Принудительный выкуп доли в праве собственности на квартиру

История стара как мир: квартира находится в долевой собственности двух или более лиц, которые не всегда состоят в добрососедских отношениях. На юридических консультациях вопрос, касающийся продажи доли в праве собственности, – один из самых часто задаваемых.

Если собственник не может фактически пользоваться своей долей в недвижимости, он нередко утрачивает интерес к владению ею. При этом сособственники не всегда готовы к выкупу указанной доли: у одних для этого недостаточно средств, другие уже проживают в квартире и не ощущают себя участниками общей собственности.

Согласно п. 2 ст. 252 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. В случае невозможности выделить долю в натуре собственник имеет право на выплату ему стоимости этой доли другими участниками долевой собственности.

Таким образом, право требовать деньги за долю предусмотрено законом. Однако на кого возлагается обязанность по выплате? Положения ст. 252 ГК не предусматривают обязанность других участников долевой собственности на безусловное (принудительное) приобретение права собственности на имущество выделяющегося собственника (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 октября 2020 г. по делу № 56-КГ20-10-К9).

В определении ВС подчеркнул, что право выделяющегося собственника на выплату стоимости доли может быть реализовано лишь при изучении судом всех юридически значимых обстоятельств. К таковым относятся: незначительность доли такого собственника, его реальная возможность пользоваться спорным имуществом, а также возражения других участников и их материальная возможность приобрести указанную долю. В противном случае искажаются содержание и смысл ст. 252 ГК, призванной обеспечить соблюдение необходимого баланса интересов всех участников долевой собственности.

Незначительной признается доля, которую нельзя выделить в натуре без несоразмерного ущерба имуществу или интересам других собственников. Под таким ущербом понимается невозможность использовать имущество по назначению или серьезные неудобства в использовании. Классический пример: невозможность выдела отдельной комнаты, а если комната всего одна – невозможность проживания в ней со вторым сособственником раздельно. По сути, незначительность доли напрямую связана с понятием изолированности помещения.

Следующий ключевой момент – финансовая возможность выкупа доли сособственниками. Речь идет не только о денежных средствах на счетах или размере зарплаты/пенсии сособственников, но и о наличии у них иного дорогостоящего имущества (например, другой недвижимости или автомобиля).

«Право выделяющегося собственника на выплату ему стоимости его доли может быть реализовано лишь при установлении судом всех юридически значимых обстоятельств, к которым относится установление незначительности доли выделяющегося собственника, возможности пользования им спорным имуществом, исследования возражений других участников долевой собственности относительно принятия ими в свою собственность долю выделяющегося собственника, в том числе установления, имеют ли они на это материальную возможность»¹.

Таким образом, возможность принудить в судебном порядке к выкупу доли возникает только при совпадении двух требований:

• доля истца является незначительной и не может быть выделена в натуре;

• сособственник-ответчик имеет финансовую возможность для выкупа доли истца, но при этом препятствует ему в свободном пользовании жилым помещением.

В то же время выделяющийся собственник должен доказать суду, что его доля действительно незначительна и изолированности помещения нет (как в случае с однокомнатной квартирой: «выделить долю не представляется возможным»).

Важным критерием незначительности доли является невозможность определить порядок пользования таким объектом недвижимости. Суд не может юридически разделить комнаты и определить порядок пользования ими, когда фактическое состояние квартиры (например, снесенная стена между кухней и комнатой) не совпадает с ее юридическим состоянием (планом БТИ). В таком случае перед подачей иска следует запрашивать актуальный технический паспорт БТИ. При наличии признаков незаконной перепланировки иск должен содержать требование о приведении квартиры в первоначальное состояние (предполагается, что первоначальное состояние предусматривает несколько отдельных комнат).

Также суду будет затруднительно разделить комнаты для определения порядка пользования, если этих комнат, по сути, нет ввиду слишком маленькой площади помещения.

Возложению обязанности купить долю выделяющегося собственника должны предшествовать его активные попытки распорядиться или воспользоваться этой долей, в частности:

• попытка продажи. Необходимо предложить сособственнику право преимущественной покупки доли по рыночной цене. После официального отказа можно предлагать долю другим покупателям;

• попытка вселения. Если выделяющийся собственник не проживает в квартире, необходимо сначала попытаться в нее вселиться или подать иск о вселении;

• фиксация недопуска. Для этого в назначенное время (желательно предварительно уведомив сособственников заказным письмом) следует прибыть в квартиру. Стоит пригласить в качестве свидетелей двух-трех соседей и представителя управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. Подпись представителя управляющей компании придает составляемому акту официальный статус. Если в доступе в жилище будет отказано, на месте составляется акт о недопуске. Решение суда об отказе во вселении из-за незначительности доли означает установление невозможности пользования жилым помещением, порождающее право на компенсацию.

При этом ст. 247 ГК устанавливает только право требовать компенсацию, а не безусловную обязанность суда присуждать ее – истец должен заявить это требование в иске. Если доля истца незначительна, представляется целесообразным подать альтернативный иск, содержащий следующие требования:

• «Прошу вселить меня в жилое помещение...».

• «Прошу определить порядок пользования жилым помещением...».

• «В случае невозможности вселения и определения порядка пользования прошу взыскать с ответчика в мою пользу ежемесячную денежную компенсацию за пользование моей долей».

Ключевым фактором, исключающим возможность взыскания компенсации за долю в праве собственности, является техническая и юридическая возможность выдела доли в натуре или определения порядка пользования жилым помещением. Если площадь квартиры позволяет изолировать жилые помещения и установить такой порядок, в удовлетворении требований о компенсации будет отказано.

В ситуации, когда доля доверителя незначительна, его вселение и определение порядка пользования становятся невозможными. В этом случае возложение на остальных сособственников обязанности по выплате компенсации представляется правомерным.

В случае незаконной перепланировки (например, объединения комнат в студию), которая препятствует определению порядка пользования жилым помещением, суд может вселить собственника в квартиру до устранения нарушений. Однако до приведения помещения в первоначальный вид определение порядка пользования и выдел доли в натуре будут невозможны.

Таким образом, если будет доказано, что выделить отдельную комнату истцу невозможно по вине других сособственников (при условии их финансовой состоятельности), суд с высокой вероятностью возложит на ответчиков обязанность по выплате истцу денежной компенсации за его долю.