27 ноября Верховный Суд вынес Определение № 304-ЭС25-3418 по делу № А27-22862/2023, в котором рассмотрел вопрос о пересмотре стоимости аренды в связи с пересмотром кадастровой стоимости участка.
В августе 2018 г. комитет по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа г. Мыски сдал в аренду ПАО «Угольная компания “Южный Кузбасс”» земельный участок категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «под горные работы, промплощадку, технологическую дорогу» площадью 11,6 млн кв. м в Кемеровской области, право государственной собственности в отношении которого не разграничено, до конца 2034 г. Размер арендной платы по договору определяется исходя из кадастровой стоимости участка, которая на дату заключения договора составляла 15,7 млрд руб. Эта стоимость была определена по состоянию на 29 июня 2018 г. и утверждена актом Федеральной кадастровой палаты Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу, соответствующие сведения были внесены в ЕГРН. Согласно подписанным сторонами протоколам определения величины арендной платы (приложение № 1 к договору) с учетом ВРИ участка плата составила 2% от его кадастровой стоимости, т.е. около 315,2 млн руб. в год.
В 2022 г. УК «Южный Кузбасс» обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу с заявлением об установлении кадастровой стоимости предоставленного в аренду земельного участка в размере его рыночной стоимости. Однако в удовлетворении заявления было отказано.
В конце того же года арендатор обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости. Административными ответчиками по этому делу стали региональное управление Росреестра, публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Кемеровской области – Кузбассу, комитет по управлению государственном имуществом Кузбасса, который в начале ноября 2022 г. утвердил результаты очередной государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Кемеровской области – Кузбасса с датой применения с 1 января 2023 г. Новая кадастровая стоимость спорного участка была установлена в размере 19,5 млрд руб., а кадастровая стоимость участка, утвержденная в 2018 г., стала архивной.
Кемеровский областной суд решением от 14 июня 2023 г. по делу № 3а-150/2023, сославшись на положения Закона об оценочной деятельности, установил архивную кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости – 5,3 млрд руб. на период действия с 2018 г. до 1 января 2023 г. В сентябре 2023 г. УК «Южный Кузбасс», вносившая арендные платежи в установленном договором размере, направила в адрес арендодателя претензию с требованием осуществить перерасчет арендной платы за период с 2020 г. по 2022 г., применить при расчете за прошлый период кадастровую стоимость участка, которую установил суд, и возвратить излишне уплаченные средства за этот период. Поскольку арендодатель не согласился с представленным расчетом, УК «Южный Кузбасс» обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании 624 млн руб. неосновательного обогащения в виде переплаты по договору аренды за 2020–2022 гг.
Суд удовлетворил исковые требований, отметив, что регулируемая арендная плата может быть изменена в связи с изменением кадастровой стоимости публичного земельного участка, если ставка или размер арендной платы в силу НПА уполномоченных органов определяются исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Поскольку истец реализовал право на пересмотр кадастровой стоимости и с учетом того, что Закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменил в 2020 г. правила применения кадастровой стоимости, установленной в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке, он вправе требовать перерасчета арендной платы за 2020–2022 гг., исходя из кадастровой стоимости, определенной решением суда общей юрисдикции от 14 июня 2023 г., и возврата излишне внесенной арендной платы как неосновательного обогащения арендодателя за указанный период. С этим согласились вышестоящие инстанции.
Изучив кассационную жалобу, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда заметила, что спорный участок земли был передан арендатору без торгов по договору от 1 августа 2018 г., он относится к землям, право государственной собственности на которые не разграничено. Договор аренды от 1 августа 2018 г. со стороны арендодателя заключен комитетом как уполномоченным органом городского округа, а размер арендной платы рассчитан на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты, утвержденного постановлением коллегии администрации Кемеровской области от 5 февраля 2010 г. № 47. Согласно этому НПА в отношении земельных участков, предоставленных для проведения работ, связанных с пользованием недрами на территории Кемеровской области – Кузбасса, арендная плата составляет 2% кадастровой стоимости, что для спорного участка составило 315,2 млн руб. в год исходя из кадастровой стоимости, определенной в порядке ст. 16 Закона о государственной кадастровой оценке, сведения о которой внесены в ЕГРН 29 июня 2018 г.
