×

ВС не позволил жильцам одного корпуса ЖК отгородить его от других корпусов

Как пояснил Суд, незаконному возведению ограждения внутри дворовой территории дома способствовали нарушения процедуры межевания, которая не учла особенности формирования территории жилого комплекса как единой
Фотобанк Лори
Эксперты «АГ» поддержали выводы Суда. По мнению одного из них, в рамках данного дела ВС подробно рассмотрел все аспекты спора, указав на значительное количество нарушений прав жильцов многоквартирных домов при принятии органом местного самоуправления проекта межевания района. Второй заметил, что Суд ответил на вопрос о том, что обладает большей юридической силой: мнение населения, выраженное в форме публичных слушаний, или позиция органа власти.

6 августа Верховный Суд РФ вынес Определение № 5-КГ19-140 по делу об оспаривании жильцами нескольких корпусов жилого комплекса результатов межевания земельного участка, позволивших возвести ограждение внутри дворовой территории дома.

Один из корпусов ЖК «отделился» от остальных

В июне 2006 г. московские власти выделили земельный участок в районе «Очаково-Матвеевское» для строительства жилого комплекса, состоящего из 5 корпусов, за счет средств ГМУ Управления делами Президента РФ и привлеченных инвесторов. Через несколько лет в рамках публичных слушаний состоялось межевание земельных участков в районе жилого квартала. Его результаты были отражены в распоряжении Департамента г. Москвы от 25 марта 2016 г. Впоследствии земельный участок под корпусом 2 комплекса был выделен, сформирован и поставлен на кадастровый учет по категории «земли населенных пунктов для многоквартирной застройки».

В ноябре 2017 г. ТСЖ «Староволынская 12» по инициативе нескольких собственников квартир корпуса 2 установило ограждение внутри дворовой территории дома. Это не устроило нескольких жильцов других корпусов, и они обратились в суд с иском к ТСЖ, а также к столичным Департаментам городского имущества и земельных ресурсов.

Исковые требования жильцов сводились в том числе к оспариванию порядка межевания и его результатов, а также снятию земельного участка под корпусом 2 с кадастрового учета. Они также требовали демонтажа железных ворот и забора, возведенных по периметру земельного участка. В обоснование иска истцы указали, что в соответствии с правоустанавливающими документами жилой комплекс по указанному адресу строился как единая неделимая территория с двумя общими въездами (выездами), детскими площадками, зелеными насаждениями, проездами (проходами) для всех жителей, собственников жилых и нежилых помещений. Граждане также отметили, что в нарушение законодательства они не уведомлялись о публичных слушаниях.

По мнению истцов, вопрос о пределах использования земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о порядке пользования им, его разделе должен был решаться на общем собрании собственников помещений всех корпусов дома в целом, а не только собственниками помещений корпуса 2. Установление забора, как указали истцы, ограничило проход жильцов остальных четырех корпусов многоквартирного дома через придомовую территорию жилого дома, а также въезд и выезд транспорта, в том числе спецтехники (машин скорой медицинской помощи, пожарных машин и др.).

В иске указывалось, что жильцы других корпусов жилого дома фактически лишились элементов благоустройства и озеленения придомовой территории, предназначенных для обслуживания и эксплуатации всех пяти корпусов жилого комплекса. Кроме того, вследствие выделения из общей земельной площади ЖК участка, закрепленного за корпусом 2, установленные для двух других корпусов площади земли были существенно уменьшены в нарушение установленных нормативов.

Районный суд отказал в удовлетворении иска. Он счел, что спорное распоряжение Департамента городского имущества г. Москвы принято в соответствии с действующим законодательством РФ и в пределах ведомственной компетенции. Оценивая результаты публичных слушаний, суд пришли к выводу о том, что заявления истцов об отсутствии возможности принять участие в их проведении и высказать свое несогласие по поводу определения границ земельных участков не имеют правового значения, поскольку они не могли повлиять на решение об утверждении проекта межевания квартала. Суд также пояснил, что истцы не доказали факта нарушения действиями ответчиков их прав и законных интересов. Решение суда устояло в апелляции.

ВС указал на значимость обеспечения равных возможностей участия в публичных слушаниях

В дальнейшем группа граждан обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, Судебная коллегия по гражданским делам которого после изучения материалов дела выявила существенные нарушения норм материального права нижестоящими инстанциями.

Со ссылкой на ст. 36 ЖК РФ Верховный Суд напомнил общее правило о принадлежности земельного участка под многоквартирным домом собственникам помещений в таком доме. Согласно п. 4 вышеуказанной статьи собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (земельный участок под домом с элементами озеленения и благоустройства, а также иными соответствующими объектами).

Высшая судебная инстанция также подчеркнула, что переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его госкадастрового учета. При этом Суд отметил, что при проведении публичных слушаний по проектам планировки территории и ее межеванию всем заинтересованным лицам должны быть обеспечены равные возможности для выражения своего мнения и предложений (ст. 46 ГрК РФ). Ведь публичные слушания – это форма реализации прав населения, проживающего на соответствующей территории, на участие в процессе принятия решений органами местного самоуправления. Ее конечная цель сводится к выработке рекомендаций по общественно значимым вопросам либо получению общественной оценки правового акта.

