Льготы для арендаторов в связи с пандемией

Законодательные новеллы 2020 г., закрепившие комплекс льгот для арендаторов – субъектов малого и среднего предпринимательства, повлекли ряд практических проблем.

В ходе оказания юридической помощи пострадавшим арендодателям наиболее «животрепещущими» стали вопросы о порядке исполнения требований об отсрочке уплаты арендной платы. В случаях разрешения спора в судебном порядке также возникали разногласия, связанные с взысканием гарантийного платежа и возможностью уменьшения арендной платы в отношении уже расторгнутого договора.

Несмотря на увеличение количества споров, связанных с разрешением указанных вопросов судебными инстанциями, оценка перспектив таких дел по-прежнему затруднительна. Большинство судебных актов, затрагивающих эти проблемы, остаются на уровне апелляционного рассмотрения. На практике это сужает их применимость до конкретного субъекта РФ (во многих случаях даже до конкретного состава судей в апелляционном суде). Некоторые дела в настоящее время находятся на стадии кассационного или надзорного обжалования (заседания назначены, но итоговый акт не вынесен).

Напомню, что рассматриваемые льготы были предусмотрены Требованиями к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 439 (далее – Требования). Так, согласно подп. «а» п. 3 Требований «задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды» (выделено мной. – М.М.).

В связи с этим один из наших доверителей (арендодатель) задал вполне очевидные вопросы: когда и как истребовать у арендатора, имеющего право на отсрочку, долг по аренде, начисленный за период «коронакризиса», если в добровольном порядке задолженность не погашена? Нужно ли разделить долг по арендной плате на количество месяцев, на которое предоставлена отсрочка, и, исходя из этого, рассчитать ежемесячные платежи?

Официальные разъяснения о том, как толковать подп. «а» п. 3 Требований, пока отсутствуют. В судебной практике сложились как минимум три подхода к разрешению данного вопроса.

Первый: арбитражный суд удовлетворяет исковые требования по взысканию арендной платы в полном объеме задолженности за периоды локдауна. При этом в резолютивной или мотивировочной части содержится ссылка на предоставление арендатору (ответчику) отсрочки на условиях и в порядке п. 3 Требований. Комментариев относительно порядка «поэтапной» уплаты в таких судебных актах не содержится. Таким образом, получается, что решение вопросов о порядке осуществления выплат и взыскании арендных платежей будет относиться к компетенции судебных приставов-исполнителей. Такой подход наиболее распространен в арбитражной практике (в том числе в практике АС Московской области и Десятого арбитражного апелляционного суда)¹.

Согласно второму подходу арендатор должен доказать, что не мог осуществлять деятельность в период, указанный в Требованиях, иначе отсрочка не предоставляется. Данный подход выявлен в судебном акте Десятого арбитражного апелляционного суда². Со ссылкой на Обзор Верховного Суда РФ по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (далее – Обзор ВС № 2), арбитражный суд сделал вывод о необходимости выяснения фактических обстоятельств дела в части использования помещений в соответствующий период, возложив при этом бремя доказывания на арендатора.

Третий: порядок, сроки и размер уплаты «поэтапных» платежей, предусмотренных подп. «а» п. 3 Требований, определяются согласно заключенному сторонами договору аренды. За просрочку внесения платежей возможно начисление неустойки. То есть, например, если по договору аренды срок внесения арендной платы – до 10 числа каждого месяца, в этот же срок следует оплачивать суммы долга по аренде за период локдауна³. Между тем в судебной практике (в том числе Уральского округа) мы не нашли решений, основанных на этом подходе.

Следует отметить, что данный подход также противоречит подп. «в» п. 3 Требований, согласно которому начисление штрафов и неустоек не применяется в связи с предоставлением отсрочки (что поддерживает судебная практика)⁴.

Таким образом, исходя из формирующейся судебной практики, есть основания полагать, что взыскание арендной платы будет осуществляться согласно первому подходу. Соответственно, арендодателю целесообразно заявить иск на всю сумму задолженности с указанием возможности предоставления отсрочки. Тем не менее при подаче искового заявления следует дополнительно проанализировать практику, распространенную в конкретном субъекте РФ.

Другой важный вопрос в повестке дня участников арендных отношений, не достигнувших согласия об уменьшении арендной платы, – правомерно ли удержание гарантийного платежа в случае отказа арендатора от договора аренды.

