Долевое строительство жилой недвижимости: важные аспекты

Право частной собственности является одним из основных прав человека и гражданина в условиях развитой рыночной экономики и частной собственности. Согласно статистике МВД России, оно является самым часто нарушаемым – это следует из максимального среди всех составов преступлений показателя численности зарегистрированных преступлений против собственности, к которым относятся как кражи и грабежи, так и мошенничества (более 50% всех зарегистрированных преступлений). При этом лидируют в категории всех выявленных и зарегистрированных преступлений против собственности кражи (43,19%) и различные виды мошенничеств (42,81%)¹. Ввиду того что мошенничество – это вид хищения, обязательным признаком которого является обман либо злоупотребление доверием, жертва зачастую не может сразу его распознать.

Если во времена Советского Союза крупнейшим (и единственным) застройщиком жилого фонда являлось государство, то переход России к рыночной экономике позволил физическим лицам создавать организации, основной деятельностью которых является строительство – как частных, так и многоквартирных жилых домов. Более того, заниматься возведением домов могут индивидуальные предприниматели. Правоотношения в этой отрасли сложные, обоюдообязывающие, им присущи свои риски. В данной публикации будут рассмотрены вопросы защиты прав и обязанностей как покупателей, так и застройщиков. Проанализируем, где проходит грань между ненадлежащим исполнением договорных обязательств и мошенническим обманом, перспективы привлечения застройщика к ответственности и риски, характерные для данного бизнеса.

Юридические гарантии защиты потенциальных покупателей и участников ДДУ

Отечественное законодательство содержит ряд законов и подзаконных актов, регулирующих вопросы индивидуальной частной застройки и строительства многоквартирных домов, – в частности, Градостроительный, Земельный и Жилищный кодексы; документы, утверждающие санитарные нормы строительства (СНиПы); технические правила и постановления Правительства РФ по отдельным вопросам строительства, приказы Министерства строительства и ЖКХ РФ и т.д. Приобрести жилую недвижимость можно с помощью ипотечного кредитования, за наличные денежные средства, с помощью средств материнского капитала; по договору долевого участия в строительстве; на первичном или вторичном рынках; посредством приватизации жилья, находящегося в муниципальной собственности, и т.д.

Казалось бы, обширной законодательной базы достаточно и для предотвращения нарушения прав граждан, и для восстановления нарушенных. Однако перечень вопросов в сфере строительства, подлежащих регулированию, настолько разнообразен и широк, что вызывает удивление, когда частный случай приходится «разбирать по кирпичикам», находя нужные нормы в отдельных законодательных и подзаконных актах. Кроме того, остается актуальной проблема обманутых дольщиков, а государство до сих пор хоть и не в полном объеме, но несет ответственность за недобросовестные действия застройщиков и выплачивает компенсации, исчисляемые миллиардами рублей.

Отчасти законодательство, направленное на защиту прав и законных интересов как застройщиков, так и покупателей, совершенствуется, хотя и не всегда своевременно. Речь идет, например, об эскроу-счетах – специализированных банковских счетах, на которых деньги дольщика «замораживаются» и не передаются застройщику до выполнения им его обязательств по договору (парагр. 3 гл. 45 ГК РФ); о введении в УК РФ ст. 200.3, предусматривающей ответственность за незаконное привлечение денежных средств граждан в нарушение Закона об участии в долевом строительстве. В 2017 г. во исполнение государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан – участников строительства, был принят Федеральный закон о создании компании «Фонд развития территорий», основной целью которой является урегулирование вопросов компенсации участникам долевого строительства, обусловленной недобросовестными действиями застройщиков².

В России права и законные интересы лиц, участвующих в долевом строительстве, защищаются Законом об участии в долевом строительстве³, принятом в 2004 г. для установления контроля над правоотношениями в сфере долевого строительства. Долевое строительство – это деятельность застройщика, который привлекает для постройки объекта недвижимости денежные средства граждан и организаций.