Проанализировав материалы дела, Суд выявил, что в ходе публичных слушаний на соответствующем собрании присутствовал лишь один жилец корпуса 2, в то время как жители других корпусов дома не знали об их проведении. «При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что мнение истцов, проживающих в границах территории земельного участка, в отношении которого проводились публичные слушания, не могло повлиять на решение об утверждении проекта межевания квартала, являются неправомерными… Таким образом, формальное проведение публичных слушаний без уведомления о них жителей четырех корпусов дома по улице не позволило выявить общественное мнение по вопросу формирования спорного земельного участка», – отмечено в определении.

Верховный Суд также заключил, что формирование земельного участка под корпусом 2 дома по улице не соответствовало требованиям законодательства и нарушило права лиц, проживающих на соответствующей территории. Он указал, что участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, состоящий из пяти корпусов, изначально формировался как единый жилой комплекс с особенностями коммуникаций и инфраструктуры, элементами озеленения в целях обслуживания всех жителей многоквартирного дома. При проведении межевания, как подчеркнул Суд, особенности формирования территории жилого комплекса как единой не были учтены.

ВС отметил, что в результате проведенного межевания спорного земельного участка дома 12 были нарушены требования норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99 (утв. Постановлением Правительства Москвы от 25 января 2000 г. № 49). В процессе межевания было допущено нарушение распределения площадей земельных участков между корпусом 2 и остальными корпусами.

Со ссылкой на соответствующее законодательство Суд пояснил, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в таком доме. При этом доля в праве общей собственности на земельный участок не может быть выделена в натуре. Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, и если это не нарушает права и законные интересы граждан и юрлиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Таким образом, ВС выявил, что согласия на выделение земельного участка в пользование собственников помещений корпуса 2 дома собственниками жилых помещений всего ЖК не принималось. «После межевания спорного земельного участка и установки на нем ограждения ответчиком (ТСЖ «Староволынская 12») внутри дворовой территории дома жители корпусов 1, 3, 4, 5 лишились доступа к одному из проездов через придомовую территорию жилого дома», – отметил ВС в своем определении.

В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и удовлетворил иск граждан, признав незаконным распоряжение Департамента городского имущества г. Москвы в части утверждения межевания территории квартала района «Очаково-Матвеевское» по соответствующим нескольким земельным участкам. Он также снял с кадастрового учета земельный участок под корпусом 2 и распорядился о демонтаже ворот и забора, возведенных на внутридомовой территории.

Эксперты «АГ» поддержали выводы Суда

Партнер «Law & Commerce Offer» Антон Алексеев отметил, что в рамках данного дела ВС РФ подробно рассмотрел все аспекты спора, указав на значительное количество нарушений прав жильцов многоквартирных домов при принятии органом местного самоуправления проекта межевания района. «Суд указал на формальное проведение публичных слушаний, а также раскритиковал позицию нижестоящих судов о необязательности учета общественного мнения при принятии решения по итогам публичных слушаний. Таким образом, ВС РФ отметил, что при принятии решения по итогам публичных слушаний необходимо учитывать общественное мнение. Это является положительным выводом, так как многие суды как раз придерживаются на практике противоположного подхода», – пояснил эксперт.

Он также обратил внимание на вывод о том, что при формировании земельных участков под многоквартирными домами следует соблюдать нормативы определения минимальных площадей данных участков, про что суды иногда забывают. «Также представляется интересным вывод ВС РФ о том, что при разработке и утверждении проекта межевания соответствующих территорий следует учитывать обстоятельства и особенности формирования земельных участков, права правообладателей которых могут быть затронуты разработанным проектом межевания», – заключил Антон Алексеев.

Адвокат, партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков отметил, что правоприменитель всегда уделял большое значение процедуре публичных слушаний: «Как правило, даже формальное несоответствие этой процедуры требованиям закона является основанием для отмены решения, принятого в отношении земельного участка».

Эксперт пояснил, что в рамках данного спора Верховный Суд ответил на вопрос: что обладает большей юридической силой – мнение населения, выраженное в форме публичных слушаний, или позиция уполномоченного органа государственной власти? По его мнению, определение Суда полностью соответствует как законодательству, так и принципу социальной справедливости: «Данный судебный акт будет приводиться в качестве примера подхода высшей судебной инстанции при определении значимости публичных слушаний».

Виктор Глушаков добавил, что в рассматриваемом споре, кроме пороков в проведении публичных слушаний, Суд обнаружил иные нарушения, которые были допущены при межевании территории жилого квартала. «В связи с этим важным остается вопрос – было ли бы достаточно для отмены вынесенных по данному делу судебных актов только вывода о нарушении порядка проведения публичных слушаний либо необходимы иные основания, связанные с нарушением при межевании?» – отметил он.

Рассказать: