Женщина в возрасте 84 лет, инвалид, – была уверена в том, что помогает спецслужбам в поимке преступников. Она продала квартиру в Москве по заниженной цене, а на вырученные деньги, большая часть которых была переведена мошенникам, купила жилье в незнакомом ей городе – и все это в рамках якобы «спецоперации». Она понимала, что подписывает договор купли-продажи, знала адрес квартиры, стоимость и другие условия сделки, но при этом свято верила, что это лишь спектакль для поимки злодеев. Когда женщина поняла, что ее обманули, столичная квартира уже была переоформлена на иное лицо. Последовало обращение в суд. Однако в подобных ситуациях оспорить сделку купли-продажи как совершенную под влиянием обмана крайне сложно.
Этот пример из адвокатской практики – не частный случай. Он свидетельствует о наличии глубокой лакуны в гражданском праве, когда «понимание сути сделки» не тождественно реальной воле стороны.
Доверитель Е. стала жертвой классической схемы «два голоса»: один угрожал расправой, знал детали ее счетов, информацию о родных и близких; другой – представившийся сотрудником спецслужб – убедил, что «перевод денег» и «продажа квартиры» – лишь приманка для преступников: квартира останется ей, деньги вернут.
Я собрал медицинские доказательства, подтверждающие уязвимость доверителя: результаты МРТ о наличии объемного образования в области мозга, энцефалопатии и гидроцефалии не лишали Е. дееспособности, но создавали почву для патологической внушаемости. Также я документировал системность обмана: 89 телефонных звонков, поступивших доверителю от «сотрудника спецслужб» в течение месяца, наличие уголовного дела о мошенничестве, по которому Е. признана потерпевшей, а также показания соседей доверителя о попытках аналогичного обмана. Кроме того, налицо была абсурдность сделки: зачем Е. – москвичке, более 50 лет проживавшей в центре столицы, не имеющей материальных проблем, – внезапно продавать жилье по заниженной стоимости и переезжать за 100 км от Москвы? Почему она безразлично осматривала новое жилище, а у нотариуса путала цены? Ответ один: доверитель верила в то, что в действительности являлось фикцией. Кроме того, я обратил внимание суда на бездействие покупателя московской квартиры Е. (ответчика) – профессионального риелтора, директора агентства недвижимости. Очевидно, что покупателя должны были насторожить существенно заниженная стоимость квартиры, а также отрешенное поведение продавца.
Указанные обстоятельства были установлены в суде и подтверждены документально, в том числе свидетельскими показаниями. Тем не менее, как следовало из заключения судебно-медицинской экспертизы, наличие указанных заболеваний не лишало истца способности понимать юридическую природу сделки купли-продажи.
Отказ в удовлетворении исковых требований суд мотивировал отсутствием доказательств неспособности истца понимать/руководить действиями в момент заключения сделки (ст. 177 ГК). Касательно признания сделки недействительной на основании ст. 178 ГК суд заключил, что заблуждение истца касалось мотива, а не природы сделки или предмета, при этом закон прямо исключает мотив. Кроме того, суд посчитал недоказанным, что ответчик, покупая квартиру истца, обманывал ее или знал о мошенниках (ст. 179 ГК).
Философия права – сердце проблемы. ГК, как и другие классические кодификации, исходит из рационалистической иллюзии XIX в.: если лицо формально дееспособно и понимает, что подписывает договор купли-продажи, то его мотив («помочь полиции», «спасти внука») – его личное дело. Такой подход в эпоху мошенничеств представляется глубоко ошибочным.
Воля и волеизъявление – классическая дихотомия. Суд в данном случае усмотрел наличие волеизъявления продавца (подпись Е. в договоре купли-продажи). Я как представитель доверителя пытался доказать ее реальную волю – сохранить квартиру за собой и помочь «правоохранителям». Мошенники извратили путь Е. к волеизъявлению, подменив истинную цель ложной.
Закон не содержит прямого указания о том, что профессиональный участник рынка недвижимости (риелтор, инвестор) обязан проявлять осмотрительность при заключении договора купли-продажи. Однако когда 84-летняя женщина, явно не ориентирующаяся в нюансах сделки, продает московскую квартиру по цене, существенно ниже рыночной, и покупает жилье в другой области – это, полагаю, не просто «странность»: это громкий сигнал возможного обмана, давления. Игнорирование этого сигнала покупателем и риелторами должно ставить под сомнение добросовестность их поведения. Суд, в свою очередь, требовал доказать наличие сговора ответчика с мошенниками, что является практически нереальной задачей и перекладывает бремя борьбы с ОПГ на потерпевших.
Таким образом, представляется целесообразным исключить из ст. 178 ГК ч. 3 «Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной», дополнив ч. 2 той же статьи п. 6, в котором указать, что «сторона заблуждается относительно мотивов сделки» или дополнить ст. 177 Кодекса ч. 1.1, изложив ее в следующей редакции: «Сделка может быть признана недействительной также по иску гражданина, если будет установлено, что он, хотя и способен был понимать значение своих действий и руководить ими, совершил ее под влиянием системного обмана, насилия или угроз со стороны третьих лиц, приведших к коренному заблуждению относительно истинной цели (мотива) сделки, явившегося единственной причиной ее совершения, при условии, что контрагент по сделке знал или заведомо должен был знать о таких обстоятельствах и уязвимом положении гражданина».
В предложенной редакции норм закон признает, что ложный мотив, навязанный извне, может полностью извращать волю стороны сделки, а «системность обмана» отсекает бытовые сожаления (продал дешево – передумал) и требует доказанной схемы манипуляции. Важным аспектом является должная осмотрительность контрагента по сделке: недопустимо игнорировать такие аспекты, как возраст и поведение сторон, цена сделки и т.д. Считаю, что предложенные изменения также будут способствовать защите прав добросовестных приобретателей, не заметивших скрытых обстоятельств совершаемой сделки.
В заключение добавлю, что пока указанные нормы ГК применяются в действующей редакции, задача адвокатов, выступающих в качестве представителей сторон сделок, – доказывать суду все обстоятельства дела, не ограничиваясь выводами экспертного заключения о «понимании природы сделки» ее стороной. Такие обстоятельства, как возраст стороны, ее растерянность/зажатость на видеозаписях, неадекватная цена сделки, спешка при ее заключении, подозрительные схемы расчетов, отсутствие у продавца логичного мотива для совершения данной сделки, имеют важное значение, поэтому стоит скрупулезно собирать доказательства по каждому пункту. Также важно требовать оценки судом таких обстоятельств, как: проявлял ли покупатель или риелтор обычную при данных обстоятельствах осмотрительность; мог ли он не заметить очевидного. В некоторых случаях представляется целесообразным запросить историю сделок покупателя – например, часто ли он заключал их с лицами пожилого возраста по ценам ниже рыночных.
Что касается экспертизы, важно задавать эксперту правильные вопросы – например, могли ли установленные соматоневрологические заболевания в сочетании с интенсивным психогенным воздействием обусловить формирование у лица стойкого, не соответствующего действительности представления об истинной цели (мотиве) совершаемой сделки при сохранении формального понимания ее юридической сути? При наличии уголовного дела о мошенничестве важно активно взаимодействовать со следователем – в частности, заявлять ходатайства о допросах подозреваемых/обвиняемых в рамках гражданского процесса о возможных связях с покупателем.
Резюмируя, отмечу, что предлагаемые изменения законодательства – не просто техническая правка. Они касаются восстановления баланса между формальной дееспособностью лица и реальной свободой воли в ситуации, когда манипуляции становятся «оружием массового поражения».