С 2017 г. и по настоящее время в России действуют два закона, в которых содержатся вопросы регулирования, проведения и оспаривания кадастровой оценки: Закон об оценочной деятельности и Закон о государственной кадастровой оценке. Как пояснил Суд, по общему правилу, изложенному в этих законах, кадастровая стоимость недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством, со дня внесения сведений о ней в ЕГРН, за исключением случаев, установленных законодательством. К последним относится принятие решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. В рамках текущего законодательства арендаторы недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить результаты кадастровой оценки, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Оспаривание таких результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 1 января 2017 г. по правилам Закона об оценочной деятельности, осуществляется в соответствии с этим законом. В ст. 22 Закона о государственной кадастровой оценке (в редакции Закона № 269-ФЗ) указано, что оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках госкадастровой оценки, проведенной по правилам этого закона, осуществляется в соответствии с данным законом. При изменении кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Законом № 269-ФЗ, вступившим в силу с 11 августа 2020 г., внесены изменения в ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности и в Закон о государственной кадастровой оценке. Тем самым был установлен новый механизм изменения кадастровой стоимости, запланирован переход от установления кадастровой стоимости в размере рыночной в судебном порядке к установлению данной стоимости бюджетным учреждением. Переходный период применения ст. 22 и 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке действует до 1 января 2026 г. В течение переходного периода высшим исполнительным органом субъекта РФ может быть принято решение о дате перехода к применению ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости.
Закон № 269-ФЗ, изменяя редакцию ч. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности, согласно которой кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных российским законодательством, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, не изменил установленное ст. 18 Закона о государственной кадастровой оценке правило о применении измененной решением комиссии или суда кадастровой стоимости с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Более того, это правило продублировано в ч. 4 ст. 6 Закона № 269-ФЗ. В свою очередь, ч. 8 вышеуказанной статьи установлено, что размер арендной платы за использование недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, в случаях ее определения на основе кадастровой стоимости таких объектов недвижимости за периоды, предшествующие изменению кадастровой стоимости в соответствии со ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, не изменяется.
При этом Законом № 269-ФЗ не предусмотрена возможность изменения арендной платы за публичные объекты недвижимости в связи с изменением кадастровой стоимости в результате ее оспаривания в порядке Закона об оценочной деятельности за периоды, предшествующие году оспаривания. Разъяснения, изложенные в п. 28 Постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которым для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в госкадастр недвижимости, не претерпели изменений в связи с принятием Законом № 269-ФЗ новой редакции ч. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности.
«В абз. 2 п. 14 указанного постановления Пленума ВС РФ разъяснено, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством. Следовательно, понятие “период действия кадастровой стоимости” не является тождественным понятию “период применения кадастровой стоимости”», – отмечено в определении.
Следовательно, указал Верховный Суд, поскольку Закон № 269-ФЗ сохранил ранее действовавшие ограничения для ретроспективного применения измененной кадастровой стоимости, а также ввел ограничения для изменения арендной платы за периоды, предшествующие изменению кадастровой стоимости по правилам ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, пересмотр кадастровой стоимости, ставшей архивной, не влечет пересмотр арендной платы и выкупной стоимости публичного земельного участка, определенной на основании кадастровой стоимости этого объекта, сведения о которой были внесены в ЕГРН.
Положениями Закона № 269-ФЗ и Закона об оценочной деятельности не предусмотрено, что указанное правило не подлежит применению при пересмотре архивной кадастровой стоимости по правилам Закона об оценочной деятельности. При ином подходе арендаторы, оспаривающие результаты определения архивной кадастровой стоимости по правилам Закона об оценочной деятельности, находились бы в более привилегированном положении, нежели те, кто оспаривает результаты определения кадастровой стоимости по правилам Закона о государственной кадастровой оценке. К тому же право на обращение заинтересованных лиц с заявлением об установлении кадастровой стоимости участков в размере их рыночной стоимости закреплено в Законе об оценочной деятельности начиная с 2010 г., поэтому арендаторы публичных земельных участков могли своевременно воспользоваться этим правом.
