×

Спорная постройка

Концепция недвижимости в гражданском законодательстве
Материал выпуска № 9 (146) 1-15 мая 2013 года.

СПОРНАЯ ПОСТРОЙКА

Концепция недвижимости в гражданском законодательстве

ДавидюкВ ныне действующем Гражданском кодексе РФ четкое определение недвижимости отсутствует. В связи с этим вопрос об отнесении имущества к разряду недвижимого при решении возникающих в связи с этим споров окончательно решается в суде. За последние годы было вынесено множество решений по этому вопросу, и у нас есть все основания полагать, что судебная практика наиболее полно отражает сложившуюся в этой сфере ситуацию.

Комплексный подход
В ныне действующем ГК РФ четкое определение недвижимости отсутствует. В п. 1 ст. 130 ГК РФ приводится примерный перечень объектов, отнесенных законодателем к недвижимому имуществу, и дается критерий такого отнесения – прочная связь с землей, которая понимается как невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению вещи. Исходя из данного положения, часть цивилистов придерживается концепции так называемой «недвижимости по природе». Между тем существует и иная концепция понятия недвижимости, юридическая, согласно которой недвижимостью признается только такая вещь, право на которую зарегистрировано в установленном законом порядке.

Исторически недвижимость была отделена от движимого имущества в силу неизменности своего положения в пространстве. Именно исходя из неподвижности данных объектов была введена система государственной регистрации недвижимых вещей. Государственная регистрация является не признаком недвижимости, а лишь следствием отнесения объекта к категории недвижимых вещей. Иными словами, вещь подлежит регистрации потому, что она является недвижимой, а не наоборот, вещь является недвижимой, поскольку подлежит регистрации. Данный вывод можно сделать и исходя из анализа действующего законодательства. Например, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу закона, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным законом. В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ регистрации подлежат права на недвижимые вещи, то есть, если вещь является недвижимой, право на нее должно быть зарегистрировано.

Таким образом, согласно концепции «по природе», недвижимой вещь является в силу своих фактических свойств, а именно такой связи с землей, которая делает невозможным перемещение вещи без причинения несоразмерного ущерба ее назначению. Следует обратить внимание, что речь идет не о принципиальной невозможности перемещения, а именно о той ситуации, когда подобное перемещение крайне затруднительно или обходится очень дорого. Современный уровень развития техники позволяет перемещать даже здания, прочно связанные с землей, однако надо учитывать соразмерность затрат по перемещению фактической стоимости объекта. Но в любом случае надо понимать, что используемые критерии определения связи объекта с землей не являются абсолютными. Связь объекта с землей и невозможность его перемещения должны оцениваться в каждом случае индивидуально. Во внимание должны приниматься назначение вещи, характер связи с земельным участком, целостность объекта в процессе перемещения.

Между тем внесения изменений в ст. 130 ГК РФ в отношении уточнения критерия связи недвижимого объекта с землей, такого как, например, наличие фундамента, не требуется, поскольку прочная связь с землей может выражаться и в иных формах. Например, к недвижимости относят линейные объекты (трубо- и газопроводы), которые фундамента не имеют, но, тем не менее, прочно связаны с землей (характер данной связи аналогичен связи с участком произрастающих на нем деревьев и иной растительности).

В настоящее время судебной практикой для признания объектов недвижимостью фактически был введен дополнительный критерий – не только фактическая, но и юридическая связь с землей.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает лишь с момента его государственной регистрации. Данное правило распространяется не только на первоначальные, но и на производные способы приобретения права собственности на недвижимое имущество, так как отражает особый юридический режим таких объектов. До момента государственной регистрации такие вновь создаваемые объекты не имеют статуса недвижимости. Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а то, которое, обладая таким признаком, может быть объектом гражданских прав. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация.

На практике наиболее логично применять смешанный подход, чтобы не порождать ситуации, когда вещь является недвижимостью по своим фактическим признакам, но не является объектом гражданских прав в юридическом смысле.

Ольга ДАВИДЮК,
адвокат АП Самарской области

Полный текст статьи читайте в печатной версии "АГ" № 9 за2013 г.