В защиту имущественных прав генподрядчика

Проблема компании, интересы которой мы защищали в рамках дела о банкротстве застройщика¹, оказалась на стыке реформы, принесенной поправками в Закон об участии в долевом строительстве², признания новых норм неконституционными и непонимания механизма применения Постановления Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П.

ООО «ПетроПерлитСтрой» являлось генеральным подрядчиком компании-застройщика, с 2015 г. занимавшейся жилой застройкой. Договор генерального подряда предусматривал невозможность приостановления строительных работ в отсутствие оплаты и необходимость соблюдения графика ввода объекта в эксплуатацию.

В 2018 г., когда заложенность застройщика превысила 40 млн руб., стороны заключили договоры долевого участия, а взаимную задолженность нивелировали путем подписания соглашений о зачете встречных требований по ст. 410 ГК РФ. Подписывая акты зачета встречных требований, стороны четко и недвусмысленно выразили свое намерение прекратить взаимные денежные обязательства и в действительности «новировали» обязанность должника-застройщика по оплате выполненных строительных работ обязательством по передаче жилых помещений.

Спустя год застройщик был признан банкротом; в отношении него введена процедура конкурсного производства, что обусловило необходимость включения генподрядчика в реестр кредиторов с требованием о предоставлении жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, с чем изначально согласился Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области «на первом круге» рассмотрения обособленного спора.

Принятие Закона № 151-ФЗ ознаменовало собой реформу института долевого участия в строительстве, поскольку он изменил содержание понятия «участник строительства», сохранив этот статус только за гражданами и распространив новое регулирование ретроспективно. В результате компания-генподрядчик de jure лишилась статуса участника долевого строительства.

АС Северо-Западного округа, направляя обособленный спор на новое рассмотрение, обратил внимание первой инстанции на необходимость решения судьбы требований генерального подрядчика с учетом правовой позиции КС, изложенной в Постановлении от 21 июля 2022 г. № 34-П, которым нормы Закона № 151-ФЗ были признаны неконституционными.

На период устранения «законодательных ошибок» Конституционный Суд предусмотрел временный порядок защиты прав бывших залоговых кредиторов застройщика путем выплаты первоначальной и последующей компенсации. Однако у судов очевидно остались неясности в контексте применения данных разъяснений, ввиду чего на «втором круге» рассмотрения спора генподрядчик лишился статуса не только участника долевого строительства, но и залогового кредитора в силу прямого регулирования ст. 201.15-2 Закона о банкротстве, поскольку обязательства компании-банкрота по завершении строительства перешли к новому застройщику. В результате суд первой инстанции признал требования кредитора как задолженность, вытекающую из договора генподряда, включив задолженность в 42,9 млн руб. в четвертую очередь реестра.

Проблему решил Верховный Суд РФ, который по результатам рассмотрения кассационной жалобы направил дело на новое рассмотрение в части присуждения первоначальной компенсации в порядке, установленном Конституционным Судом.

ВС, в частности, поддержал нашу позицию о том, что суды неправомерно квалифицировали договоры долевого участия как ничтожные, а поведение общества – как недобросовестное, нивелировали соглашения о зачете, действительность которых уже рассматривалась в рамках банкротства компании-застройщика. Залоговое обременение возникло в момент госрегистрации договоров долевого участия и не было оспорено сторонами.

АС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области на «новом круге» рассмотрения спора воспользовался формулой расчета первоначальной компенсации, приведенной в Определении СКЭС ВС от 2 ноября 2023 г. № 309-ЭС22-24570 (6,7) по делу № А60-31963/2020, а именно: К = (С – Р) х 0,6 х Д / 100 (≤ 50% от общей суммы требования кредитора),

где К – сумма компенсации;

С – оценочная стоимость предмета залога;

Р – сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога;

Д – доля требования кредитора в совокупном размере всех требований залогодержателей.

Таким образом, определением АС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 8 июля 2024 г. суд рассчитал в отношении компании-генподрядчика сумму первоначальной компенсации в размере свыше 10,9 млн руб. (25,6% от суммы первоначальных требований) и обязал нового застройщика выплатить ее кредитору. Размер последующей компенсации будет определен после завершения строительства, реализации объекта и формирования застройщиком прибыли.

Примечательно, что Верховный Суд не в первый раз вносит ясность в порядок применения Постановления КС от 21 июля 2022 г. № 34-П. В частности:

• в определениях от 29 августа 2022 г. № 309-ЭС18-13770(4-6) и № 309-ЭС21-22265 разъяснено, что вопрос о размере компенсации лицам, утратившим статус залогового кредитора, подлежит разрешению при рассмотрении заявления нового застройщика о намерении к завершению строительства объекта;
• в определениях от 22 августа г. 2022 № 305-ЭС22-7163 и от 29 января 2024 г. № 306-ЭС21-9477(4) ВС указал на возможность кредитора инициировать отдельный обособленный спор об определении и выплате компенсации за утрату залогового статуса.

Таким образом, лица, утратившие с принятием Закона № 151-ФЗ статус дольщика и права залогодержателя, могут уже на этапе включения требований кредиторов в реестр получить до 50% возмещения их имущественных потерь до расчетов с любыми другими кредиторами, что, безусловно, не может не радовать.