Таким образом, заметил ВС, внесенная арендатором за пользование публичными землями арендная плата в размере, рассчитанном в соответствии с требованиями земельного законодательства, положениями НПА, регламентирующими порядок определения арендной платы за государственные и муниципальные земли, на основе кадастровой стоимости, сведения о которой в установленном порядке внесены в ЕГРН, не может рассматриваться в качестве неосновательно полученного обогащения арендодателем за период до пересмотра кадастровой стоимости земельного участка по заявлению арендатора. В свою очередь, ретроспективный пересмотр арендной платы на период действия архивной кадастровой стоимости и возврат правомерно внесенной в бюджеты соответствующих публично-правовых образований платы приведут к неоправданному нарушению принципов стабильности, определенности и предсказуемости гражданских правоотношений, баланса интересов сторон, публичных интересов, с учетом того что выплата денежных средств из бюджета влечет расходы соответствующего публично-правового образования, имущество которого подлежит защите, осуществляемой и в рамках гражданско-правового регулирования. В связи с этим Верховный Суд отменил решения трех инстанций и вернул дело на новое рассмотрение.
Адвокат филиала № 49 Московской областной коллегии адвокатов Татьяна Саяпина считает, что в этом определении Верховный Суд обозначил принципиально важную позицию, направленную на защиту стабильности гражданского оборота и публичных интересов. «Ключевым выводом является то, что пересмотр архивной кадастровой стоимости земельного участка в порядке, установленном законом об оценочной деятельности, не может служить основанием для ретроспективного перерасчета арендной платы за периоды, предшествовавшие году обращения с заявлением о таком пересмотре. Суд подчеркнул, что арендная плата, рассчитанная на основе кадастровой стоимости, официально внесенной в ЕГРН и применявшейся в соответствующий период, не является неосновательным обогащением арендодателя, даже если впоследствии кадастровая стоимость была оспорена и снижена. Такой подход соответствует конституционным принципам правовой определенности, поддержания доверия к закону и соразмерности ограничений. ВС указал на необходимость соблюдения баланса между частными и публичными интересами, особенно в сфере распоряжения государственным и муниципальным имуществом. Важным аспектом является толкование положений Закона № 269-ФЗ, который, по мнению Суда, сохранил ранее действовавшие ограничения на обратную силу измененной кадастровой стоимости и не предусмотрел возможности изменения арендной платы за прошлые периоды в связи с оспариванием кадастровой стоимости», – заметила она.
Выводы ВС, как полагает эксперт, должны оказать существенное влияние на правоприменительную практику, особенно в спорах, связанных с арендой публичных земельных участков. «Они формируют важную практику Суда, ограничивающую возможность арендаторов требовать возврата переплат за периоды, когда арендная плата была законно исчислена на основе действовавшей на тот момент кадастровой стоимости. Это усиливает предсказуемость для публичных собственников и органов власти, защищая бюджеты от необоснованных требований о возврате средств, а также подчеркивает важность своевременного использования арендаторами своего права на оспаривание кадастровой стоимости», – полагает Татьяна Саяпина.
Ведущий юрист Enforce Law Company Дмитрий Рыженков заметил, что в этом деле ВС РФ предстояло разобраться в ретроспективном применении новых норм по определению кадастровой стоимости земельного участка для установления арендной платы, а также соотнести свои выводы с базовыми принципами справедливости, равенства прав субъектов гражданско-правовых отношений и поддержания доверия к закону и действиям государства, важность соблюдения которых неоднократно подчеркивал в своих постановлениях Конституционный Суд. «Вопреки выводам судов трех инстанций, ВС посчитал, что Законом № 269-ФЗ, которым внесены изменения в порядок оспаривания кадастровой стоимости участков, не предусмотрена возможность изменения арендной платы за публичные объекты недвижимости в связи изменением кадастровой стоимости в результате ее оспаривания в порядке Закона об оценочной деятельности за периоды, предшествующие году оспаривания. В свою очередь, ретроспективный пересмотр арендной платы за периоды, когда она рассчитывалась исходя из архивной кадастровой стоимости, которая, как ранее отмечал КС РФ, “не лишена экономических оснований”, по мнению ВС, приведет к неоправданному нарушению принципов стабильности, определенности и предсказуемости гражданских правоотношений и публичных интересов. Такое решение ВС РФ в целом поддерживает тенденцию к защите бюджетных интересов, которая в последние годы стала особенно заметной», – заключил он.
