельный Участок изначально был предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, а последовательность совершенных сделок говорит об обратном.

Представляя интересы Воронова и Подорожного, мы постарались опровергнуть этот вывод суда, указав, что законодатель в ч. 1 ст. 7 ЗК РФ предусмотрел для собственника земли самостоятельный выбор использования земли, признав за ним право продажи земель сельскохозяйственного назначения, используемых или предназначенных к использованию для всех целей, кроме сенокошения и выпаса скота (в силу ст. 81 ЗК РФ). Интересы собственника в этом отношении защищены и ст. 35 Конституции РФ. Гарантированное ею право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом конкретизировано в ст. 209 ГК РФ, позволяющей собственнику по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Представляя интересы собственника, мы пытались обратить внимание суда на несовершенство ФЗ-101 и предложили рассмотреть ситуацию с точки зрения Конституции, гласящей, что именно человек, его права и свободы являются высшей ценностью (ст. 2). Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина – обязанность государства, действия которого должны быть направлены на защиту частных прав граждан (ст. 18).

У администрации не возникло бы желания обратиться с данным иском в суд, если бы формулировки закона четко закрепляли за собственником право выбора порядка использования земельного участка, отнесенного к землям сельскохозяйственного назначения. При том, что в районе имеется 170 га земель сельскохозяйственного назначения, вообще не используемых в течение 7 лет после прекращения деятельности колхоза и его реорганизации в недействующий СПК, администрации почему-то стали интересны вопросы, связанные с использованием земли именно нашим доверителем…

Суд отказал администрации района в удовлетворении заявленного иска, но не со ссылкой на ст. 1 ФЗ-101 (чего было бы достаточно, поскольку ответчик заявил, что цель использования данного Участка земли – ведение личного подсобного хозяйства), а по двум иным основаниям из пяти заявленных в обеспечение защиты права. Каждого из этих оснований было достаточно для отказа в удовлетворении иска и даже в его принятии.

Суд принял во внимание наши доводы о том, что закон предусматривает только один способ защиты права преимущественной покупки – перевод прав и обязанностей покупателя на основании ст. 6, 250 ГК РФ при наличии в бюджете денежных средств, достаточных для приобретения продаваемой доли по цене, за которую она была продана.

На самом деле суд вообще не должен был принимать к производству иск с требованиями о применении двусторонней реституции, так как у администрации района отсутствовало даже право на его подачу и истец не являлся ни собственником земли, ни участником сделки. Удовлетворение данного иска не повлекло бы восстановление его прав, нарушение которых еще требовалось доказать. У истца отсутствовало и само право преимущественной покупки земельного Участка, так как Правительство Курганской области заведомо от него отказалось, переведя земли, на которых располагался Участок Воронова из категории сельскохозяйственных земель в земли промышленного и иного специального назначения (для разработки песчаного карьера). Это произошло еще до продажи Вороновым Участка и подтверждалось согласием главы района на выделение земельного участка для целей разработки участка недр на площади 170 га, включающей 27 га, полученных Вороновым при выделении земель в счет земельных долей в границах колхоза.

Правительство Курганской области еще в июле 2007 г. выразило свою волю относительно судьбы 170 га, объявив о проведении конкурса в августе 2007 г. для предоставления в пользование участка недр, в том числе Участка Воронова в 27 га, тем самым согласившись с переводом этих земель в иную категорию зонирования. Перевод произошел 21 апреля 2008 г. в отношении 27 га земли согласно президентской программе: новый собственник Участка – Подорожный не возражал против перевода, а возглавляемое им предприятие получило права и лицензии на разработку недр.

Свидетельство о государственной регистрации права подтверждало право собственности Е.И. Подорожного на земельный Участок для разработки песчаного карьера, кроме того, был изменен кадастровый номер земельного Участка и вид разрешенного использования.

Из данного прецедента можно сделать следующие выводы.

Главной задачей адвоката, выступающего на стороне граждан и организаций-ответчиков по искам государственных органов и органов местного самоуправления, связанным с правами на земельные участки, является определение истинных целей и задач органов и определение законности их интересов в соответствии с нормами Конституции. В абз. 4 п. 4 постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержатся критерии оснований для отказа в продаже земельного участка. Эти критерии можно применять по аналогии в судебных спорах, связанных с лишением собственников земли путем фактического изъятия различными способами, в том числе и посредством реализации права преимущественной покупки. Суды призваны оценивать доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине резервирования участка для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).

Уяснив, какое законодательство подлежит применению и выявив наличие противоречий в подлежащих применению нормах закона, смело ссылайтесь на мнения ученых по исследуемой проблеме, после чего аргументируйте обязательность толкования судом имеющихся противоречий исключительно в интересах граждан и юридических лиц, а не государства, принимающего несовершенные, противоречивые, исключающие единообразное применение законы. Это возможно и в том случае, когда отсутствует соответствующая судебная практика, и в том случае, когда она имеется, но является не юридической, а политической.

"АГ" № 22, 2008