В последнее время в России наблюдается новая схема мошенничеств на рынке недвижимости. Ее «героини» – как правило, женщины пенсионного возраста, которые продают квартиру, переводят деньги мошенникам, после чего через суд признают сделку недействительной и возвращают себе жилье. В результате добросовестные покупатели теряют и деньги, и квартиры, а долги «обманутых» пенсионерок переводятся в банкротство.
Чтобы понять, как работает эта схема, проанализируем ее поэтапно.
Женщина-пенсионерка, зачастую признанная недееспособной или ограниченно дееспособной, на основании нотариально удостоверенной сделки купли-продажи продает квартиру покупателю. Документы проверены, договор оформлен по всем правилам, и деньги передаются продавцу.
На основании доверенности или под давлением мошенники вынуждают пенсионерку перевести деньги им – формально денежные средства исчезают со счета продавца. Они либо с самого начала ведут жертву, предлагая продать объект недвижимости и передать денежные средства им в дальнейшем (при этом жертва не находится в сговоре с ними), либо вступают в сговор с пожилой женщиной.
Мошенники подают в суд иск о признании сделки недействительной на основании ГК РФ, а именно:
- оспаривают ее как сделку, совершенную гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК). Мошенники предоставляют суду фиктивные справки из ПНД о «слабоумии» или «невменяемости» продавца, которые зачастую выданы после сделки;
- оспаривают ее как кабальную сделку, совершенную под влиянием обмана, насилия или угроз (ст. 179 ГК).
(Самый яркий пример – продажа квартиры Ларисы Долиной).
Суд, видя пожилого, растерянного человека, часто склонен признать сделку недействительной. При этом он руководствуется принципами защиты социально менее защищенных категорий граждан, что обычно оправданно, однако в данном случае оставляет лазейку для злоупотреблений.
Согласившись с иском, суд применяет последствия ст. 167 ГК – двустороннюю реституцию: покупателю возвращают квартиру, продавцу – деньги. Но у пенсионерки этих денег нет, так как они переведены мошенникам.
Тогда пенсионерка обращается в суд с заявлением о собственном банкротстве, в результате сумма задолженности зачастую списывается, а покупатель остается ни с чем.
Анализ ситуации выявил пробелы и противоречия в законодательстве.
Во-первых, игнорируется добросовестность покупателя.
Как указано в п. 2 ст. 167 ГК, при добросовестной покупке последствия в виде реституции применяются только в определенных случаях. На практике суды в делах с участием пожилых граждан зачастую не проводят проверки на добросовестность покупателя, полагаясь на формальные признаки и справки.
Во-вторых, нотариус – не гарант того, что собственник объекта недвижимости не находится под давлением со стороны третьих лиц и сделка не является его добровольной волей. Нотариальное заверение подтверждает юридическую чистоту сделки, однако нотариус – не врач, он не проверяет психическое здоровье сторон. В случаях, подобных описанному, это становится слабым местом.
В-третьих, противоречие в принципах защиты прав участников гражданского оборота. В частности, законодательство ориентировано на защиту как «слабых» участников правоотношений, так и добросовестных приобретателей. В рассматриваемом случае баланс нарушен в пользу мошенников.
Таким образом, практика показывает необходимость пересмотра существующих правовых механизмов. В частности, стоит усилить контроль за сделками с участием пожилых лиц, имеющих диагнозы (психические расстройства, при которых лица не способны осознавать значение своих действий) или подозрение относительно недееспособности. Также представляется целесообразным установить на законодательном уровне (в частности, в ГК РФ, Федеральном законе от 13 июля 2015 г. 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») четкие критерии и механизмы определения добросовестности покупателя, чтобы избежать случаев, когда он становится жертвой мошеннических схем.
Трудно однозначно утверждать, какие механизмы можно разработать, для защиты сторон – как продавца, так и покупателя.
Стоит усилить институт страхования титула при сделках, обязать стороны при совершении сделки по отчуждению объекта недвижимости в обязательном порядке получать справки из психоневрологического и неврологического диспансеров не просто об отсутствии состояния на учете, а проходить именно осмотр, установить, что после достижения определенного возраста сделки по отчуждению объекта недвижимости должны совершаться в присутствии дополнительного члена семьи (близкого родственника), а в отсутствие такого близкого родственника – специалиста органа соцзащиты.
