Верховный Суд РФ вынес Определение № 85-КГ18-5, которым отменил решения нижестоящих судов, признавших существенное нарушение договора купли-продажи квартиры в силу неполучения продавцом денежных средств от госоргана.
20 января 2015 г. ООО «ПартнерИнвест» (продавец) и Нина Куцелева (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры за 1 719 960 руб. Согласно договору покупатель самостоятельно уплачивал 308 904 руб., а остальная сумма уплачивалась из средств единовременной денежной выплаты для приобретения жилья за счет бюджета на основании сертификата Министерства по делам семьи, демографической и социальной политике Калужской области. Эти средства ведомство должно было перечислить в течение 7 месяцев с момента предоставления в госорган договора о регистрации права собственности Нины Куцелевой на жилье.
Нина Куцелева выплатила свою часть суммы за квартиру, и 9 января 2015 г. в ЕГРП было зарегистрировано ее право собственности на нее, однако министерство не перечислило денежные средства на счет продавца в установленный срок.
В связи с этим компания «ПартнерИнвест» обратилась в суд с иском о расторжении ДКП, возврате квартиры в ее собственность, возложении на истца обязанности по возврату денег покупательнице, исключении из ЕГРП записи о госрегистрации права собственности на квартиру, признании права собственности на данный объект за продавцом, а также о взыскании судебных расходов.
Калужский районный суд удовлетворил исковые требования, апелляционная инстанция оставила решение суда без изменения. Суды исходили из того, что свидетельство о праве на получение соцвыплаты исполнено быть не может, а потому продавец лишен возможности получить денежные средства по договору купли-продажи.
Нина Куцелева подала кассационную жалобу в Верховный Суд, Судебная коллегия по гражданским делам которого посчитала, что она подлежит удовлетворению.
ВС отметил, что стороны не оспаривали перечисление Ниной Куцелевой на счет продавца 308 904 руб., тогда как обязательство по уплате 1 411 056 руб. по договору возникло на основании выданного покупательнице свидетельства на получение единовременной денежной выплаты. Кроме того, гражданка представила в министерство заключенный между ней и продавцом договор для уплаты госорганом оставшейся суммы за квартиру.
Существенное нарушение условия договора, могущее повлечь его расторжение, должно быть допущено стороной этого договора, напомнил Суд, тогда как покупательница исполнила свои обязательства в полном объеме. Кроме того, ВС подчеркнул, что судебные акты не содержат указаний на условия договора, которые, исходя из их буквального толкования, возлагали бы на Нину Куцелеву обязанность лично уплатить сумму в размере 1 411 056 руб. Неполучение этих средств обусловлено действиями министерства.
«Поскольку судом при рассмотрении дела не установлены обстоятельства, которые свидетельствовали бы о неисполнении надлежащим образом ответчиком обязательства по договору купли-продажи, оснований возлагать на Куцелеву Н.Е. ответственность за действия (или бездействие) третьих лиц, от которых истец согласился получить надлежащее исполнение обязательства, не имелось», – заключила Судебная коллегия и определила направить дело на новое рассмотрение в апелляционный суд.
В комментарии «АГ» адвокат КА «ЮрПрофи» Илья Лясковский назвал определение интересным в силу столкновения публичного и частного права. По его мнению, требования истца были крайне просты и сводились к следующему: продавец, получив за проданную квартиру менее пятой части ее цены, прождав оплату более двух лет, просил вернуть ему проданное. «Причем на уместность именно такого способа защиты в подобных случаях указала та же Судебная коллегия ВС РФ (Определение № 78-КГ17-21, которое вошло в Обзор № 5 за 2017 г.). Оставшуюся часть платы за гражданку-истца должен был внести госорган в качестве причитающейся ей социальной выплаты на приобретение жилья. Это публично-правовое осложнение, по всей видимости, и заинтересовало высшую кассационную инстанцию».
Как отметил Илья Лясковский, исходя из начал частного права, истцу должно быть безразлично, оплатит ли гражданин покупку «своими деньгами» или оплата (ее часть) поступит от третьего лица (в этом случае – государства, которое обязалось профинансировать покупку жилья гражданам с такой льготой). «Просрочка государства может вызвать убытки у получателя социальной помощи. Но Судебная коллегия распределила эти убытки на продавца. В мотивировочной части определения Верховный Суд сослался на отсутствие вины ответчика (что никак не входило в предмет доказывания по такому иску) и условие договора с указанием, что продавец и покупатель действительно рассчитывали на перечисление недостающей суммы из бюджета. Однако ожидание оплаты от третьего лица не может быть вечным», – заметил эксперт.
«Поскольку продавец не вправе требовать оплаты от распорядителя бюджетных средств, он остается без защиты. Значит, такая позиция в перспективе лишь осложнит положение получателей социальных выплат, им вряд ли будут продавать квартиры на нормальных рыночных условиях», – подытожил Илья Лясковский.
Адвокат АП г. Москвы Илья Прокофьев считает, что определение ВС РФ вынесено в строгом соответствии с требованиями законодательства и содержит в себе конкретные указания на допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права.
Как полагает адвокат, изначально, обращаясь в суд, истец пошел по пути наименьшего сопротивления, рассчитывая на то, что решение будет вынесено именно в его пользу. «И несмотря на, казалось бы, очевидные положения закона и договора, заключенного между сторонами спора, судами ни первой, ни апелляционной инстанции почему-то не были учтены важные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела», – считает эксперт.
По мнению Ильи Прокофьева, ВС РФ в очередной раз подчеркнул, что сторона договора не может нести ответственность по обязательствам, исполнение которых возложено на третье лицо законом либо договором. Эксперт выразил надежду, что данное определение скажется благоприятно на судебной практике и поможет судам не допускать при вынесении решений столь явных ошибок толкования и применения норм права.
