За последние семь лет владельцам земельных участков, расположенных в Краснодарском крае, было предъявлено несколько тысяч исков об их изъятии. Сложившаяся ситуация выявила ряд системных проблем в законодательстве и правоприменительной практике, что делает исследование данной проблематики актуальным и значимым.
В частности, решением Туапсинского районного суда Краснодарского края от 24 августа 2023 г. по делу № 2-1153/2023 удовлетворен иск Генпрокуратуры к владельцам 42 земельных участков, расположенных на территории бывшего пансионата «Ольгинка».
Иск касается земель, на которых в 1990-е гг. ХХ в. после распада СССР возникла стихийная свалка. Затем администрация Туапсинского района передала эти территории ЗАО «Пансионат Ольгинка». Впоследствии территория была разделена на отдельные участки, которые по договорам купли-продажи перешли в частную собственность. На этих участках были возведены новые гостиницы, заведения общепита и другие объекты1.
Генпрокуратура просила признать недействительными сделки купли-продажи, заключенные в 2008 г., и вернуть земли в собственность района.
Несмотря на то что спорные участки в нынешних границах никогда не принадлежали Краснодарскому краю, истец требовал признать право собственности региона на них. По мнению истца, сроки исковой давности не пропущены.
В ходе судебного заседания ответчики ходатайствовали о пропуске сроков исковой давности. Однако суд не согласился с их доводами и указал, что в соответствии со ст. 195 ГК исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы, под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).
Под субъективным правом, как поясняется в решении суда, понимается гарантируемая и обеспеченная правом мера возможного (дозволенного) поведения участника правоотношения для удовлетворения его законных интересов. «Предоставляя права на имущество, государство, как правообладатель, заинтересовано в охране земель, защите окружающей среды и в обеспечении нужд граждан, выражающихся в отдыхе, лечении и профилактике заболеваний, т.е. в исполнении своих публичных функций и обязанностей перед населением. Настоящий иск направлен на защиту именно публичных интересов – Краснодарского края и неопределенного круга лиц, выходящих за пределы субъективных прав непосредственных участников сделки. При этом следует иметь в виду, что публичный интерес возникает в том случае, когда в соответствующих правоотношениях государство выступает как субъект публично-правовых отношений, а также когда частноправовые отношения государства существенно затрагивают осуществление им своих публично-правовых функций.
Таким образом, иск прокурора не направлен на защиту субъективного имущественного права участников оспариваемых сделок, в связи с чем на заявленные требования не может распространяться исковая давность. Более того, согласно статье 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования о защите нематериальных благ, к числу которых относится право на благоприятную окружающую среду. При таких обстоятельствах Краснодарский край и неопределенный круг лиц, в защиту интересов которых выступает прокурор, не являясь непосредственными участниками незаконных сделок, не знали и не могли знать о нарушениях, допущенных ответчиками», – резюмировал суд.
Однако при таком походе при рассмотрении указанной категории дел добросовестные приобретатели, которые при покупке участков руководствовались действующим законодательством РФ, оказываются в уязвимом положении. Они сталкиваются с риском потери права собственности, несмотря на отсутствие участия в предыдущих нелегитимных сделках, если таковые состоялись.
В еще одном примере спустя 40 лет с момента возникновения оснований для предъявления исковых требований, 28 декабря 2023 г., Адлерский районный суд Краснодарского края удовлетворил иск заместителя Генпрокурора об изъятии у 28 ответчиков около сотни объектов недвижимости на территории бывшего пансионата «Весна».
В обоснование заявленных требований истец указал, что Генпрокуратурой проверена законность использования земель особо охраняемых природных территорий и выявлены факты незаконного выбытия из владения РФ высоколиквидных объектов недвижимости, а также принятия администрацией г. Сочи противоречащих закону решений о передаче в пользование коммерческой организации земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и их самовольной застройке, повлекшей причинение ущерба государству и вреда почвам и почвенным беспозвоночным как объектам охраны окружающей среды2.
Обосновывая свое решение, суд указал: «проявляя должную осмотрительность и действуя добросовестно, ответчики отказались бы от заключения сделок, противоречащих закону, тем самым, исключив наступление для себя неблагоприятных последствий».
Решение обжалуется в апелляционном порядке.
Более того, собственникам участков, расположенных на территории Национального парка г. Сочи, предъявлено свыше 3,5 тыс. исков об их изъятии.
Как сообщается в открытых источниках, законность приобретения и владения будет подтверждаться или опровергаться в судебном порядке во избежание предвзятого отношения со стороны госорганов3.
