×

Манипулировать арендными ставками недопустимо

ВС разъяснил правовое регулирование механизмов поддержки субъектов малого и среднего бизнеса

Верховный Суд РФ вынес Определение от 1 июня 2021 г. № 305-ЭС21-82 по делу № А40-131882/2018, направив на новое рассмотрение спор, в котором нижестоящие инстанции проигнорировали принципы государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства в РФ.

Читайте также
ВС указал, на что обращать внимание в спорах о льготной арендной ставке для бизнеса
Суд подчеркнул, что наличие в допсоглашениях о продлении аренды условия об установлении рыночной ставки арендной платы не препятствует применению льготной ставки
21 Июня 2021 Новости

Позиция Департамента городского имущества г. Москвы (далее – Департамент) как арендодателя, на мой взгляд, исходит из узкоформального подхода к пониманию механизмов имущественной поддержки определенных категорий арендаторов, отличается исключительно «регламентным» подходом к процедуре и отсутствием системного взгляда на правовое регулирование вопроса в целом. По этой причине арендаторам было важно добиться рассмотрения дела в Верховном Суде.

Рассматриваемое дело по фактическим обстоятельствам укладывается в общую «канву» споров арендаторов с Департаментом о праве на льготу: договор аренды перезаключен на новый срок без проведения торгов, стороны подписали дополнительное соглашение с условием об установлении рыночной ставки, тем самым, по мнению Департамента и судов, согласовали новый порядок и размер арендной платы – по рыночной ставке. Именно факт подписания такого допсоглашения расценивается судами как согласованное сторонами изменение размера арендной платы и является основанием для взыскания задолженности. Более того, в споре с научно-производственным центром поведение Департамента выглядит как явное злоупотребление: арендодатель сообщил о возможности применения льготной ставки по договору, однако впоследствии потребовал внесения арендной платы в размере рыночной ставки.

Очевидно, что данная позиция Департамента и судов нивелирует смысл положений Закона о развитии малого и среднего предпринимательства в РФ, а также Закона г. Москвы от 26 ноября 2008 г. № 60 «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве» как механизмов предоставления поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства.

На ошибочность в применении законодательства к правоотношениям арендаторов с Департаментом указал ВС: «Само по себе заключение субъектами малого предпринимательства и Департаментом дополнительных соглашений о продлении срока аренды в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ не исключает при определении размера арендной платы по договору применения положений Постановления № 800-ПП, в том числе п. 1.1 и 1.2».

Коллегия по экономическим спорам разъяснила сформулированное в ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции общее правило о необходимости рыночной оценки при заключении договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок, указав на возможность иного правового регулирования вопроса, в том числе законодательством, устанавливающим особые условия предоставления субъектам малого предпринимательства имущественной поддержки в виде передачи в аренду государственного или муниципального имущества, в том числе по льготным (отличным от рыночных) ставкам и при заключении договоров аренды на новый срок.

При рассмотрении таких дел, как подчеркнул ВС, судам не стоит руководствоваться формальным подходом к анализу истории взаимоотношений сторон в рамках договора аренды, а следует комплексно оценивать их с учетом норм законодательства о мерах поддержки субъектов малого предпринимательства: соответствует ли конкретный арендатор установленным критериям, какие действия он предпринимал для установления (сохранения) льготной ставки и т.п.

Из обсуждаемого определения важно вынести несколько ключевых позиций Верховного Суда, нацеливающих на правильное рассмотрение подобных споров.

Во-первых, отсутствие решения Межведомственной комиссии в отношении субъекта малого предпринимательства при соответствии последнего установленным Постановлением № 800-ПП1 критериям (использование объекта по целевому назначению, отсутствие задолженности по арендной плате, сдача в субаренду помещения с согласия арендодателя) не лишает его возможности защитить право на предоставление поддержки в судебном порядке (определения ВС от 23 октября 2020 г. № 305-ЭС20-4888 по делу № А40-180675/2018; № 305-ЭС20-7258 по делу № А40-159396/2018).

