Внесенный в Госдуму проект закона планируется изменить ст. 8.1 ч. 1 Гражданского кодекса РФ, установив, что влекущие возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество сделки должны быть заверены нотариально.
Как указывают авторы документа, в последнее время участились случаи незаконных сделок по отчуждению имущества. По их данным, фактически происходят рейдерские захваты жилых помещений и иной недвижимости, при этом мошенники используют стандартные схемы: подделывают подпись законного владельца квартиры либо под воздействием угроз, алкоголя или наркотиков заставляют собственника подписать договор купли-продажи.
В пояснительной записке к законопроекту подчеркивается, что именно положение законодательства о простой письменной форме договоров с недвижимостью позволяет мошенникам наживаться на беззащитных гражданах. «При обязательном участии нотариуса в оформлении сделки подобное незаконное отчуждение становится невозможно», – уверены авторы проекта.
Впрочем, Правительство РФ не поддержало данную законодательную инициативу. В официальном отзыве поясняется, что положения законопроекта, устанавливающие обязательное нотариальное удостоверение сделок, являются спорными, так как ведут к возникновению дополнительных издержек для оборота недвижимости.
«Необходимо отметить, что законопроектом не предусматриваются гарантии полной имущественной ответственности нотариуса за совершение нотариального действия, признанного впоследствии недействительным. Такое положение приведет к невозможности для физических и юридических лиц обеспечения гарантий получения надлежащей компенсации», – подчеркивается в правительственном отзыве.
Адвокат Юридической группы «Яковлев и Партнеры» Марина Костина подчеркнула, что в настоящий момент система регистрации прав на недвижимое имущество несовершенна. «Основной ее минус, полагаю, состоит в том, что данные реестра нельзя считать достоверными, так как они могут быть оспорены сторонами сделки или иными лицами, права и законные интересы которых затрагиваются», – уточнила она.
По ее мнению, обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом позволило бы устранить данный пробел, но при условии, что в таком случае права последнего собственника были бы гарантированно защищены и не могли бы быть никем оспорены. Исключение могло бы составлять совершение сделки в результате преступных действий ее участников или третьих лиц, которые были бы установлены вступившим в силу приговором суда. «Отсутствие подобных гарантий лишь увеличит сумму расходов на совершение сделки и снимет ответственность с регистраторов», – добавила Марина Костина.
Адвокат Кирилл Иванов также считает, что возвращение нотариальной формы всех сделок с недвижимостью – это спорный вопрос.
«С одной стороны, совсем упрощать форму оформления квартиры не следует, ведь право на жилище является конституционным правом каждого гражданина. С другой стороны, сейчас действуют Законы о государственной регистрации недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которые защищают права сторон при оформлении сделок», – отметил он.
Эксперт напомнил, что решение о государственной регистрации, приостановлении или отказе в государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором прав самостоятельно по результатам правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав.
«Мне неизвестно, насколько меньше было недобросовестных сделок, когда была предусмотрена нотариальная форма. Но то, что в СМИ часто сообщали и сообщают о выявлении недобросовестных нотариусов, это факт. Да, может быть в каких-то случаях еще один фильтр и будет себя оправдывать, но будет ли это сопоставимо с тем, что для многих граждан он вызовет неудобства? Это расходы на нотариуса, очереди, потеря времени», – указал Кирилл Иванов.
По его мнению, законодателю необходимо подумать над следующими нововведениями: выделить отдельно из сделок с недвижимостью сделки с жильем. «Для сделок с землей, гаражами, дачами оставить простую письменную форму, как это действует сейчас. А для сделок с жильем можно установить дополнительный фильтр, чтобы предотвратить возможную неправомерность», – считает он.
Однако этим фильтром не обязательно должен быть нотариус. «Такие функции можно передать адвокатам. Не обязательно всем, а тем, которые, например, выдержали дополнительный экзамен при Росреестре или Минюсте России по сделкам с недвижимостью. За счет отсутствия нотариальной монополии существенно снизится стоимость такой сделки и в то же время граждане получат дополнительную защиту», – пояснил он.
В свою очередь, адвокат АБ «Ковалёв, Рязанцев и партнеры» Виктор Глушаков указал, что описываемый законопроектом механизм снижения рисков мошеннических действий видится ему неэффективным.
По его словам, в многофункциональных центрах, а также в территориальных подразделениях Росреестра, которые занимаются регистрацией перехода права собственности, всегда обращают внимание на присутствие и поведение сторон сделки. Если сотрудник понимает, что сделка совершается против воли стороны, он вправе отказать в приеме документов и вызвать полицию.
«В своей практике я встречал ситуации, когда на заявлении о государственной регистрации была проставлена надпись регистратора о том, что “продавец не осознает, что подписывает”. В последующем регистрация приостанавливалась, а затем в регистрации перехода права отказывали», – уточнил адвокат.
Он также обратил внимание и на то, что сделка может совершаться представителем стороны по доверенности. «То есть мошеннические действия уже могут быть совершены и все упирается в подписание соглашения и регистрацию прав. В этом случае обязательное нотариальное заверение сделки не будет иметь смысла», – считает эксперт.
«В целом я разделяю позицию Правительства РФ, изложенную в отзыве на законопроект. Нотариальное удостоверение сделки по отчуждению недвижимого имущества не является эффективным инструментом борьбы с мошенничеством. Решение проблемы кроется глубже», – заключил Виктор Глушаков.
