4 декабря «АГ» опубликовала новость о том, как Верховный Суд РФ встал на сторону субъекта малого предпринимательства, которому московские власти не позволили воспользоваться льготной ставкой арендной платы (Определение № 305-ЭС20-6014 по делу № А40-71719/2019).
Как указано в определении, ремонтно-строительная компания арендовала у Департамента городского имущества г. Москвы помещение площадью 143,6 кв. м. Поскольку площадь составляет меньше 300 кв. м, а общество относится к субъектам малого бизнеса, до 2016 г. компания пользовалась льготой по арендной плате, предусмотренной постановлением Правительства г. Москвы от 25 декабря 2012 г. № 800-ПП (далее – постановление № 800-ПП). Согласно данному документу, льготная арендная ставка составляла 3500 руб. за кв. м в год.
В марте 2016 г. Департамент подписал с компанией дополнительное соглашение о продлении договора аренды до 2023 г. При этом ставка по аренде была существенно увеличена и составила 8163 руб. за кв. м в год. Спустя некоторое время компания обратилась в межведомственную комиссию для получения льготы, но ей было отказано. Комиссия обосновала решение наличием задолженности по рыночной стоимости аренды, вытекающей из допсоглашения. Погасив долг, арендатор дважды обращался в комиссию, но получал отказы.
Право на применение льготной налоговой ставки пришлось отстаивать в суде. Общество просило установить с 14 марта до конца 2016 г. арендную плату в размере 3500 руб., а с 2017 по 2019 г. – 4500 руб. за кв. м в год, руководствуясь постановлением № 800-ПП. Новой редакцией постановления с 2017 г. право на обращение за получением льготы в межведомственную комиссию было отменено.
В первой инстанции исковые требования общества были удовлетворены. Апелляционный суд, отменяя данное решение, указал, что арендатор не воспользовался правом на обжалование решения об отказе в предоставлении льготы.
При рассмотрении дела в Верховном Суде было подтверждено право на автоматическое применение льготной арендной ставки для малых предприятий по договорам с Департаментом городского имущества г. Москвы. ВС указал, что сам факт заключения допсоглашения на иных условиях, чем предусмотрено постановлением № 800-ПП, не означает, что применение данного правового акта было исключено сторонами. Другой подход (применение льготной ставки только в отношении арендаторов, не перезаключивших договоры на иных условиях) означал бы нарушение принципа равной имущественной поддержки внутри одной группы малых предприятий (в данном случае арендаторов небольших помещений), предусмотренной как московским, так и федеральным антимонопольным законодательством.
Обсуждаемое определение ВС – далеко не первый случай в «свежей» практике по спорам с Департаментом городского имущества г. Москвы. Чиновники зачастую формально толкуют и применяют меры поддержки малого предпринимательства.
Аналогичные выводы обозначены, в частности, в делах А40-180675/2018, А40-159396/2018, А40-36273/2019 и А40-46725/2019, в которых Верховный Суд поддержал позицию арендатора. При этом суды Московского округа уже восприняли новые позиции в защиту арендатора (постановление АС Московского округа от 11 ноября 2020 г. № Ф05-8659/2020 по делу № А40-83748/2019).
Тем не менее встречается практика кассационных судов, согласно которой суды должны исследовать, исключили ли стороны при оформлении договорных отношений условие о применении к их отношениям актов Правительства Москвы в части определения арендной платы. Согласно п. 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 если федеральный закон, предусматривающий необходимость госрегулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы, то соответствующие акты регламентируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы компетентным органам, осуществляющим управление. Как следствие, если договор противоречит положениям такого акта публично-правового образования, необходимо выяснение воли сторон относительно того, намеревались ли они исключить его действие (см., например, Постановление АС Московского округа от 23 октября 2020 г. № Ф05-9522/2020 по делу № А40-99695/2019).
Теоретически распространение указанного подхода в судебной практике могло бы стать основанием для включения (по инициативе Департамента городского имущества г. Москвы) в проекты соответствующих допсоглашений условий об исключении действий правительственных актов. Тем не менее правомерность подобных действий, на наш взгляд, является неоднозначной с учетом сформулированной ВС позиции о необходимости предоставления равной имущественной поддержки малым предприятиям внутри одной группы.