В большинстве случаев гарантийный платеж – это дополнительный месяц аренды, и его возврат арендатору может быть финансово обременительным для арендодателя, который не только недополучил арендную плату из-за законодательных отсрочек, но и вынужден выполнять обязательства по уплате налогов, в том числе имущественных, по которым отсрочки не предоставлялись.

Согласно абз. 2 ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) (вступил в силу 8 июня 2020 г.) «в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 г. отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом ˂…˃ обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит» (выделено мной. – М.М.).

Формирующаяся судебная практика пока не выработала единую позицию относительно толкования абз. 2 ч. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ.

Преобладающая судебная практика исходит из буквального толкования данной нормы о том, что обеспечительный платеж в случае отказа арендатора от договора возврату не подлежит. Этот подход уже подтвержден на уровне кассационной инстанции⁵, а также постепенно формируется в московском округе (на уровне Девятого и Десятого арбитражных апелляционных судов)⁶.

Тем не менее есть судебные акты с противоположной позицией (в некоторых из них зачет гарантийного платежа осуществляется, поскольку договором прямо предусмотрено, что данный платеж идет в счет оплаты последнего месяца аренды)⁷. Данный подход пока менее распространен.

Также предсказуем вопрос: может ли задолжавший арендатор, который отказался от договора аренды и освободил помещение, заявить иск об уменьшении арендной платы по уже прекращенному договору?

Он является разновидностью более общего, теоретического вопроса о том, можно ли изменить уже расторгнутый договор. На наличие такой возможности указывают некоторые документы, относимые в литературе к источникам lex mercatoria⁸ (ст. 6.2.3 Принципов международных коммерческих договоров УНИДРУА, ст. 6:111 Принципов европейского контрактного права и ст. III-1:110 Модельных правил европейского частного права⁹).

Что касается российского законодательства, данный вопрос, казалось бы, уже урегулирован п. 3 ст. 453 ГК РФ, согласно которому обязательства сторон считаются измененными с момента вступления в силу соответствующего решения суда (что неоднократно подтверждалось в том числе Верховным Судом¹⁰). Тем не менее изменение договора на будущее время – общее правило, применимое, «если иное не вытекает из характера изменения договора». При этом разъяснения ВС в Обзоре № 2 свидетельствуют, что арендная плата должна быть уменьшена с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты вступления решения суда в силу. Несмотря на то что этот вопрос относился к порядку применения ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, он может быть по аналогии распространен на введенную с 8 июня 2020 г. ч. 4 данной статьи.

Обозначенная проблема уже была предметом судебных споров. При этом, в отличие от предыдущих вопросов, выделить основную тенденцию в судебной практике по ней пока не представляется возможным.

Согласно первой позиции расторжение договора арендатором исключает возможность последующего внесения изменений в договор аренды в части размера оплаты. Норма ч. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ предусматривает три взаимоисключающих средства правовой защиты арендатора: расторжение договора, заявление иска об уменьшении арендной платы или заявление возражения на иск о взыскании арендной платы о том, что арендодатель необоснованно уклонился от уменьшения последней. Таким образом, если арендатор реализовал право на отказ от договора, его требования или возражения об уменьшении арендной платы удовлетворению не подлежат¹¹.

Вторая позиция предполагает, что внесение изменений допустимо (тем не менее в судебных решениях нет развернутого правового анализа возможности внесения в расторгнутый договор таких изменений – суды ограничиваются только ее констатацией). В данных судебных актах арендная плата уменьшается, как правило, на 50%¹². Если руководствоваться этим подходом, полагаю, следует применять общий срок исковой давности в три года (ст. 195 ГК). Указанный срок применяется в делах об изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК)13. Тем не менее судебная практика о сроках заявления соответствующих требований по Закону № 98-ФЗ еще формируется.

В заключение отмечу, что уровень предсказуемости судебных споров по данной категории дел пока можно охарактеризовать как невысокий. Вместе с тем многие судебные акты по обсуждаемым спорам вскоре должны стать предметом кассационного или надзорного рассмотрения. Растет и количество судебных дел по «арендным» спорам с пострадавшими от ограничений, обусловленных пандемией, сторонами. Таким образом, полагаю, в ближайшие месяцы правовые позиции судов будут стремиться к большему единообразию.