В г. Сочи по уголовному делу о незаконном выводе более 4 тыс. га земли из состава Национального парка арестовано 11 тыс. участков; более 650 из которых к настоящему времени изъяты. Согласно фабуле возбужденного в сентябре 2021 г. уголовного дела по ч. 4 ст. 159 УК РФ 25–30 лет назад неустановленные лица похитили эти земли у Сочинского заповедника путем подлога документов. В постановлении о возбуждении дела указано, что «неустановленные лица путем использования подложных документов о правах на земельные участки и о местоположении координат их границ, представленных в органы государственной регистрации прав, расположенных на территории г. Сочи Краснодарского края, в период времени с 1998 года по настоящее время, приобрели права собственности на 11.066 земельных участков, образованных вопреки имущественным интересам Российской Федерации за счет земель федеральной собственности, общей площадью 4 983,01 га»4.
Потерпевшим лицом признана Российская Федерация, которой в результате указанных действий нанесен ущерб на сумму свыше 1 млрд руб.
В конце 2021 г. арестованные участки начали изымать. Таким образом, получается, что добросовестные приобретатели отвечают за недоказанные правонарушения неустановленных лиц.
В другом схожем деле в 2023 г. прокуратура потребовала расторжения 46 договоров об аренде земельных участков в с. Шепси Туапсинского района, а также демонтажа 157 объектов капитального и некапитального строительства. По мнению истца, администрация Шепсинского сельского поселения в 2015 г. своим постановлением неправомерно изменила категорию участков с «земель особо охраняемых территорий и объектов» на «земли населенных пунктов». В том же году ЗАО «Пансионат “Шепси”» незаконно разделило участок общей площадью 47,2 га на 46 участков, после чего они были переданы в аренду третьим лицам для застройки. Суд исковые требования удовлетворил5.
Однако в указанном деле не были приняты во внимание сроки исковой давности. В результате 45 добросовестных приобретателей были лишены земельных участков. Это подчеркивает уязвимость процессуального положения добросовестных приобретателей в рассматриваемой категории споров.
В еще одном примере решением Краснодарского краевого суда от 6 марта 2023 г. по делу № 3а-5/2023 частично удовлетворено административное исковое заявление прокуратуры Краснодарского края к городской Думе муниципального образования г. Новороссийск о признании недействующим в части решения Гордумы от 22 ноября 2011 г. № 158 «Об утверждении генерального плана городского округа муниципального образования г. Новороссийск».
Как отмечается в решении суда, в обоснование заявленных требований указывалось, что оспариваемым решением городской Думы при включении в границы населенного пункта станицы Раевской участков, относящихся к категории земель сельхозназначения, не учитывалось их наложение на земли лесного фонда Абраусского участкового лесничества Новороссийского лесничества.
Однако, по мнению одного их представителей ответчика, суд не учел, что сведения, изложенные прокурором в административном иске, в части расположения спорных участков в границах лесного фонда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела: спорные участки были предоставлены в частную собственность до 1 января 2016 г. и к землям лесного фонда не относятся.
Изложенное дает основания полагать, что предъявление требований об изъятии земельных участков, расположенных в Краснодарском крае, носит системный характер, а споры, связанные с изъятием земельных участков, как правило, являются коллективными. Однако ответчики имеют различные основания приобретения спорных участков в собственность, что влечет процессуальное соучастие. Несмотря на то что прокурор, как и любое другое лицо, участвующее в деле, обладает равными с другими участниками процессуальными правами, практика показывает, что его положение нередко является преимущественным. Кроме того, характерными чертами споров об изъятии земельных участков выступают коллективность и пропуски сроков исковой давности.
1 Бондаренко А. Изъятие без срока давности? / А. Бондаренко // Российская газета. – 18.07.2023. – Федеральный выпуск: № 157 (9102).
2 Решение Адлерского районного суда Краснодарского края от 28 декабря 2023 г. по делу № 2-7856/2023.
3 Руденко А., Силантьева И. Прокурор Кубани прокомментировал изъятие участков в Нацпарке Сочи / А. Руденко, И. Силантьева // РБК Кубань. – 22 декабря 2023 г.
4 Сунцова Ю. «Хуже, чем в 90-ые». В Сочи суды продолжают изымать у собственников участки с домами / Ю. Сунцова // Новые известия. – 28 февраля 2023 г.
5 Гаспарян Т. Отельеров просят на выход / Т. Гаспарян // Коммерсантъ. – 30 мая 2023. – Коммерсантъ (Краснодар) № 95. С. 8.
