Верховный Суд опубликовал Определение № 305-ЭС26-4944 от 1 июля по делу № А40-46544/2024, в котором признал договор аренды публичного земельного участка прекращенным с даты принятия нормативного акта, утвердившего новые правила землепользования, ввиду которых строительство новых объектов на участке невозможно.
5 июня 1997 г. Московский земельный комитет, правопреемником которого является Департамент городского имущества г. Москвы, и товарищество с ограниченной ответственностью «Московский цирк на Цветном бульваре» заключили договор аренды земельного участка для строительства и последующей эксплуатации административного здания сроком на 49 лет. На основании договора уступки в декабре того же года права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к компании «Цирк Никулина и Савацки Лимитед», правопреемником которой является строительная компания «Мос Приват Строй Лимитед».
В марте 2024 г. ДГИ г. Москвы обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды прекратившим свое действие. Он указал, что на предоставленном в аренду земельном участке не осуществлено строительство объекта недвижимости, с момента принятия Постановления Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы» участок находится в территориальной зоне сохраняемого землепользования, в границах которой сохраняется использование ранее построенных объектов, а строительство новых объектов невозможно.
Компания «Мос Приват Строй Лимитед» предъявила к ДГИ г. Москвы встречное требование о расторжении договора аренды земельного участка. Она сослалась на невозможность использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора аренды по вине арендодателя.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об обоснованности первоначального иска Департамента и отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного требования компании. Они исходили из того, что спорный публичный земельный участок, предоставленный правопредшественнику компании по договору аренды, не используется арендатором по целевому назначению, не огорожен, на нем отсутствуют объекты недвижимости. Приказом уполномоченного органа от 19 июня 2009 г. арендатору был утвержден градостроительный план земельного участка, затем выдано свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения, оформлено положительное заключение по проектной документации на строительство по результатам инженерных изысканий.
Как установили суды, компания «Мос Приват Строй Лимитед» в августе 2015 г. обратилась с заявлением о выдаче разрешения на строительство, однако уполномоченный орган решением от 1 октября 2015 г. отказал в выдаче такого разрешения из-за наличия противоречивых сведений в проектной документации и свидетельстве об утверждении архитектурно-градостроительного решения. Тогда арбитражные суды признали отказ уполномоченного органа законным и обоснованным. Арендатор после 2015 г. за получением разрешения на строительство не обращался.
Суды указали, что принятыми в 2017 г. Правилами землепользования Москвы в отношении спорной территории установлена территориальная зона, в которой после принятия данного нормативного акта не допускается строительство новых объектов. Исполнение Департаментом договора о предоставлении в аренду участка для целей строительства ранее планируемого объекта стало невозможным и прекратилось с 28 марта 2017 г.
Также суды обратили внимание, что арендодатель при заключении в 1997 г. договора аренды не мог разумно предвидеть, что через 20 лет Правительством Москвы будут приняты Правила землепользования Москвы, предусматривающие «нулевые» параметры в отношении подлежащего размещению объекта капитального строительства, то есть что фактически будет введен запрет на строительство объекта недвижимого имущества на земельном участке. Кроме того, они учли, что сведений о том, что на момент проведения публичных слушаний и принятия Правил землепользования Москвы в 2017 г. компания «Мос Приват Строй Лимитед» в установленном порядке направляла какие-либо предложения по проекту Правил, не имеется. С момента принятия Правил прошло более шести лет, при этом действий, направленных на изменение градостроительного режима земельного участка, компания не предпринимала. Поскольку договор аренды прекратил свое действие в 2017 г., основания для расторжения данного договора по иску компании отсутствуют.
Вместе с тем кассационный суд отменил судебные акты первой и апелляционной инстанций, отказал в иске ДГИ г. Москвы и направил дело на новое рассмотрение в части встречного иска. Он отметил, что Департамент уведомлением от 30 мая 2017 г. известил «Мос Приват Строй Лимитед» о досрочном расторжении договора на основании п. 22 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса. АС г. Москвы вступившим в законную силу решением от 16 августа 2019 г. по делу № А40-228194/2018 признал незаконной одностороннюю сделку по расторжению договора аренды и признал его действующим.
Как указал кассационный суд, при рассмотрении указанного дела ДГИ г. Москвы, несмотря на то что ему было известно о принятии Правил землепользования Москвы, не ссылался на прекращение договора аренды в связи с принятием в 2017 г. данных правил. После вынесения решения по делу № А40-228194/2018 Департамент признавал спорный договор аренды действующим, о чем с очевидностью свидетельствует инициация им судебных споров по делам о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки. При таком положении кассация посчитала, что у нижестоящих судов не имелось оснований для признания договора прекратившим свое действие с 28 марта 2017 г.
После этого Правительство Москвы и Департамент обратились в Верховный Суд, ссылаясь на нарушение судом кассационной инстанции норм материального и процессуального права.
Рассмотрев дело, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что земельные участки предоставляются в аренду для строительства, исходя из их разрешенного использования, основанного на зонировании территории, заключающегося в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись на участке и которые указываются в градостроительном регламенте в отношении земельных участков, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны.
Как пояснил Суд, в силу п. 3 и 4 ст. 85 ЗК РФ градостроительный регламент обязателен для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки, при этом строительство новых объектов недвижимости может осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. Градостроительные регламенты включаются в правила землепользования и застройки, являющиеся документом градостроительного зонирования.
В определении подчеркивается, что, согласно п. 1 ст. 416 ГК, обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Невозможность исполнения обязательства наступает в случае, если действие, являющееся содержанием обязательства, объективно не может быть совершено ни одним лицом. В частности, если в результате издания акта государственного органа или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.