Во-вторых, само по себе заключение обществом и Департаментом допсоглашений о продлении срока аренды в соответствии с ч. 9 ст.17.1 Закона о защите конкуренции не исключает возможности применения при определении размера арендной платы правил Постановления № 800-ПП о льготной ставке и не влечет автоматического установления рыночных ставок.

Читайте также
Арендатор имеет право на льготную ставку оплаты, даже если подписал соглашение с более высокой ценой
Верховный Суд защитил малый бизнес в споре с Департаментом городского имущества г. Москвы
04 Декабря 2020 Новости

В-третьих, при рассмотрении споров о применении льготной ставки в рамках Постановления № 800-ПП необходимо верно устанавливать действующие правила: применять к спорному периоду нормы действовавшей на тот момент редакции постановления. Так, редакция, действующая с 1 января 2017 г., для получения указанной льготы не требует представлять в Межведомственную комиссию заключение о наличии оснований для получения субъектом, арендующим нежилой фонд площадью до 300 кв. м, имущественной поддержки, а также принятия комиссией решения о предоставлении данной поддержки в виде установления льготной ставки арендной платы. Названная ставка должна применяться арендодателем автоматически (Определение от 16 ноября 2020 г. № 305-ЭС20-6014 по делу № А40-71719/2019). Верховный Суд справедливо оценивает предлагаемый Департаментом и правительством подход как не соответствующий федеральному и региональному законодательству о развитии малого и среднего предпринимательства, а также принципам равной имущественной поддержки внутри одной группы субъектов малого предпринимательства, для которой такая поддержка предусмотрена (в данном случае арендаторы небольших помещений).

В-четвертых, применение рыночных ставок в отношении арендаторов – субъектов малого предпринимательства по формальным основаниям отсутствия необходимых заключений не соответствует разумным ожиданиям арендаторов. Предоставление имущественной поддержи в виде льготной ставки арендной платы с последующим требованием ее внесения в размере рыночной ставки является откровенным злоупотреблением. Глобально такое поведение арендодателя в лице уполномоченных органов противоречит требованиям антимонопольного законодательства.


1 Постановление Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. № 800-ПП (ред. от 16 декабря 2020 г.) «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы».

Рассказать:
Другие мнения
Вениционов Денис
Вениционов Денис
Адвокат АП Саратовской области, филиала Волжского района г. Саратова Саратовской областной коллегии адвокатов
Изоляция от общества как средство исправления?
Уголовное право и процесс
Назначая уголовное наказание, суд порой не учитывает личность подсудимого и характер деяния
23 Сентября 2022
Ивлиев Дмитрий
Ивлиев Дмитрий
Адвокат АП Саратовской области
Доверяй, но проверяй!
Уголовное право и процесс
Почему адвокату необходимо всегда быть осмотрительным и не верить «на слово»
22 Сентября 2022
Завицкий Геннадий
Завицкий Геннадий
Адвокат АП Брянской области
«Тактика истощения» – новое средство уголовного преследования?
Уголовное право и процесс
Только на третьем круге рассмотрения дела удалось добиться оправдания подзащитного
20 Сентября 2022
Григорьев Виктор
Григорьев Виктор
Адвокат АП Пермского края, Пермская объединенная краевая коллегия адвокатов
Непредоставление переводчика как нарушение права на защиту
Уголовное право и процесс
Права осужденных не могут быть ограничены судом по надуманным основаниям
20 Сентября 2022
Новолодский Юрий
Новолодский Юрий
Вице-президент АП Санкт-Петербурга, сопредседатель Комиссии по методической работе АП Санкт-Петербурга
«Кошмары» апелляционной судебной инстанции
Уголовное право и процесс
Игнорирование закона в практической деятельности апелляционных судов
20 Сентября 2022
Новолодский Юрий
Новолодский Юрий
Вице-президент АП Санкт-Петербурга, сопредседатель Комиссии по методической работе АП Санкт-Петербурга
Девять смыслов уголовно-процессуального исследования доказательств
Уголовное право и процесс
Направления разумного реформирования
20 Сентября 2022
Яндекс.Метрика