×

Не каждый участок, который нельзя приобрести в собственность, ограничен в обороте

ВС разъяснил условия льготной арендной платы за землю
Тарасова Наталья
Тарасова Наталья
Адвокат Адвокатского бюро города Москвы «Аксилиум»

До настоящего времени существовали различные трактовки наличия оборотоспособности земельного участка для понижения арендной платы за него до уровня земельного налога (принцип № 7 Постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582, далее – Постановление № 582).

Указанный принцип подразумевает, что размер арендной платы за ограниченный в обороте участок, необходимый для обслуживания находящегося в собственности здания или сооружения, не может быть выше ставки земельного налога. Если нормативный правовой акт региона или муниципалитета предусматривает иные правила, они не подлежат применению.

Ранее суды не всегда учитывали оборотоспособность участка при решении вопроса об установлении льготной арендной платы, однако данную неопределенность полностью устранил Верховный Суд РФ, который вынес Определение от 15 августа № 309-ЭС19-1374 по делу А60-66858/2017, о чем ранее писала «АГ».

Читайте также
ВС закрепил принцип платности землепользования
Верховный Суд указал, что за арендованное на ограниченном в обороте земельном участке помещение можно платить сумму, не превышающую земельный налог
26 августа 2019 Новости

Фактически высшая судебная инстанция разъяснила, что не каждый земельный участок, который нельзя приобрести в собственность, является ограниченным в обороте.

Рассматривалась ситуация широко распространенная, но не имеющая единой судебной практики.

Напомню, что, как следовало из материалов дела, обществу на праве собственности принадлежит помещение в здании, расположенном на земельном участке, находящемся в собственности муниципального образования. В указанном здании помимо помещений общества находятся помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию и предоставленные в оперативное управление муниципальному учреждению, а также помещение, находящееся в собственности физлица. Площадь земельного участка под зданием составляет 2096 кв. м, разрешенное использование – под здание спортивной школы.

Между администрацией и муниципальным учреждением был заключен договор аренды участка на 49 лет, условиями которого предусмотрена возможность вступления в него всех правообладателей объектов недвижимости, расположенных на нем.

Администрация направила обществу дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым общество включается в число арендаторов участка.

Общество, в свою очередь, отправило в адрес администрации протоколы разногласий к договору, а также указало на возникновение у него права собственности на часть участка и отсутствие у него обязанности заключать соответствующий договор аренды.

Администрация, ссылаясь на уклонение общества от заключения допсоглашения, обратилась в арбитражный суд с иском о возложении на ответчика обязанности заключить договор аренды земельного участка путем подписания допсоглашения на условиях, предложенных администрацией.

По итогам рассмотрения дела Арбитражным судом Свердловской области исковые требования администрации были удовлетворены, однако суды апелляционной и кассационной инстанций не могли прийти к единому мнению о размере итоговой годовой арендной платы.

Ясность внес Верховный Суд РФ, который разъяснил, что, поскольку участок не относится к землям, ограниченным в обороте в соответствии с п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ, принцип № 7 при определении арендной платы неприменим.

ВС РФ обосновал это следующим. В соответствии с п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.

Постановлением № 582 закреплен принцип № 7 учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. В соответствии с ним размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Минэкономразвития России от 29 декабря 2017 г. № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением № 582.

В п. 30 раздела VIII указанных Методических рекомендаций разъяснено, что в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы следует исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством (п. 5 ст. 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

Кроме того, толкование принципа уже было дано ВС РФ ранее – в Решении от 12 сентября 2018 г. по делу № АКПИ18-667. Высшая судебная инстанция пришла к выводу о его применении исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, прямо установленному п. 5 ст. 27 ЗК (земельные участки, ограниченные в обороте).

На сегодняшний день очень важно формирование единой позиции по вопросам льготного исчисления арендной платы, в том числе при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку данная ситуация встречается весьма часто.

Так, Решением Центрального районного суда г. Волгограда от 25 июня 2019 г. по делу № 2-3907/2019 исковые требования об установлении размера арендной платы по договору аренды земельного участка в размере земельного налога и понуждении произвести перерасчет арендной платы были удовлетворены.

Суд пришел к выводу, что, поскольку спорный участок относится к участкам общего пользования, что подтверждает невозможность его приватизации – то есть он ограничен в обороте, – арендная плата в размере 15 тыс. руб., которая значительно выше размера земельного налога (1250 руб. 38 коп. в месяц), нарушает права истца.

Еще одним примером может служить Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 24 июня 2019 г. № 305-ЭС19-4399 по делу № А41-51086/2018. Суды нижестоящих инстанций применяли положения ст. 14 Закона Московской области от 7 июня 1996 г. № 23/96-08 «О регулировании земельных отношений в Московской области» при расчете арендной платы за земельный участок, на котором в собственности находились объекты недвижимости истца. При этом суды не учли, что данный участок ограничен в обороте на основании подп. 7 п. 5 ст. 27 ЗК РФ. Кроме того, при разрешении коллизии между нормами федерального (Постановление № 582) и регионального законодательства (Закон Московской области № 23/96-08) суды нижестоящих инстанций отдали приоритет нормам регионального законодательства, что было исправлено ВС РФ в рассматриваемом определении.

Резюмируя, не могу не согласиться с позицией высшей судебной инстанции относительно применения принципа № 7 определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Думается, что выражение конкретной позиции о необходимости установления наличия оборотоспособности земельного участка для целей расчета взимаемой арендной платы станет началом отсчета единообразной судебной практики по данному вопросу.

Рассказать:
Другие мнения
Мелкумов Артем
Мелкумов Артем
Адвокат, член АП Псковской области, адвокатская консультация № 70 Межреспубликанской коллегии адвокатов
«При исполнении воинских обязанностей»
Гражданское право и процесс
Проблема получения единовременной выплаты родственниками военнослужащих, погибших в зоне СВО
17 апреля 2025
Асламазов Артур
Асламазов Артур
Адвокат, член АП Ростовской области
Нюансы уголовной ответственности хранителя арестованного имущества
Уголовное право и процесс
Удалось добиться прекращения дела о растрате золота общей массой около 40 кг
17 апреля 2025
Ерёмина Анастасия
Ерёмина Анастасия
Юрист налоговой практики адвокатской конторы «Бородин и Партнеры»
Отвечает ли налогоплательщик за пропуск процессуальных сроков контрольных мероприятий?
Налоговое право
КС проверит конституционность ряда норм НК РФ
16 апреля 2025
Порамонова Елизавета
Порамонова Елизавета
Адвокат, член АП Московской области, соуправляющий партнер INSIGHT advocates
«Имущественное обнуление» недопустимо
Арбитражный процесс
ВС подтвердил право граждан-банкротов на достойные жилищные условия и защиту со стороны государства
16 апреля 2025
Порошин Василий
Порошин Василий
Адвокат, член АП Вологодской области, адвокат Первой Вологодской коллегии адвокатов
Казусы в правоприменительной практике
Уголовное право и процесс
И вновь о проблеме прокурорского надзора
15 апреля 2025
Зарбабян Мартин
Зарбабян Мартин
Адвокат, член АП г. Москвы
Переквалификация обвинения на более тяжкий состав после возвращения дела прокурору
Уголовное право и процесс
Соответствуют ли УПК РФ такие действия?
15 апреля 2025
Яндекс.Метрика