Законом установлены требования к застройщикам, существенные условия договора долевого участия (ДДУ), цели расходования привлеченных денежных средств, сроки сдачи объектов, ответственность сторон ДДУ. Как отмечалось в пояснительной записке к проекту соответствующего закона, его актуальность обусловлена учащением случаев вложения гражданами денежных средств в долевое строительство, неурегулированностью данных отношений действовавшим на тот момент законодательством и распространенными случаями обмана граждан застройщиками. Кроме того, в качестве одной из целей принятия законопроекта законодатель предполагал расширение сферы влияния Закона о защите прав потребителей на правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве, что увеличит правовой инструментарий защиты граждан в возникающих спорах.

В 2023 г. ВС дополнительно разъяснил, что в отношениях, связанных с долевым строительством, при решении вопроса о компенсациях морального вреда и взыскании штрафов за неисполнение договорных обязательств можно (и нужно. – Прим. авт.) применять компенсаторные механизмы в соответствии с Законом о защите прав потребителей⁴. Вместе с тем необходимо учитывать сроки и период, в которые зафиксирован факт ненадлежащего исполнения обязательств, указанные в Постановлении Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».

Сущностная природа долевого строительства сама по себе неплоха, у нее много плюсов – например, фиксированная цена жилого помещения без необходимости внесения доплат, низкая стоимость квартир по сравнению с квартирами в полностью готовом доме и на вторичном рынке; гарантированная юридическая прозрачность сделки с учетом необходимости госрегистрации договора, страхования ответственности и т.д. О плюсах долевого строительства можно говорить и в рамках предъявления на законодательном уровне жестких требований к фирме-застройщику, в том числе связанных с банкротством владельца и фактами привлечения его к уголовной ответственности (например, наличие неснятой и непогашенной судимости за совершение экономического преступления либо преступления против государственной власти препятствует осуществлению таким лицом функций по руководству застройщиком – ч. 3 ст. 3.2 Закона об участии в долевом строительстве), что снижает риски потенциального покупателя инвестировать в строительство, осуществляемое заведомо недобросовестным застройщиком.

Уголовно-правовые риски застройщика

В то же время в Законе об участии в долевом строительстве отсутствуют четкие критерии определения действий руководителя фирмы-застройщика (или главного бухгалтера) как мошеннических, поэтому перспективы возбуждения уголовного дела и привлечения виновного к уголовной ответственности именно за мошенничество могут быть затруднительными. Это связано с обязательным признаком мошенничества – преднамеренным обманом, введением в заблуждение.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ⁵ обман по смыслу ст. 159 УК может быть выражен в форме действия либо бездействия. Так, действие (активное волевое поведение) может заключаться в сознательном сообщении ложных фактов о сделке либо умышленном предоставлении заведомо сфальсифицированных документов, заключении фиктивного договора. Бездействие, в свою очередь, – это всегда пассивное волевое поведение, которое может заключаться, например, в сознательном умалчивании истинных фактов о сделке. В результате обмана происходит хищение – противоправное безвозмездное изъятие и (или) обращение чужого имущества в пользу виновного или других лиц, причинившее ущерб собственнику или иному владельцу этого имущества в отсутствие законных оснований и вопреки действительной воле собственника или иного владельца имущества.

В связи с этим, например, привлечение потенциального покупателя посредством рекламы, в которой обещается низкий процент по ипотеке «только здесь, только сейчас», не может расцениваться как обман – потенциальный покупатель при явке в офис и обсуждении условий сделки, если они оказались для него не такими привлекательными, как в рекламе, может от нее отказаться. Этот вопрос находится не в гражданско-правовой и тем более не в уголовно-правовой плоскости.

