Верховный Суд опубликовал Определение от 13 февраля 2025 г. № 309-ЭС24-19443 по делу № А07-16040/2023, в котором указал, что при рассмотрении в порядке общего искового производства требований юридического лица к правопреемнику признанного банкротом застройщика, вытекающих из гражданско-правового договора (в частности, цессии), нет оснований для разрешения спора лишь в ракурсе Закона о банкротстве –пренебрежение общими нормами гражданского права недопустимо.
В деле о банкротстве застройщика ООО «КилСтройИнвест» (дело № А07-21667/2027) судом удовлетворено заявление Фонда Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства (далее – Фонд) о намерении приобрести имущество (имущественные права) и обязательства застройщика перед участниками строительства ЖК «Миловский парк».
Во исполнение достигнутых с участием органа государственной власти (Государственный комитет Республики по строительству и архитектуре) договоренностей физическими лицами – участниками долевого строительства (цеденты) и ООО «Сетевая компания “Миловский парк”» (цессионарий, истец) были заключены договоры уступки права требования по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенным с застройщиком. Стоимость уступаемых прав требования оплачена цессионарием в полном объеме путем передачи гражданам выпущенных им векселей. Договоры уступки права требования зарегистрированы Управлением Росреестра. Указанные векселя были переданы физическими лицами в качестве оплаты застройщику – некоммерческой организации «Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан» по договорам купли-продажи квартир в ином жилом комплексе – «Молодежный», которая впоследствии передала полученные от граждан векселя обратно СК «Миловский парк» в качестве авансового платежа по договору о подключении (технологическом присоединении) строящихся объектов ЖК «Молодежный» к сетям водоснабжения и водоотведения. Граждане зарегистрировали в установленном порядке их права собственности на жилые помещения в новом ЖК.
Позднее многоквартирные дома ООО «КилСтройИнвест» в ЖК «Миловский парк» были достроены Фондом и введены в эксплуатацию, однако квартиры цессионарию переданы не были, в связи с чем СК «Миловский парк» и общество «СтройЗемРесурс» обратились в суд с иском к Фонду о признании права собственности на жилые помещения (квартиры) в этих домах, право на которые приобретено ими по договорам цессии с гражданами. Суд требования обществ удовлетворил; постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда решение первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением АС Уральского округа постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.
Введение института банкротства застройщиков с присущими ему особенностями направлено на защиту прав непрофессиональных участников рынка – преимущественно дольщиков – и наделение их дополнительными гарантиями. С учетом того, что использованный сторонами спора и участниками дела о банкротстве ООО «КилСтройИнвест» механизм обеспечил защиту прав граждан – участников долевого строительства (цедентов) и удовлетворение их требований в полном объеме, позиция Верховного Суда, изложенная в Определении № 309-ЭС24-19443, является справедливой и обоснованной.
Суды второй и третьей инстанций отказали истцам в защите права, поскольку те являются юридическими лицами, не обладают статусом участника долевого строительства и их требования не включены в реестр требований участников строительства. Однако в данном случае указанные факты не имели приданного им судами второй и третьей инстанции значения, поскольку истцы получили по договорам уступки права требования, которые уже включены в реестр, а также заявили в общем порядке иск в отношении квартир в построенных и введенных в эксплуатацию МКД, что и было справедливо отмечено ВС.
Кроме того, действуя фактически по поручению госоргана, СК «Миловский парк» выдала векселя и провела работы по подключению (технологическому присоединению) строящихся объектов ЖК «Молодежный» без получения реального встречного предоставления со стороны граждан, исполнив тем самым публичную функцию обеспечения права этих граждан на жилище.
Договоры цессии общества с гражданами не были оспорены, вред интересам кредиторов судебными актами также не установлен, запрет уступки прав требований кредиторов, включенных в реестр в деле о банкротстве, законом не предусмотрен, в том числе параграфом 7 гл. IX Закона о банкротстве. При таких обстоятельствах истцами выбран правильный – по сути, единственно возможный способ защиты их прав, и они имели право на удовлетворение их требований за счет приобретенных по договорам цессии жилых помещений, имеющихся в распоряжении ответчика.
В заключение добавлю, что рассматриваемое Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС, на мой взгляд, будет иметь стабилизирующее влияние на судебную практику по спорам, вытекающим из реализации аналогичных механизмов по обеспечению прав граждан на жилище, пострадавших при банкротстве застройщика. Хочется надеяться, что суды в подобных случаях будут внимательнее относиться к применению общих норм гражданского законодательства о праве собственности и отдельных видах договоров.
