Манипулировать арендными ставками недопустимо

Верховный Суд РФ вынес Определение от 1 июня 2021 г. № 305-ЭС21-82 по делу № А40-131882/2018, направив на новое рассмотрение спор, в котором нижестоящие инстанции проигнорировали принципы государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства в РФ.

Позиция Департамента городского имущества г. Москвы (далее – Департамент) как арендодателя, на мой взгляд, исходит из узкоформального подхода к пониманию механизмов имущественной поддержки определенных категорий арендаторов, отличается исключительно «регламентным» подходом к процедуре и отсутствием системного взгляда на правовое регулирование вопроса в целом. По этой причине арендаторам было важно добиться рассмотрения дела в Верховном Суде.

Рассматриваемое дело по фактическим обстоятельствам укладывается в общую «канву» споров арендаторов с Департаментом о праве на льготу: договор аренды перезаключен на новый срок без проведения торгов, стороны подписали дополнительное соглашение с условием об установлении рыночной ставки, тем самым, по мнению Департамента и судов, согласовали новый порядок и размер арендной платы – по рыночной ставке. Именно факт подписания такого допсоглашения расценивается судами как согласованное сторонами изменение размера арендной платы и является основанием для взыскания задолженности. Более того, в споре с научно-производственным центром поведение Департамента выглядит как явное злоупотребление: арендодатель сообщил о возможности применения льготной ставки по договору, однако впоследствии потребовал внесения арендной платы в размере рыночной ставки.

Очевидно, что данная позиция Департамента и судов нивелирует смысл положений Закона о развитии малого и среднего предпринимательства в РФ, а также Закона г. Москвы от 26 ноября 2008 г. № 60 «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве» как механизмов предоставления поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства.

На ошибочность в применении законодательства к правоотношениям арендаторов с Департаментом указал ВС: «Само по себе заключение субъектами малого предпринимательства и Департаментом дополнительных соглашений о продлении срока аренды в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ не исключает при определении размера арендной платы по договору применения положений Постановления № 800-ПП, в том числе п. 1.1 и 1.2».

Коллегия по экономическим спорам разъяснила сформулированное в ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции общее правило о необходимости рыночной оценки при заключении договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок, указав на возможность иного правового регулирования вопроса, в том числе законодательством, устанавливающим особые условия предоставления субъектам малого предпринимательства имущественной поддержки в виде передачи в аренду государственного или муниципального имущества, в том числе по льготным (отличным от рыночных) ставкам и при заключении договоров аренды на новый срок.

При рассмотрении таких дел, как подчеркнул ВС, судам не стоит руководствоваться формальным подходом к анализу истории взаимоотношений сторон в рамках договора аренды, а следует комплексно оценивать их с учетом норм законодательства о мерах поддержки субъектов малого предпринимательства: соответствует ли конкретный арендатор установленным критериям, какие действия он предпринимал для установления (сохранения) льготной ставки и т.п.

Из обсуждаемого определения важно вынести несколько ключевых позиций Верховного Суда, нацеливающих на правильное рассмотрение подобных споров.

Во-первых, отсутствие решения Межведомственной комиссии в отношении субъекта малого предпринимательства при соответствии последнего установленным Постановлением № 800-ПП¹ критериям (использование объекта по целевому назначению, отсутствие задолженности по арендной плате, сдача в субаренду помещения с согласия арендодателя) не лишает его возможности защитить право на предоставление поддержки в судебном порядке (определения ВС от 23 октября 2020 г. № 305-ЭС20-4888 по делу № А40-180675/2018; № 305-ЭС20-7258 по делу № А40-159396/2018).

Во-вторых, само по себе заключение обществом и Департаментом допсоглашений о продлении срока аренды в соответствии с ч. 9 ст.17.1 Закона о защите конкуренции не исключает возможности применения при определении размера арендной платы правил Постановления № 800-ПП о льготной ставке и не влечет автоматического установления рыночных ставок.

В-третьих, при рассмотрении споров о применении льготной ставки в рамках Постановления № 800-ПП необходимо верно устанавливать действующие правила: применять к спорному периоду нормы действовавшей на тот момент редакции постановления. Так, редакция, действующая с 1 января 2017 г., для получения указанной льготы не требует представлять в Межведомственную комиссию заключение о наличии оснований для получения субъектом, арендующим нежилой фонд площадью до 300 кв. м, имущественной поддержки, а также принятия комиссией решения о предоставлении данной поддержки в виде установления льготной ставки арендной платы. Названная ставка должна применяться арендодателем автоматически (Определение от 16 ноября 2020 г. № 305-ЭС20-6014 по делу № А40-71719/2019). Верховный Суд справедливо оценивает предлагаемый Департаментом и правительством подход как не соответствующий федеральному и региональному законодательству о развитии малого и среднего предпринимательства, а также принципам равной имущественной поддержки внутри одной группы субъектов малого предпринимательства, для которой такая поддержка предусмотрена (в данном случае арендаторы небольших помещений).

В-четвертых, применение рыночных ставок в отношении арендаторов – субъектов малого предпринимательства по формальным основаниям отсутствия необходимых заключений не соответствует разумным ожиданиям арендаторов. Предоставление имущественной поддержи в виде льготной ставки арендной платы с последующим требованием ее внесения в размере рыночной ставки является откровенным злоупотреблением. Глобально такое поведение арендодателя в лице уполномоченных органов противоречит требованиям антимонопольного законодательства.