28 августа Верховный Суд вынес Определение № 308-ЭС26-3911 по делу № А53-40659/2024, в котором разъяснены тонкости сдачи в аренду недвижимости без проведения торгов организации, занимающейся социально значимой деятельностью.
За Управлением жилищно-коммунального хозяйства Кировского района Ростова-на-Дону на праве оперативного управления закреплено находящееся в собственности городского муниципального образования нежилое помещение. Ранее Ростовская региональная общественная организация по поддержке общественно значимых инициатив обратилась к этому учреждению с заявлением о заключении без проведения торгов договора аренды указанного помещения. Заявитель обосновал свою просьбу п. 4 ч. 1 и п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Далее Управление ЖКХ Кировского района обратилось в Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону за согласованием предоставления аренды недвижимости. 24 июля 2024 г. Департамент согласовал предоставление общественной организации в аренду нежилого помещения за 108,1 тыс. руб. в месяц. Стоимость аренды была определена на основе отчета оценщика, выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» и принятого протоколом заседания Городской комиссии по согласованию результатов оценки.
Управление ЖКХ направило проект договора аренды общественной организации, которая не согласилась с рядом его условий и направила Управлению протокол разногласий, в том числе предложив снизить арендную плату до 43,2 тыс. руб. в месяц. Управление отказалось от заключения договора аренды на таких условиях со ссылкой на то, что Департамент согласовал предоставление помещения в аренду по конкретной цене, определенной в рамках Положения о порядке передачи в аренду объектов, находящихся в муниципальной собственности Ростова-на-Дону, утвержденного решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26 апреля 2011 г. № 100, а оно не вправе заключать договор аренды на условиях, отличных от тех, которые определены собственником. Учреждение добавило, что, так как размер платы является существенным условием, относительно которого сторонами не достигнуто соглашение, то договор не может быть заключен.
Общественная организация обратилась в суд с иском о признании договора аренды заключенным на пять лет для использования в качестве офиса с установлением арендной платы в 45,8 тыс. руб. в месяц, ссылаясь на то, что она вправе требовать заключения договора аренды муниципального помещения без проведения торгов, а между сторонами возник преддоговорный спор. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Департамент и ИП Илья Воронин, которому спорное помещение было сдано в аренду по результатам аукциона.
Рассмотрев дело, суд заключил, что истец осуществляет деятельность, направленную на решение социальных проблем и развитие гражданского общества в РФ, и в соответствии с п. 4 ч. 1 и п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции имеет право на заключение договора аренды муниципального имущества, переданного в оперативное управление ответчику, без торгов. Он указал, что как владелец помещения, так и представитель собственника не заявили отказа от заключения договора; последний, напротив, принял меры к проведению рыночной оценки размера арендной платы, а также подготовил проект договора аренды и направил его организации. Эти обстоятельства, по его мнению, свидетельствуют об отсутствии возражений против заключения договора аренды с истцом и наличии разногласий лишь по вопросу актуальной рыночной цены, которая была определена на основе судебной экспертизы.
Суд добавил, что заключение договора аренды обязательно для ответчика, поэтому истец, протокол разногласий которого был отклонен, вправе в рамках п. 2 ст. 445 ГК передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В связи с этим он урегулировал разногласия, возникшие между сторонами, установив месячную арендную плату в 45,8 тыс. руб. без НДС в месяц. Апелляция и кассация поддержали это решение.
Изучив кассационные жалобы Управления ЖКХ и Ильи Воронина, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда, в частности, напомнила, что принцип свободы договора является фундаментальным частноправовым принципом; п. 1 ст. 446 ГК предусмотрено, что на рассмотрение суда могут быть переданы преддоговорные споры исключительно, когда заключение договора обязательно для одной из сторон либо когда стороны достигли соглашения о передаче своего спора на рассмотрение суда. Возможность передачи на рассмотрение суда преддоговорного спора в отсутствие указанных обстоятельств повлечет неоправданное ограничение принципов свободы договора и неприкосновенности собственности, а также отрицание иных основных начал гражданского законодательства: признания равенства участников гражданских правоотношений и недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела.
Поэтому при рассмотрении споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, судам нужно выяснить, имелись ли основания для передачи соответствующего спора на рассмотрение суда. Если заключение договора не обязательно ни для одной из сторон, волеизъявление обеих сторон на передачу спора на рассмотрение суда должно быть выражено явно и недвусмысленно. Отсутствие возражений стороны против рассмотрения преддоговорного спора не свидетельствует о том, что эта сторона согласна с передачей спора на рассмотрение суда.
Между тем, указал ВС, из материалов этого дела следует, что указанные в п. 1 ст. 446 ГК основания для урегулирования судом разногласий, возникших при заключении договора аренды спорного муниципального помещения, в рассматриваемом случае отсутствовали. Так, истец не представил ни подписанного сторонами соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда, ни иных доказательств, свидетельствующих о согласии указанных лиц с рассмотрением судом преддоговорного спора. Более того, ответчик письмом от 24 сентября 2024 г. уведомил истца о том, что он не намерен заключать договор аренды в предложенной редакции протокола разногласий и отказывается от каких-либо переговоров относительно условий предложенного к заключению договора, из чего следует отсутствие у ответчика намерения передать спор на рассмотрение суда.