Судебная коллегия отметила, что строительство на земельных участках, расположенных в территориальных зонах сохраняемого землепользования, новых объектов недвижимости без внесения изменений в Правила землепользования Москвы невозможно. В соответствии с Правилами землепользования Москвы, принятыми в 2017 г., спорный земельный участок, предоставленный в 1997 г. для строительства объекта недвижимости, расположен в границах территориальной зоны сохраняемого землепользования. На участке отсутствуют какие-либо объекты капитального строительства; актуальных разрешений и согласований компетентных органов, позволяющих возведение объекта недвижимости, не имеется. Исполнение договора аренды, предусматривающего строительство объекта недвижимости, невозможно.
Таким образом, ВС согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что Постановление Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. об утверждении Правил землепользования Москвы является актом органа государственной власти, подпадающим под критерии, указанные в п. 1 ст. 417 ГК, принятие которого повлекло невозможность исполнения сторонами условий договора аренды, ввиду чего этот договор считается прекращенным с даты принятия названного нормативного акта. Поскольку заключенный сторонами договор аренды от 5 июня 1997 г. прекратил свое действие 28 марта 2017 г., оснований для расторжения данного договора по встречному иску компании не имеется.
Также Суд обратил внимание, что ссылка кассации на вступившие в законную силу судебные акты по делу № А40-228194/2018, которыми установлено отсутствие у Департамента законных оснований для одностороннего отказа от договора в порядке п. 22 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса, не опровергает того обстоятельства, что в связи с принятием в 2017 г. Правил землепользования Москвы стала невозможной реализация цели предоставления земельного участка, что повлекло прекращение арендных обязательств, в том числе по внесению арендной платы.
Экономколлегия подчеркнула, что расторжение договора по воле одной из сторон и прекращение действия договора в связи с невозможностью исполнения обязательства по не зависящим от сторон обстоятельствам в порядке ст. 416, 417 ГК имеют разные правовые основания, что не было предметом исследования судов при рассмотрении дела № А40-228194/2018. В связи с этим судебные акты по данному делу не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора.
Таким образом, Верховный Суд отменил постановление кассационного суда как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, оставив в силе судебные акты первой и апелляционной инстанций.
Член АП Московской области Тимур Абдрашитов считает, что ВС правильно указал, что расторжение договора по волеизъявлению стороны и прекращение обязательства в силу объективных, не зависящих от сторон обстоятельств на основании ст. 416–417 ГК имеют разную правовую природу и разные последствия, что не было учтено судом округа. «При этом следует отметить, что градостроительные регламенты крупных городов регулярно пересматриваются и добросовестные арендаторы публичных земель нередко оказываются в ситуации, когда цель предоставления участка становится юридически недостижимой без какой-либо вины стороны. Однако конкретно в данном случае представляется, что арендатор, владея таким ценным земельным участком в центре Москвы, без внятных и очевидных причин так и не реализовал свои права с 1997 г., в связи с чем, в частности, и лишился такого актива», – подчеркнул эксперт.
Юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Павел Остапчук отметил, что, с одной стороны, сложно спорить с тем, что прекращение договора и обязательств по нему по не зависящим от сторон обстоятельствам отличается от отказа от договора: в случае отказа суду надлежит установить, имелись ли основания и соответствует ли отказ стороны условиям договора и действовавшему законодательству, в то время как в случае прекращения по ст. 416, 417 ГК подлежат установлению объективные факты: невозможность исполнения обязательства, возникшая в связи с принятием уполномоченным органом соответствующего акта.
С другой стороны, как полагает эксперт, подобная правоприменительная практика ставит под сомнение и основополагающие принципы судопроизводства, в том числе принцип res judicata, и в целом стабильность гражданского оборота: решение суда должно разрешать спор окончательно и, если при рассмотрении более раннего спора между теми же сторонами и по тому же предмету суд уже установил, что договор продолжает действовать, при этом сторона, обращающаяся с новым иском, не сослалась на уже имевшиеся на тот момент фактические обстоятельства, повторные требования удовлетворению не подлежат. Именно на это и указала кассационная инстанция в отмененном постановлении, однако ВС счел такой подход неверным, подчеркнул Павел Остапчук.
«Особняком стоит вопрос правовых последствий: если договор прекратил действие в 2017 г., внесенная арендная плата является неосновательным обогащением Москвы? Да, если участок был возвращен и не использовался арендатором, однако это маловероятно, особенно принимая во внимание разрешение более раннего спора 2018 г. в пользу компании: вряд ли арендатор, добившийся по суду права продолжать использовать участок и исправно вносящий арендную плату, на протяжении семи лет никак его не использовал, тем более – вернул его по акту приема-передачи. Учитывая принцип платности землепользования, закрепленный в ст. 65 ЗК, рассчитывать на возврат арендных платежей не стоит», – считает эксперт.
Павел Остапчук отметил, что с Департамента нельзя взыскать убытки за утрату права пользования участком, поскольку они возникли в результате принятия Правил землепользования Москвы уполномоченным органом в лице Правительства Москвы. С Правительства Москвы убытки взыскать тоже не получится, поскольку они подлежат возмещению только в случае признания Правил незаконными или недействительными в части включения спорного участка в зону «Ф».
«Получение разрешения для строительства объекта вряд ли повлияло бы на разрешение спора в пользу компании: так, при необходимости продлить срок действия РнС, полученного до 28 марта 2017 г., компании, скорее всего, отказали бы по любым формальным основаниям, предусмотренным ст. 51 ГрК, а после указанной даты в принципе отказали бы в выдаче. Единственный способ реальной защиты интересов компании – это удовлетворение встречного иска со ссылкой на ст. 612 ГК, что могло бы при определенном стечении обстоятельств стать основанием для взыскания с Департамента возникших и доказанных убытков, однако теперь эта возможность для компании с большой долей вероятности утрачена», – поделился мнением Павел Остапчук.
