Включение в договор аренды спорных условий как способ злоупотребления правом

Договор как основание возникновения гражданских прав и обязанностей является фундаментом для развития экономических отношений. Гражданским кодексом РФ установлен принцип свободы договора, предполагающий в том числе свободу контрагентов в установлении условий договора.

Однако свобода договора не является абсолютной. Так, В. В. Витрянский указывает, что объявление всех норм договорного права диспозитивными породило бы неопределенность в правовом регулировании имущественного оборота, а также диктат сильных участников оборота над слабыми и пренебрежительное отношение к интересам общества в целом¹.

Таким образом, ограничение свободы договора является необходимой мерой, направленной на защиту общественного интереса, выраженного в защите слабой стороны договорных правоотношений.

В настоящее время свобода договора ограничена не только императивными нормами, закрепляющими определенные правила договорных отношений, – установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (ст. 10 ГК).

Законодательство не содержит как определение термина «злоупотребление правом», так и признаки такого злоупотребления, кроме изложенных в ст. 10 ГК, что делает злоупотребление правом оценочным понятием.

Принцип добросовестности позволяет судам по своему внутреннему убеждению оценивать действия участников гражданского оборота и устанавливать мотивы их поведения как добросовестные или недобросовестные. С одной стороны, такой механизм позволяет гибко реагировать на уникальность каждого судебного спора, с другой – создает непредсказуемость оценки суда ввиду отсутствия нормативно закрепленных признаков и критериев недобросовестности.

В указанных обстоятельствах значительная роль при определении добросовестности сторон отведена судебной практике.

Представляется, что включение в договор условий, имеющих двоякое толкование, является недобросовестным поведением одной из сторон. Указанные действия зачастую предпринимаются заведомо с целью злоупотребления правом после подписания договора, путем толкования конкретного условия в свою пользу.

В п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах» закреплен принцип contra pro ferentem (против предложившего), позволяющий судам толковать противоречивые условия договора в пользу стороны, присоединившейся к договору. Предполагается, что стороной, предложившей договор или конкретное условие, было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний.

В случае правоотношений граждан с индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами определить сторону, которая является профессионалом в определенной сфере, зачастую несложно. В свою очередь, договорные отношения между субъектами предпринимательской деятельности не всегда позволяют определить сильную или «более профессиональную» сторону, так как любые хозяйствующие субъекты по умолчанию признаются профессиональными участниками гражданского оборота.

Актуальность указанных проблем обусловлена договорной практикой, сложившейся у сетевых арендаторов. По общему правилу, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не определено договором (ст. 614 ГК).

В частности, арендатор, заключая долгосрочный договор аренды, включает в него условие об изменении размера арендной платы со следующей формулировкой: «пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен, но не более 5% ˂…˃ Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы ˂…˃ Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора».

Арендодатель, руководствуясь указанным пунктом, направляет письмо с предложением об изменении размера арендной платы, но получает отказ. Арендатор, пользуясь неточностью формулировки, считает, что пересмотр арендной платы возможен исключительно по соглашению сторон.

В разных субъектах РФ сложилась диаметрально противоположная судебная практика, связанная с толкованием одного и того же условия договора.

Позиция в пользу арендатора

Суды, поддержавшие доводы арендатора², при комплексном толковании спорного пункта договора пришли к выводу, что арендодатель не наделен правом повышения постоянной части арендной платы в одностороннем порядке. Указанный пункт наделяет обе стороны равнозначным правом предложить пересмотр размера постоянной части арендной платы в сторону как увеличения, так и уменьшения, однако лишь при достижении об этом согласия сторон, оформленного в дополнительном соглашении к договору, размер постоянной части арендной платы будет изменен.

При этом суды ссылаются на правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума ВАС от 13 апреля 2010 г. № 1074/10: инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

На основании изложенного арендодатель как субъект предпринимательской деятельности действует по своей воле и в своем интересе, самостоятельно под свою ответственность принимает необходимые решения, в том числе с учетом его финансовых возможностей, а также оценивает риски неблагоприятных последствий в результате принятых им решений.

Позиция в пользу арендодателя

В свою очередь, суды, удовлетворившие требования арендодателя³, руководствовались принципом contra pro ferentem, указывая, что договор предложен сетевым арендатором, который является профессиональным участником арендных правоотношений.

Более того, суды отметили: названное условие согласуется с целями регулирования и с экономическими интересами сторон, позволяя обеспечить баланс таковых в ситуации существенного резкого роста индекса потребительских цен для арендатора, и в то же время дает возможность компенсировать инфляционные процессы для арендодателя в достаточной мере.

Заключение долгосрочного договора аренды, содержащего условие, которое арендатор трактует в свою пользу, позволяет ему игнорировать необходимость пересмотра арендной платы в связи с изменением ИПЦ, что безусловно нарушает права арендодателей.

Представляется, что уклонение арендатора от заключения соглашения о пересмотре цены договора при своевременном внесении арендной платы и использовании помещения по назначению делает невозможным расторжение договора в судебном порядке, одновременно позволяя ответчику арендовать помещения в течение всего срока аренды по цене, актуальной на момент заключения договора. Это противоречит как воле арендодателя, отраженной в спорном пункте договора, так и принципам разумности и экономической обоснованности заключения долгосрочного договора аренды.

Анализируя судебную практику, разумным представляется подход, выраженный в удовлетворении требований арендодателя. Суды не только определили лицо, которое является более сильным в конкретных правоотношениях, но и – руководствуясь истинной целью заключения долгосрочного договора аренды, – установили баланс интересов сторон.

Несмотря на презумпцию профессионализма субъекта предпринимательской деятельности, не допускается включение в договор условий, очевидно направленных на причинение вреда одной из сторон. Полагаю, что в случае наличия такого условия судам следует квалифицировать действия стороны, предложившей его, как злоупотребление правом.