При этом, вопреки выводам нижестоящих судов, заключение договора аренды не является обязательным для Департамента и ответчика на основании положений п. 4 ч. 1 и п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, подчеркнул Верховный Суд. В соответствии с указанными нормами права государственное или муниципальное имущество, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления, может быть передано по договору аренды, заключенному без проведения торгов, некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций, объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в РФ, а также других видов деятельности, предусмотренных ст. 31.1 Закона о некоммерческих организациях.
Это регулирование направлено на предоставление дополнительного экономического преимущества лицам, осуществляющим социально значимую деятельность. Такое преимущество состоит в том, что заключение договоров аренды с такими лицами допускается без проведения торгов, несмотря на общий подход, закрепленный в ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции о предоставлении публичного имущества в пользование на торгах. Следовательно, п. 4 ч. 1 и п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции предусматривают возможность заключения с указанными лицами договора аренды без торгов, но не создают для публичного собственника обязанности по заключению договора аренды с любым обратившимся к нему лицом, соответствующим требованиям, установленным нормами ст. 17.1 этого Закона.
Поскольку в этом деле отсутствуют предусмотренные п. 1 ст. 446 ГК основания для передачи преддоговорного спора на рассмотрение суда, рассматриваемый иск удовлетворению не подлежит. Согласно п. 1 ст. 296 ГК распоряжение имуществом, закрепленным за ответчиком на праве оперативного управления, допускается исключительно при наличии согласия собственника этого имущества. Заключение договора аренды по цене иной, чем согласована Департаментом, противоречит п. 1 ст. 296 ГК, п. 1 ст. 3, ст. 5 Положения № 100, в соответствии с которыми размер арендной платы устанавливается на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы за объект и утверждается на заседании городской комиссии по согласованию результатов оценки, заметил ВС. В связи с этим он отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении иска.
Адвокат LEbEdEV & barristers Антон Лебедев заметил, что в этом деле нижестоящие суды установили интересную обязанность по обязательному заключению договора для собственника имущества в то время, как законом предусмотрена необходимость заключения такого договора после торгов. «Ключевой вывод ВС РФ состоит в том, что это право основано на п. 4 ч. 1 и п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, которые предоставляют некоммерческим организациям лишь право на заключение договора аренды без торгов, но не возлагают на публичного собственника обязанность заключить его с любым обратившимся лицом. Отсылка Суда к положениям о свободе договора вполне ожидаема, непонятно, почему нижестоящие суды игнорировали это правило. ВС указал на то, что суды не вправе подменять собственника и «навязывать» ему условия аренды, даже если арендатор относится к льготной категории. Преимущество в виде аренды без торгов не означает обязанности арендодателя заключить договор на любых условиях арендатора», – подытожил он.
Адвокат, партнер юридической компании a.t.Legal Андрей Торянников заметил, что главное в этом определении – проведенное Верховным Судом разграничение между исключением из общего порядка торгов и обязанностью заключить договор. Он пояснил, что п. 4 ч. 1 и п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляют отдельным некоммерческим организациям конкретное преимущество: публичное имущество может быть передано им в аренду без проведения торгов. Однако эта льгота не дает им права требовать предоставления конкретного помещения, тем более на условиях, не согласованных собственником. «Нижестоящие суды придали ей иной смысл: согласие Департамента на передачу помещения по цене 108,1 тыс. руб. в месяц они фактически истолковали как безусловную обязанность заключить договор, после чего заменили согласованную собственником арендную плату на определенную судебным экспертом сумму – 45,8 тыс. руб. в месяц. Между тем полномочие суда определять спорные условия договора возникает лишь тогда, когда его заключение обязательно для одной из сторон либо стороны явно и недвусмысленно согласились передать разрешение разногласий суду. Поэтому вопрос о том, какая из оценок точнее отражает рыночный уровень арендной платы, в данном деле был вторичным: при отсутствии любого из упомянутых оснований суд не вправе завершать переговоры за их участников. В данном случае нижестоящие суды не столько урегулировали преддоговорный спор, сколько создали договорное отношение вопреки воле собственника», – заметил он.
При этом позиция ВС, по словам эксперта, не меняет сложившийся подход: она следует из ст. 421, 445 и 446 ГК и п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора». «Однако данное определение ВС имеет важное прикладное значение именно для аренды публичного имущества. Само направление проекта договора, проведение оценки и обсуждение условий свидетельствуют о переговорах, но не о согласии передать разногласия на рассмотрение суда; отсутствие возражений против рассмотрения преддоговорного спора такого согласия также не заменяет. Отдельно Суд обозначил пределы права оперативного управления: учреждение не вправе сдать имущество по цене, отличной от согласованной собственником, а результаты судебной экспертизы не могут расширить пределы этого согласия. При этом определение ВС не исключает понуждения к заключению договора, если такая обязанность прямо установлена законом или добровольно принята арендодателем. К числу предусмотренных законом случаев относятся, в частности, заключение договора на новый срок с прежним добросовестным арендатором при соблюдении условий ч. 9 и 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции», – пояснил Андрей Торянников.
