Как ранее писала «АГ», Верховный Суд РФ опубликовал Определение Судебной коллегии по гражданским делам от 14 июля № 18-КГ26-60-К4, которым вернул на новое апелляционное рассмотрение дело о возмещении убытков, причиненных покупателю земельного участка ничтожной сделкой.
Фабула дела для Сочи, к сожалению, типична. В феврале 2008 г. стороны заключили предварительный договор купли-продажи участка площадью 800 кв. м и соглашение о задатке; по распискам от 9 и 16 февраля продавец получила 2,2 млн руб., 1 июля 2008 г. подписан основной договор. Право продавца было зарегистрировано, переход права к покупателю также прошел госрегистрацию.
Спустя 14 лет решением Лазаревского районного суда г. Сочи от 4 марта 2022 г. по иску прокурора право собственности покупателя признано отсутствующим: оказалось, что участок частично находится на землях лесного фонда в границах Сочинского национального парка, волеизъявление государства на его отчуждение отсутствовало. Тем же решением отказано во встречном иске о признании покупателя добросовестным приобретателем: суд исходил из недобросовестности поведения сторон, поскольку постановление администрации Лазаревского района от 30 марта 1994 г. № 148/40, на основании которого участок выделен продавцу, не издавалось.
Затем покупатель обратилась в Адлерский районный суд г. Сочи с иском к продавцу о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности и возмещении убытков в размере 2,2 млн руб. стоимости участка согласно договору купли-продажи, 500 тыс. руб. расходов на юридические услуги и 6000 руб., взысканных решением от 2022 г. в счет госпошлины.
Все три инстанции отказали в удовлетворении исковых требований. При этом основной вывод судов заключался в том, что покупатель не проявила должной осмотрительности, поскольку должна была проверить, предоставлялся ли участок продавцу в соответствии с законом и имелось ли архивное постановление администрации 1994 г. о предоставлении участка.
Результат для покупателя оказался плачевным – она лишилась земельного участка и статуса добросовестного приобретателя, а денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи, остались у продавца. Такое распределение потерь Верховный Суд счел несовместимым с п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ.
На мой взгляд, ключевой момент Определения № 18-КГ26-60-К4 заключается в разграничении двух самостоятельных вопросов, которые нижестоящие суды объединили воедино: может ли покупатель сохранить участок и может ли он вернуть деньги, уплаченные по договору купли-продажи. Это разные споры, с разным кругом участников и разным предметом доказывания.
Добросовестность в смысле ст. 302 ГК характеризует отношение приобретателя к наличию у продавца правомочия распоряжаться вещью и обсуждается в споре с действительным собственником – в данном случае с государством в лице территориального органа Росимущества. Добросовестность в отношениях с контрагентом по договору отвечает на другой вопрос: кто из двух участников сделки несет имущественные потери от ее ничтожности. Вывод районного суда в 2022 г. сделан применительно к первому вопросу, а суды по настоящему делу использовали его в качестве ответа на второй.
Обращает на себя внимание и процессуальная сторона дела. В силу ч. 2 ст. 61 ГПК преюдициальны установленные решением обстоятельства, а не правовые выводы суда, тогда как констатация недобросовестности – это уже оценка поведения, а не факт. Из судебных актов к тому же не следует, что продавец участвовала в деле 2022 г., поэтому субъектные пределы преюдиции также представляются небесспорными. Между тем именно эта оценка стала для трех инстанций единственным основанием отказа в иске.
Второй значимый для практики момент – стандарт должной осмотрительности покупателя. ВС напомнил содержание ст. 8.1 ГК: госрегистрация осуществляется на основе принципов проверки законности ее оснований, публичности и достоверности реестра и является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абз. 3 п. 36 и абз. 1 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. (ред. от 12 декабря 2023 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Покупатель в 2008 г. видела зарегистрированное право продавца и о нахождении участка в особо охраняемой зоне не уведомлялась; таких сведений из документов на земельный участок не следовало.
Требование проверить, издавалось ли в 1994 г. постановление органа местного самоуправления, на практике неисполнимо: архивные фонды гражданину недоступны, а отсутствие или подложность акта устанавливаются, как правило, по запросу суда или прокуратуры. От частного лица тем самым суды требуют осмотрительности выше той, которую при внесении записи проявил регистрирующий орган. Такой стандарт, полагаю, обесценивает публичный реестр.
При этом за две недели до вынесения рассматриваемого определения – 1 июля 2026 г. – Президиум ВС Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 июля 2026 г. № 14А/2026 утвердил Тематический обзор № 11/26 «О рассмотрении судами дел, связанных с правами на земельные участки отдельных категорий земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, и с использованием таких участков» (далее – Обзор). Согласно п. 9 Обзора нахождения участка в границах особо охраняемых природных территорий федерального значения по общему правилу достаточно для признания права отсутствующим. На этом фоне Определение № 18-КГ26-60-К4 немного смягчает ситуацию покупателей таких земель – даже если сохранить участок добросовестному покупателю не удастся, это не значит, что он должен остаться и без денег.
Напомню также, что Постановлением Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 3-П по делу «сочинских садоводов» предусмотрен компенсаторный механизм: если гражданин действовал добросовестно либо истек срок исковой давности, признание права отсутствующим должно сопровождаться возложением на публичную власть обязанности предоставить равнозначный участок. В рассматриваемом случае для покупателя этот путь закрылся еще в 2022 г., когда во встречном иске было отказано – Постановление от 28 января 2025 г. № 3-П принято тремя годами позже, в связи с чем требование к продавцу участка осталось для нее единственным способом восстановления имущественных прав.
Отдельного анализа заслуживает и выбранная Верховным Судом конструкция. В мотивировочной части Определения соседствуют две модели: реституционная (п. 2 ст. 167 ГК и п. 80 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» о равенстве взаимных предоставлений (далее – Постановление Пленума ВС № 25)) и охранительная (ст. 15 ГК). Выбор сделан в пользу второй: ВС указал, что у покупателя возникли убытки в виде уплаченных при покупке участка денежных средств, а механизм взыскания убытков восстанавливает финансовый баланс, существовавший до вступления сторон в эти правоотношения.
Двусторонняя реституция в данном случае неисполнима: возвращать покупателю нечего: участок снят с кадастрового учета, а прав на него у продавца не было. Остается ст. 15 ГК, и Верховный Суд, по сути, «надстроил» охранительное требование над ничтожной сделкой, обосновав противоправность поведения продавца посредством применения ст. 460 ГК.
Между тем вопрос об исковой давности в Определении не затронут, хотя договор купли-продажи земельного участка стороны заключили в 2008 г. Полагаю, при новом рассмотрении он окажется центральным и квалификация требования здесь будет решающей.
По требованиям стороны сделки о признании ничтожной сделки недействительной и применении последствий недействительности срок исковой давности исчисляется объективно – со дня, когда началось исполнение сделки (п. 1 ст. 181 ГК, п. 101 Постановления Пленума ВС № 25). Правило п. 1 ст. 200 ГК об осведомленности здесь не работает, так как ст. 181 ГК и есть «иное, установленное законом». В данном случае исполнение началось в 2008 г., поэтому эта часть требований уязвима.
По требованию о возмещении убытков применяется общее правило ст. 196 и п. 1 ст. 200 ГК: срок исчисляется с момента, когда покупатель узнала о нарушении своего права, – то есть с момента вступления в законную силу решения Лазаревского районного суда г. Сочи от 4 марта 2022 г. До изъятия участка имущественной потери не было, и право не могло считаться нарушенным.
Более серьезный риск для истца исходит из п. 2 ст. 196 ГК с предусмотренным им предельным десятилетним сроком со дня нарушения права. Если считать, что нарушение произошло при исполнении договора в 2008 г., то с учетом п. 27 Постановления Пленума ВС от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (десятилетние сроки текут не ранее 1 сентября 2013 г. и применяются не ранее 1 сентября 2023 г.), предельный срок истек бы к 1 сентября 2023 г., а иск подан в 2024 г. Вместе с тем очевиден и контрдовод о том, что до 2022 г. покупатель владела и пользовалась участком, право ее нарушено не было.
Стоит отметить и состав убытков. Уплаченные покупателем участка 2,2 млн руб. подтверждены расписками и как реальный ущерб вопросов не вызывают. Вместе с тем расходы на юридические услуги в размере 500 тыс. руб. понесены в деле 2022 г., которое покупатель участка проиграла. Судебные издержки возмещаются по правилам гл. 7 ГПК стороне, в пользу которой принято решение, а взыскание проигравшей стороной своих расходов с третьего лица в качестве убытков допускается практикой лишь в исключительных случаях. То же касается 6000 руб., взысканных с покупателя участка в деле 2022 г. Эти требования наиболее уязвимы, и апелляции придется мотивировать их судьбу отдельно от основной суммы иска.
Обращу также внимание на то, чего в иске нет. В частности, 2,2 млн руб. в 2008 г. и в 2026 г. – величины несопоставимые. Между тем ст. 15 ГК говорит о полном возмещении ущерба, а реальным ущербом при утрате имущества является его стоимость. Здесь, как представляется, можно было ставить вопрос о рыночной стоимости участка на дату утраты либо о процентах в порядке ст. 395 ГК. Суд связан предметом иска, поэтому взыскано будет только заявленное, но для коллег, которые ведут аналогичные дела, это существенный момент.
Изменит ли Определение № 18-КГ26-60-К4 практику? В части сохранения участков в границах Национального парка, думаю, вряд ли: позиция ВС и КС по данному вопросу устойчива, и Обзор № 11/26 ее подтверждает. Значение рассматриваемого Определения, на мой взгляд, в другом: оно отвечает на вопрос, кто несет потери, и отвечает разумно: тот, кто продал то, чем не имел права распоряжаться.
В заключение добавлю, что для Краснодарского края, где подобные споры носят массовый характер, вывод сугубо практический. Защищая права и законные интересы доверителя по иску прокурора о признании права собственности на земельный участок отсутствующим, стоит заранее просчитывать второй этап: фиксировать доказательства оплаты по договору, ставить вопрос о привлечении продавца к участию в деле и добиваться того, чтобы выводы о добросовестности формулировались применительно к отношениям с собственником, а не к отношениям сторон сделки. Как показало данное дело, одна фраза в мотивировочной части решения районного суда в 2022 г. стоила истцу двух лет разбирательства в трех инстанциях.