Исходя из определения обмана, ту же процедуру банкротства, которую может начать застройщик, не рассчитав свои силы, нельзя квалифицировать по ст. 159 УК РФ, хотя гражданами, вложившими деньги в покупку своего (возможно, единственного в жизни) жилья, такие действия застройщика будут восприниматься скорее как мошенничество. В связи с этим адвокатам и юристам необходимо анализировать действия застройщика по фактическим обстоятельствам – в данном конкретном случае, исходя из положений ст. 196 УК РФ, предусматривающей ответственность за преднамеренное банкротство.

Кроме того, вряд ли добросовестный застройщик, с учетом наличия у него разрешения на строительство МКД, отсутствия обременений на земельный участок под строительство дома и признаков неплатежеспособности на момент заключения ДДУ и т.д., будет привлекать средства граждан для строительства, не намереваясь заранее исполнять свои обязательства по ДДУ, – это невыгодно как материально, так и репутационно и может повлечь бремя судебных исков или уголовного преследования. Однако нестабильная экономическая ситуация, выражающаяся в постоянном удорожании стройматериалов, необходимости повышения оплаты труда строителей, инженеров, оплаты услуг посредников, может поставить руководителя фирмы-застройщика в затруднительное положение. Но в этом и заключается основная суть предпринимательской деятельности, которая определяется, исходя из ст. 2 ГК, как самостоятельная, осуществляемая на свой риск, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Таким образом, физическое лицо, осуществляя предпринимательскую деятельность, несет и бремя соответствующих рисков.

В связи с этим в описываемом случае необходимо доказать, что, привлекая средства граждан на определенную цель – строительство МКД, – застройщик не вводил потенциальных покупателей в заблуждение относительно сроков строительства, суммы договора, намерений закончить возведение дома и т.д. Если будет доказано, что застройщик не имел умысла на совершение мошенничества, не вводил в заблуждение участников ДДУ относительно критически важных элементов договора и своих намерений выполнить взятые на себя обязательства, а также не злоупотреблял доверием участников ДДУ, это влечет применение форм исключительно гражданско-правовой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора – возмещения убытков, компенсации морального вреда, выплаты неустойки. В любом случае гражданско-правовой характер отношений застройщика и участника долевого строительства – это основание для отказа в возбуждении уголовного дела в отношении руководителя компании-застройщика ввиду отсутствия в его действиях состава преступления.

Также стоит отметить, что в последние три года в судебной практике прослеживается тенденция разрешения гражданско-правовых споров в большей степени в пользу застройщиков, что представляется необходимым в условиях экономических ограничений в качестве антикризисных мер поддержки бизнеса, например:

• снижение размеров неустоек за ненадлежащее выполнение или невыполнение застройщиком обязательств по ДДУ⁶;
• отказ во взыскании штрафа за просрочку передачи объекта долевого строительства в определенный Постановлением Правительства РФ период (с 29 марта 2022 г. по 30 июня 2023 г.)⁷;
• отсрочка исполнения организацией финансовых санкций, наложенных решением суда, в связи с высокими рисками неисполнения экономических обязательств перед другими участниками долевого строительства⁸;
• сокращение гарантийного срока для устранения недостатков объекта с пяти до трех лет⁹.

Другое дело, если застройщик, не вводя в заблуждение участников долевого строительства и не имея умысла на обман, привлекает денежные средства граждан в нарушение Закона об участии в долевом строительстве МКД или другого объекта недвижимости. Здесь раскрывается существо ст. 200.3 УК, о которой я ранее упоминал.

Характерные признаки отграничения состава преступления по ст. 200.3 УК от мошенничества

Фактически этот состав – нечто среднее между гражданско-правовой ответственностью и составом, предусматривающим ответственность за мошенничество (ст. 159 УК). На мой взгляд, введение в УК такого состава преступления являлось лишь делом времени; оно развивает тему уголовной ответственности для случаев, когда гражданско-правовые инструменты уже не могут в полной мере привести к соблюдению баланса прав и законных интересов участников рынка долевого строительства.

