Верховный Суд вынес 19 августа Определение № 305-ЭС25-4276 по делу № А40-290648/2023, в котором разграничил отказ арендатора от исполнения договора аренды и от его автоматической пролонгации.
В середине августа 2022 г. АО «Бизнес-Недвижимость» предоставило в аренду некоммерческой профессиональной образовательной организации «Международный инновационный колледж» нежилое помещение в г. Москве. Согласно п. 3.2 договора срок аренды составлял три года и исчислялся с даты подписания сторонами акта-приема передачи. Стороны также договорились, что до момента госрегистрации договор является краткосрочным, заключенным на 11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи. Если в течение этого срока сторонами не будет произведена госрегистрация договора, он будет автоматически возобновляться как краткосрочный на тех же условиях на аналогичный срок (не менее трех лет), либо если одна из сторон письменно заявит об отказе в пролонгации не позднее чем за 30 дней до окончания срока действия договора.
По условиям договора арендатор мог потребовать его досрочного расторжения, если арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору либо препятствует его пользованию; переданное арендатору помещение имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены другой стороной при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра помещения при заключении договора при неустранении арендодателем указанных недостатков в договорные сроки (п. 10.7). Согласно п. 10.8 договора его досрочное расторжение по перечисленным основаниям производится путем направления письменного уведомления за 30 дней, арендная плата состоит из постоянной и переменной частей и уплачивается до пятого числа текущего месяца (п. 4.1, 4.5).
В начале декабря 2022 г. арендатор уведомил арендодателя о расторжении договора аренды в связи с тем, что помещение невозможно использовать для размещения колледжа. Однако арендодатель отказал в заключении соглашения о расторжении договора со ссылкой на отсутствие у арендатора права на односторонний отказ от договора по предусмотренным в нем основаниям. В конце декабря арендатор вновь уведомил арендодателя об одностороннем отказе от договора с 1 января 2023 г., а 30 декабря составил акт возврата помещения, в котором указал, что арендодатель отказался от подписания акта, ключи от помещения переданы охраннику здания, который заверил этот факт подписью.
Далее АО «Бизнес-Недвижимость» обратилось в суд с иском к колледжу о взыскании 4,2 млн руб. задолженности по аренде за период с 1 января по 30 сентября 2023 г. со ссылкой на невнесение ответчиком арендных платежей за указанный период.
Суд удовлетворил иск; решение устояло в апелляции и кассации. Тем самым суды сочли, что спорное помещение было принято арендатором по акту приема-передачи без замечаний и возражений. Соответственно, доказательства, подтверждающие невозможность использования арендованного помещения по вине арендодателя, отсутствуют. Соответственно, у арендатора отсутствовало предусмотренное п. 10.7 договора и ст. 612 ГК РФ право на досрочное расторжение договора. Суды отклонили довод ответчика о том, что его заявление от 29 декабря 2022 г. об отказе от исполнения договора следует считать отказом от его пролонгации, со ссылкой на то, что из этого уведомления усматривается намерение ответчика отказаться именно от исполнения договора, а не заявить отказ от его продления.
Суды добавили, что наличие указанного уведомления не имеет правового значения, поскольку ответчик не доказал возврат помещения истцу в период, за который тот предъявил требование о взыскании задолженности. Поскольку ответчик не исполнил обязательство по оплате арендуемого помещения за период до истечения первоначального срока действия договора и за последующие два с половиной месяца, с него подлежит взысканию задолженность по аренде.
Изучив кассационную жалобу колледжа, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда, в частности, напомнила, что обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента передачи ему арендуемой вещи и сохраняется до момента ее возврата. Толкование условий договора осуществляется с учетом его цели и существа правового регулирования соответствующего вида обязательств.
Спорный договор аренды, заметил ВС, не был зарегистрирован в установленном порядке. Соответственно, он является краткосрочным, заключенным на 11 месяцев. В нем стороны связали условие о сроке аренды с наличием или отсутствием госрегистрации договора: три года при осуществлении регистрации и 11 месяцев в ее отсутствие с возможностью пролонгации договора на аналогичный срок при наличии воли обеих сторон на продление аренды.
«Как правильно установили суды и не оспаривается арендатором, по условиям спорного договора, не прошедшего государственную регистрацию, у ответчика отсутствовали предусмотренные договором основания для его досрочного расторжения, то есть до истечения 11 месяцев, поэтому уведомление ответчика от 29 декабря 2022 г. не повлекло прекращение арендных отношений с 1 января 2023 г.», – заметил ВС, который в то же время указал, что нижестоящие суды надлежаще не исследовали и не разрешили вопрос о том, продлилось ли действие договора аренды по истечении 11 месяцев (то есть после 18 июля 2023 г.), исходя из условий п. 3.2 договора и поведения сторон.
