Верховный Суд опубликовал Определение № 41-КГ24-64-К4 от 18 февраля, в котором напомнил, что арендатор не обязан уплачивать арендную плату по договору, если отсутствует возможность пользоваться земельным участком по назначению по независящей от него причине.
26 июня 2020 г. комитет по управлению имуществом г. Батайска и Марина Капикян заключили договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «торговые павильоны и киоски» на срок до 20 ноября 2024 г. Согласно п. 3.2 договора арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными частями не позднее 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления на счет. В соответствии с п. 4.1.1 арендодатель среди прочего имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендатором арендной платы более чем за шесть месяцев. 26 июля 2020 г. земельный участок был передан Марине Капикян по акту приема-передачи.
В конце июля 2020 г. Марина Капикян обратилась в управление архитектуры и градостроительства г. Батайска с заявлением о выдаче разрешения на строительство в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка. Ей было отказано, поскольку согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «город Батайск», утвержденным решением Батайской городской Думы от 27 августа 2009 г. № 358, земельный участок расположен в территориальной зоне Р2 – зона рекреационно-ландшафтных территорий. Кроме того, в ответе указано: «на момент подачи заявления о выдаче разрешения на строительство – вид разрешенного использования земельного участка, торговые павильоны и киоски в ПЗЗ отсутствует. Учитывая вышеизложенное, несоответствие вида разрешенного использования земельного участка действующему законодательству, правовым актам органов местного самоуправления выдача разрешения на строительство не представляется возможной». Также в ответе отмечалось, что для данной территории постановлением администрации от 19 октября 2015 г. № 1987 был утвержден проект планировки и проект межевания территории земельного участка, получение разрешения на строительство объекта капитального строительства невозможно без внесения изменений в ППМ в части изменения вида разрешенного использования в соответствии с действующим градостроительным регламентом зоны Р2.
7 октября 2020 г. Марина Капикян и другие граждане обратились с заявлением в администрацию г. Батайска об утверждении разработанного проекта внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории земельного участка. Постановлением администрации г. Батайска от 15 октября 2020 г. № 1494 Марине Капикян была разрешена разработка проекта изменений в проект планировки и проект межевания территории земельного участка.
18 марта 2022 г. в отношении земельного участка был установлен вид разрешенного использования «охота и рыбалка». 11 июля 2022 г. было выдано разрешение на строительство на земельном участке. 9 августа того же года было зарегистрировано право на объект незавершенного строительства.
Позднее комитет по управлению имуществом г. Батайска обратился в суд с иском к Марине Капикян, указав на ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком. Истец просил взыскать задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды. Согласно расчету задолженности комитет просил взыскать с ответчика арендную плату за период с 21 сентября 2020 г. по 21 декабря 2021 г. в сумме более 629 тыс. руб. и пени за период с 22 сентября 2020 г. по 19 марта 2022 г. в сумме более 40 тыс. руб. от суммы задолженности.
Поскольку ответчик не представил доказательств осуществления регулярных платежей по договору аренды, а также сведений о погашении задолженности на момент рассмотрения дела по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о ненадлежащем исполнении Мариной Капикян своих обязательств по договору аренды. Проверив представленный истцом расчет задолженности, суд признал его арифметически верным и удовлетворил требования о взыскании задолженности по договору аренды. Учитывая, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, суд посчитал, что требования истца в части расторжения договора также подлежат удовлетворению. С данными выводами суда первой инстанции согласились апелляция и кассация.
Марина Капикян обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд. Изучив дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС указала, что общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 данного Кодекса, согласно которому если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Из анализа ст. 328, п. 3 ст. 405, п. 1 ст. 406, ст. 606, п. 1 ст. 611, п. 1 ст. 615 ГК следует, разъяснил Верховный Суд, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Согласно п. 2 и 4 ст. 620 ГК к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым – в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства РФ на момент заключения договора. В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 ГК обратиться с требованием о досрочном расторжении договора. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению, пояснил ВС.
