Московский городской суд опубликовал апелляционное определение от 8 сентября 2025 г. по делу Ларисы Долиной и Полины Лурье о признании недействительным договора купли-продажи квартиры.
С учетом резонансности дела и пониманием, что оно с высокой вероятностью войдет в правоприменительную практику, нижестоящие суды при рассмотрении аналогичных споров будут, как представляется, опираться на выводы, изложенные в апелляционном определении Мосгорсуда, несмотря на то что судебный акт лапидарен по содержанию и не содержит глубоких размышлений на тему права и правоприменительной техники. Фактически в данном решении усматривается опасный прецедент, несущий риски злоупотребления правом.
Рассмотрим ключевые проблемы данного апелляционного определения с позиции норм Гражданского кодекса РФ – с акцентом на основания недействительности сделки и последствия такого признания, включая вопрос о реституции.
Исходя из фабулы дела, Лариса Долина (продавец) заключила сделку купли-продажи жилья под влиянием обмана. Сторона Ларисы Долиной указывала, что сделка недействительна по основаниям ст. 178 ГК РФ (сделка, совершенная под влиянием заблуждения), и данный тезис поддержали суды двух инстанций.
В свою очередь, в диспозиции данной статьи установлено, что сделкой, совершенной под влиянием заблуждения, является сделка, при которой сторона имеет ошибочное представление относительно сути сделки, ее условий или обстоятельств, и заблуждение является настолько существенным, что, действуя разумно и осмотрительно, сторона не совершила бы сделку, зная о действительном положении дел.
Однако, как указывает сторона Ларисой Долиной, она действовала под влиянием мошенников, в связи с чем заключила спорную сделку. То есть сторона (продавец) осознавала, что совершает отчуждение имущества, преследовала цель получения денежных средств от продажи недвижимости для передачи их впоследствии для целей «спецоперации». Из этого следует, что сторона не заблуждалась в правовом эффекте сделки – она целенаправленно продала квартиру, а была обманута в части конечной цели сделки.
Общая совокупность указанных обстоятельств указывает, что сделка была совершена не по ошибке стороны в понимании правового эффекта от ее заключения, а ввиду обмана, допущенного третьей стороной. Следовательно, к данным правоотношениям подлежала применению п. 2 ст. 179 ГК (сделка, совершенная под влиянием обмана).
При этом, исходя из дискреционных полномочий суда и принципа jura novit curia, суд должен был самостоятельно определить нормы, подлежащие применению при рассмотрении данного спора, однако этого сделано не было.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций, разрешая спор, неверно установили нормы материального права, подлежащие применению, что является основанием для отмены вынесенных судебных актов.
Мосгорсуд, подтверждая выводы первой инстанции, указал, что реституция в данном случае неприменима, поскольку «обратное бы образовало на стороне истца ˂…˃ обязанность по возврату денежных средств, которые получены третьими лицами в результате противоправных действий и ответственных за причиненные, в том числе ˂…˃, убытки». Фактически апелляционная инстанция создала ситуацию, при которой на ответчика перекладывается ответственность за неразумность действий истца. То есть усматривается нарушение баланса интересов сторон и принципов гражданско-правовой ответственности, когда на добросовестную сторону возлагаются негативные последствия чужого риска.
Кроме того, суды не учли норму п. 6 ст. 178 ГК, согласно которой при оспаривании сделки применяются правила, предусмотренные ст. 167 Кодекса, а именно обязанность сторон вернуть все в status quo, существовавший до заключения спорной сделки. При этом судами, как и уголовным делом, не установлена вина и/или недобросовестность покупателя недвижимости (Полины Лурье).
Необходимо также отметить, что п. 4 ст. 167 ГК предусматривает возможность неприменения института реституции, но только в том случае, если его применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. В чем заключается антисоциальность сделки по продаже объекта недвижимости с добросовестным участником гражданских правоотношений, суды не пояснили.
На мой взгляд, отказ от реституции в данном случае фактически вводит «штрафной» элемент: добросовестный покупатель лишается имущества без компенсации произведенных затрат, а вся ответственность перекладывается на него за «чужой риск» – неосторожность продавца. Это противоречит принципу разумности и добросовестности (ст. 10 ГК), а также нарушает баланс интересов сторон сделки. Игнорирование указанных институтов создает прецедент, когда жертвы обмана получают «двойную выгоду» (возврат отчужденного имущества), а добросовестные приобретатели несут убытки. Это может повлечь злоупотребления и подрывает доверие к рынку недвижимости. В итоге рассматриваемое судебное решение выглядит скорее как ad hoc мера защиты известной личности, нежели последовательное применение права.
Таким образом, представляется, что решения по данному делу несут риски для развития правоприменительной практики, поскольку, опираясь на изложенные в них выводы, суды могут игнорировать строгую квалификацию оснований недействительности сделок и отказываться от применения реституции в аналогичных спорах. Это особенно опасно в условиях роста мошеннических действий с недвижимостью1.
Без глубокого анализа норм (ст. 178, 179, 167 ГК) суды рискуют принимать решения, не только нарушающие конституционные принципы равенства и справедливости (ст. 19 Основного Закона), но и подрывающие стабильность гражданского оборота.
Для минимизации рисков представляется целесообразным рассмотреть возможность обобщения практики по таким делам на уровне Верховного Суда РФ, подчеркнув необходимость точной квалификации и баланса реституции. Участникам оборота, в свою очередь, стоит усилить due diligence: проверять контрагентов, использовать эскроу-счета и страхование сделок.
В заключение добавлю, что апелляционное определение по делу Л. Долиной, на мой взгляд, – это не только упущенная судом апелляционной инстанции возможность для глубокого правового анализа ситуации, но и сигнал о необходимости реформирования подходов к защите от заключения сделок путем обмана. Без корректировки подобные судебные решения могут привести к хаосу в гражданском праве. Эмоции и резонанс не должны превалировать над законом.
1 См., в частности, публикации на сайте «АГ» «Когда “понимание сути сделки” не тождественно реальной воле стороны», «Чтобы добросовестный покупатель не остался без денег и жилья…», «Адвокату удалось в апелляции отстоять законность сделки доверителя по приобретению квартиры». – Прим. редакции.