Статья 200.3 введена в Уголовный кодекс Федеральным законом от 1 мая 2016 г. № 139-ФЗ. В то же время процесс принятия закона о введении уголовной ответственности за незаконное привлечение денежных средств граждан в долевое строительство был долгим, вызвал дискуссию в сообществе и занял более двух лет с момента внесения законопроекта до дня подписания закона главой государства, его текст претерпел значительные изменения и стал более понятным и систематизированным.

По данным Судебного департамента при ВС, за период с 2017 по 2023 г. по уголовным делам о преступлениях, предусмотренных ч. 1 и ч. 2 ст. 200.3 УК (с момента ее введения в действие), осуждены суммарно 64 чел., в то время как исключительно по ч. 4 ст. 159 УК по делам, поступившим в производство российских судов только в 2023 г., – 4717 чел.

Для квалификации действий лица по ст. 200.3 УК необходимо учитывать, что отличает данный состав от мошенничества:

• наличие реальных заключенных договоров долевого участия в строительстве на реально существующей земле;
• отсутствие у виновного умысла на обман либо злоупотребление доверием потерпевшего относительно любых существенных условий ДДУ (в т.ч. в договоре содержатся пункты об ответственности, рисках и гарантиях выполнения обязательств);
• отсутствие признаков преднамеренности невыполнения договорных обязательств;
• привлекаемые денежные средства расходуются исключительно на выполнение установленных договором обязательств застройщика – иное свидетельствует о наличии в его действиях признаков мошенничества, т.к. зачастую именно «внезапная» нехватка привлеченных денежных средств является причиной заморозки строительства;
• отсутствие корыстных побуждений (т.е. цели извлечения материальной выгоды).

При этом привлеченным к уголовной ответственности лицом фактически не соблюден ряд положений Закона об участии в долевом строительстве – в частности, об обязательном наличии разрешения на строительство МКД или иного объекта недвижимости; обязательная доля собственных средств застройщика в общей смете строительства не менее 10%; опубликование проектной документации и т.д. Таким образом, главное отличие состава ст. 200.3 УК РФ от ст. 159 УК РФ – отсутствие умысла на неисполнение договорного обязательства.

Эту разницу наглядно иллюстрирует пример из судебной практики.

Кассационным судом¹⁰ признаны законными приговор и апелляционное определение в отношении О., осужденного по ч. 4 ст. 159 и п. «а» ч. 4 ст. 174.1 УК. Исходя из содержания судебного решения, доказан факт мошенничества О. в отношении участников долевого строительства, поскольку осужденный не имел проектно-сметной документации и разрешений на производство строительных работ, существовал только эскизный проект объекта строительства, а имеющийся объект является объектом незавершенного строительства и признан самовольной постройкой, подлежащей снесению по решению суда. Кроме того, расчетная документация не соответствует предъявляемым к ней требованиям, а фактическая стоимость выполненных работ на объектах незавершенного строительства не соответствует сумме, внесенной дольщиками для возведения объектов, что усматривается из показаний свидетелей и заключений судебных экспертиз. Таким образом, осужденному достоверно было известно, что возводимые объекты не будут введены в эксплуатацию в связи с отсутствием реальной возможности выполнения обязательств, тем самым он ввел потерпевших в заблуждение, в связи с чем его действия были квалифицированы в этой части по ч. 4 ст. 159 УК.

Также стоит отметить наличие поощрительной нормы в виде примечания к ст. 200.3 УК: лицо освобождается от уголовной ответственности в случае полного возмещения причиненного ущерба либо полного выполнения договорных обязательств по введению в эксплуатацию объекта недвижимости. Думается, это стимулирует застройщиков к выполнению договорных обязательств, а в случае возбуждения уголовного дела позволяет лицу, привлеченному к уголовной ответственности, минимизировать общественно опасные последствия совершенного деяния, и, как следствие, – дает стороне защиты возможность минимизировать уголовно-правовые последствия для доверителя – генерального директора фирмы-застройщика или ИП, основной деятельностью которого является строительство многоквартирных домов.