Как отметил Верховный Суд, Марина Капикян неоднократно заявляла, что у нее отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в заявленный истцом период для целей, предусмотренных договором, по причине, за которую арендатор не отвечает, а именно несоответствие земельного участка виду разрешенного использования, указанному в договоре аренды, к строительству объекта капитального строительства приступить не имела возможности, что освобождает ее от обязанности по внесению арендной платы в спорный период. Ответчик ссылалась также на то, что с 29 апреля 2020 г. такой вид разрешенного использования земельного участка, как указанный в договоре аренды от 26 июня 2020 г. «торговые павильоны и киоски», в Правилах землепользования и застройки муниципального образования «город Батайск» отсутствовал. Этим обстоятельствам и возражениям ответчика суды первой и апелляционной инстанции не дали оценки.
Между тем создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды – осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения или пользования сданным в аренду земельным участком. Передача по акту ответчику спорного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования. При этом, как отмечала ответчик, в связи с тем что земельный участок, переданный ей по договору аренды, отсутствовал на утвержденной схеме размещения нестационарных торговых объектов на территории г. Батайска, возведение на нем объекта некапитального строительства также было невозможно, поскольку противоречило бы действующему законодательству. Данные доводы судами не проверены.
ВС заметил, что суды также в нарушение требований ст. 195 и 198 ГПК не дали оценки доводам Марины Капикян о том, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора, поскольку в результате действий истца она была лишена возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. ВС отменил решения нижестоящих инстанций, а дело направил на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В комментарии «АГ» адвокат Анастасия Иванова отметила, что пример правовой ситуации, рассмотренной ВС довольно распространенный. Суды отказывают в исках об оспаривании отказов в выдаче разрешения на строительство со ссылкой на право арендатора обратиться за внесением изменений в градостроительную документацию для приведения в соответствие вида разрешенного использования земельного участка. По ее мнению, данная позиция не может отвечать интересам арендатора, поскольку такой арендатор оказывается в кабальной ситуации, при которой он получил в аренду участок для одной цели, а вынужден использовать для другой.
«По сути, ВС рассмотрел подобную ситуацию в рамках иного спора и фактически встал на защиту интересов арендатора, освободив его от обязанности оплачивать арендную плату за имущество, которым он не может пользоваться по назначению ввиду наличия объективных причин, связанных с изменениями градостроительной документации. При оценке рисков и ликвидности объектов для целей аренды, например, в порядке переуступки или покупки земли, мы всегда рекомендуем своим доверителям запрашивать действующее разрешение на строительство (если участок предполагает цель – строительство объектов капитального строительства), которое позволит заранее избежать ситуаций невозможности использовать участок в соответствии с целями, ради которых он приобретался», – указала адвокат.
Анастасия Иванова считает, что определение ВС сыграет положительную роль не только в спорах о взыскании задолженности по арендной плате, но и при расторжении договоров аренды по инициативе арендатора в порядке ст. 620 ГК, что повлечет упрощение рассмотрения данных споров и упростит бремя доказывания арендатора недостатков переданного имущества.
Как заметила адвокат Сеймской коллегии адвокатов Дарья Дюмина, Верховный Суд в очередной раз исправил элементарные ошибки судов нижестоящих инстанций. Она обратила внимание на то, что ВС отдельно подчеркнул взаимный характер арендных правоотношений. «Суды нижестоящих инстанций проигнорировали саму суть договора аренды, в соответствии с которым обязанностями наделяется не только арендатор, но и арендодатель. В частности, обязанность арендатора по своевременному внесению арендной платы напрямую зависит от исполнения арендодателем обязанности по передаче предмета договора аренды. В рассматриваемом деле арендная плата не подлежала взысканию с арендатора, поскольку именно в результате действий арендодателя арендатор был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды», – пояснила эксперт.
Дарья Дюмина согласилась с позицией ВС о том, что создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды – осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения или пользования сданным в аренду земельным участком, следовательно, у арендатора отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды по причине, за которую арендатор не отвечал.