Согласно п. 3.2 договора вывод о наличии воли на продление аренды можно сделать при отсутствии письменного уведомления одной из сторон о прекращении арендных отношений, направленного другой стороне за 30 дней до истечения 11 месяцев аренды. В связи с этим одна из сторон договора может отказаться от продления аренды, сообщив другой стороне о решении прекратить договорные отношения в любое время, но не позднее 30 дней до истечения 11 месяцев. Юридически значимой в таком случае будет являться однозначная воля стороны, доведенная до контрагента, о прекращении аренды, не изменившаяся до указанного срока, после которого действие договора прекращается.
Как поясняется в определении, воля арендатора на прекращение аренды выражена им в уведомлении, направленном арендодателю 29 декабря 2022 г. Нет доказательства того, что в последующем до истечения 11 месяцев срока аренды ответчик изменил решение. Более того, в конце 2022 г. он освободил спорное помещение, что не оспаривается арендодателем. При этом колледж при рассмотрении спора указывал, что направление уведомления от 29 декабря, освобождение 30 декабря помещения с предложением арендодателю подписать акт приема-передачи свидетельствуют о явно выраженной им воле на отказ в пролонгации договора аренды на следующие 11 месяцев и прекращении аренды по истечении указанного срока (то есть 17 июля 2023 г.). В связи с этим, по мнению заявителя кассационной жалобы, направление арендодателю дополнительного уведомления об отказе в пролонгации договора аренды не требовалось. Однако суды не учли этот довод ответчика.
«Отсутствие на акте приема-передачи подписи арендодателя, уведомленного о намерении арендатора возвратить помещение, само по себе не свидетельствует о том, что арендатор продолжил пользоваться арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды», – отмечено в определении ВС. Он также счел необоснованными выводы судов о том, что арендатором не реализовано в установленном порядке предусмотренное п. 3.2 договора право на прекращение краткосрочного договора по истечении первого срока аренды (11 месяцев) и арендодатель может требовать плату за помещение за период с 18 июля по 30 сентября 2023 г. В связи с этим ВС отменил решения нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Адвокат, партнер юридической компании a.t.Legal Андрей Торянников полагает, что в этом определении Верховный Суд обратил внимание на важный аспект арендных отношений – связь срока договора с его регистрацией и порядок пролонгации. «Нижестоящие суды формально исходили из того, что арендатор обязан вносить арендную плату вплоть до момента надлежащего возврата помещения, не учитывая направленное уведомление о прекращении аренды и фактическое освобождение объекта. ВС, напротив, указал на необходимость толкования условий договора с учетом цели соглашения и добросовестности сторон, подчеркнув, что отсутствие подписи арендодателя на акте возврата не может автоматически означать продолжение аренды», – отметил он.
Такая позиция, добавил эксперт, имеет важное практическое значение. «Во-первых, она подтверждает, что арендатор может доказать прекращение пользования помещением иными средствами, а не только формальным актом. Во-вторых, Суд четко разграничил отказ от исполнения договора и отказ от его пролонгации, подчеркнув, что воля арендатора, выраженная заранее и подтвержденная фактическими действиями (освобождением помещения), должна приниматься во внимание. Для бизнеса – это сигнал о том, что риск взыскания арендной платы за “период спорного существования договора” может быть снижен при правильной фиксации своей позиции и действий. Таким образом, определение ВС способствует формированию более гибкой и справедливой практики, ориентированной на баланс интересов арендодателей и арендаторов», – резюмировал Андрей Торянников.
Управляющий партнер АБ «Глушаков, Туманова и партнеры» Виктор Глушаков также отметил важность выводов ВС с точки зрения оценки воли стороны соглашения. «Уход от контекста “узкого” толкования воли стороны, когда ее оценивают буквально исходя содержания документа, представляется правильным – в том числе потому, что стороны сделки в момент направления юридически значимого сообщения находятся в ситуации неопределенности и невозможности оценить то, как в последующем суд истолкует изложенное “на бумаге”. Например, сторона может усмотреть возможность “выйти” из соглашения, однако суд с наличием такой возможности не согласится. Очевидно, что сторона арендатора не намерена была продолжать арендные отношения. Да, она проинформировала об этом арендатора в иной форме, не указала на отказ от пролонгации (сославшись на отказ от исполнения договора), но от этого воля стороны на прекращение договорных отношений не изменилась. ВС, в свою очередь, исследовал реальную волю стороны. С точки зрения оцениваемого дела позиция ответчика, на мой взгляд, улучшится лишь слегка (исходя из перерасчета размера пользования). С точки зрения практики – это серьезный шаг, особенно применительно к спорам, которым предшествовала длительная досудебная переписка», – заключил эксперт.