Анализ правоприменительной практики по ст. 200.3 УК

Также интересный с практической точки зрения приговор по ч. 2 ст. 200.3 и п. «б» ч. 2 ст. 171 УК вынесен районным судом Республики Дагестан¹¹. Описанные в нем события происходили в Махачкале. Приговор ярко демонстрирует, как работает описываемая норма.

Как следует из обстоятельств, подробно изложенных в приговоре, подсудимый, понимая, что не имеет специального разрешения на строительство МКД и статуса ИП, разместил на сайте объявлений предложение стать участником долевого строительства многоквартирного жилого дома. Ряд граждан откликнулись на это объявление, вложили деньги в строительство, однако ожидаемо оно завершено не было, дом подлежал сносу как самовольная постройка (по решению суда), а денежные средства в конечном счете всем участникам долевого строительства, кроме потерпевшей по делу, были возвращены.

Примечательны в этом приговоре следующие обстоятельства: осужденный привлек денежные средства граждан, заключил с ними предварительные договоры купли-продажи квартир у нотариуса, однако (!) умысла на то, чтобы не исполнить обязательства, взятые им на себя по предварительным ДКП, у него не было, даже наоборот: исходя из его показаний, заключений судебных экспертиз, а также фактических обстоятельств, в соответствии с которыми жилой дом построен на уровне седьмого этажа, все привлеченные денежные средства были вложены в его постройку (т.е. направлены на выполнение обязательств по договору), однако стройка не была закончена по объективным причинам и неисполнение подсудимым его обязательств не было преднамеренным.

Стоит отметить, что следственными органами подсудимому вменялось также мошенничество по ч. 3 ст. 159 УК, однако суд обоснованно исключил из обвинения указание на наличие в действиях подсудимого данного состава преступления, поскольку факта невыполнения договорных обязательств (без доказанного умысла на преднамеренный обман) недостаточно для квалификации деяния по ст. 159 УК (нет хищения – нет состава мошенничества). В итоге подсудимый был признан виновным по ч. 2 ст. 200.3 и п. «б» ч. 2 ст. 171 УК с назначением наказания, не связанного с реальным лишением свободы, что, на мой взгляд, полностью соответствует характеру и степени общественной опасности содеянного.

В другом примере Апелляционной инстанцией ВС Республики Калмыкия ранее было рассмотрено уголовное дело по обвинению А. Б. и И. Б. в совершении преступления по ч. 2 ст. 200.3 УК – группой лиц по предварительному сговору, в особо крупном размере¹². Указанные лица осуждены за незаконное привлечение денежных средств граждан при строительстве многоквартирных домов при подробно изложенных в апелляционном определении обстоятельствах.

Осужденные заключали действительные договоры на строительство МКД, имели намерение выполнить обязательства по этим договорам, однако нарушили положения ч. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве, который запрещает привлекать денежные средства для строительства МКД без получения в установленном порядке разрешения на строительство. Таким образом, в отсутствие умысла на неисполнение договорных обязательств нельзя квалифицировать действия виновного лица как мошенничество – описанные события образуют лишь состав преступления по ст. 200.3 УК. Приговором осужденным назначено наказание, не связанное с лишением свободы.

Резюмируя, отмечу, что законодательством предусмотрен широкий диапазон правовых инструментов для привлечения к ответственности недобросовестного застройщика в рамках долевого строительства МКД – от гражданско-правовых и компенсаторных механизмов (взыскания штрафов, неустоек) до уголовной ответственности. Однако важно учитывать, что лучше предотвратить негативные последствия, чем бороться с ними, так как борьба может длиться от нескольких месяцев до нескольких лет. В свою очередь, руководителям фирм-застройщиков и индивидуальным предпринимателям необходимо на основании законодательства и судебной практики анализировать возможные риски и перспективы привлечения к ответственности в сфере долевого строительства жилой недвижимости.