Возможен ли раздел участка с домом, расположенным на нем?

Как ранее писала «АГ», Верховный Суд опубликовал Определение СК по гражданским делам от 29 июля 2025 г. № 18-КГ25-264-К4, в котором в очередной раз напомнил нижестоящим судам о том, что при наличии в деле судебной экспертизы нельзя не принимать ее во внимание и произвольно делать выводы об обстоятельствах, не основанных на материалах дела, а несогласие суда с заключением должно быть мотивировано.

В то же время, как следует из положений ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК, заключение эксперта не имеет особого доказательственного значения, оно не обязательно для суда и оценивается им в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Оценка судом заключения эксперта отражается в решении по делу. Суд, в частности, должен указать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, сделан ли им соответствующий анализ. Несогласие суда с экспертным заключением должно быть мотивировано. 

В рассматриваемом деле Верховный Суд посчитал недостаточно мотивированным несогласие судов первой и апелляционной инстанций с заключением эксперта.

Так, из заключения судебной земельно-строительной экспертизы следовало, что существуют три варианта раздела земельного участка с учетом строений с пристройками, а также жилого дома с учетом сложившегося фактического порядка пользования, беспрепятственного доступа к выделяемым участкам и идеальных долей участников общей долевой собственности. Из пояснений эксперта также следовало, что дом делится на два блока; у каждого собственника имеется собственный выход на придомовую территорию.

Разрешая спор в части требований о признании жилого дома домом блокированной застройки и его разделе, суд исходил из того, что дом имеет элементы общего имущества и не отвечает признакам дома блокированной застройки, в связи с чем иск в данной части не может быть удовлетворен.

Давая оценку экспертному заключению, суд критически отнесся к утверждению о возможности раздела дома на два блока, поскольку мансардный этаж расположен над помещениями, используемыми обоими собственниками. Кроме того, поскольку дом имеет элементы общего имущества – фундамент, крышу и мансарду (как следует из фотоматериалов), – он не может быть признан домом блокированной застройки. Поскольку исковые требования о разделе участка и варианты такого раздела неразрывно связаны с требованиями о реальном разделе домовладения, оснований для которого нет, суд также отказал в их удовлетворении. Решение устояло в апелляции и кассации.

Верховный Суд не согласился с выводами нижестоящих судов и со ссылкой на ст. 198 и 67 ГПК указал, что суд не может произвольно оценивать доказательства и делать выводы об обстоятельствах, не основанных на материалах дела.

ВС напомнил, что в соответствии с ч. 1 ст. 87 ГПК в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другим экспертам) (ч. 2 ст. 87 ГПК).

В Определении поясняется: поскольку по делу была назначена экспертиза, суд специальными познаниями в области строительства не обладал, а значит, опровергать выводы экспертизы могут лишь иные имеющиеся в материалах дела доказательства равной достоверности, но не личное убеждение суда, рассматривающего спор. Между тем, постановляя решение, суд без назначения повторной или дополнительный экспертиз, без проведения необходимых исследований и при отсутствии в материалах дела доказательств, опровергающих выводы эксперта, заключил, что спорный дом, имея элементы общего имущества, не обладает признаками блокированной застройки. Данный вывод иными доказательствами не подтвержден и не основан на установленных по делу обстоятельствах.

Верховный Суд в Определении также сослался на иные очевидные процессуальные нарушения, допущенные первой инстанцией в части рассмотрения спора к ненадлежащему ответчику, который был в порядке ст. 41 ГПК заменен, однако судом при вынесении решения были рассмотрены требования и в отношении данного ответчика.

Удивляет, что такие очевидные процессуальные нарушения не были исправлены судами апелляционной и кассационной инстанций.

Вместе с тем в описательной части Определения Верховного Суда также допущена описка – в абз. 5 на первой странице ошибочно указана фабула иного дела.

Оценивая изложенные в Определении выводы с точки зрения их возможного влияния на формирование судебной практики по делам о разделе жилых домов, отмечу, что ВС скорее напомнил судам, что в случае противоречий или сомнений в заключении эксперта следует назначить дополнительную или повторную экспертизу, а не произвольно не соглашаться с выводами экспертизы.

На мой взгляд, данное Определение вряд ли существенно изменит сложившуюся практику в части допустимости реального раздела индивидуальных жилых домов, поскольку Верховный Суд не сделал выводов о том, что дом возможно разделить на самостоятельные блоки, если он имеет элементы общего имущества (общий фундамент, крышу, мансарду), – он лишь указал в конкретном деле, что данные обстоятельства не доказаны, и вернул его на пересмотр. Далее все будет зависеть от повторного рассмотрения дела судами и от того, к каким выводам придет эксперт при проведении повторной или дополнительной экспертизы (если таковые будут назначены).

В соответствии с п. 40 ст. 1 ГрК РФ домом блокированной застройки является жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ из п. 2 ст. 49 ГрК исключены в том числе требования по размещению жилого дома (блока) на отдельном участке.

Приказом Минстроя России от 17 мая 2023 г. № 350/пр внесены изменения в термины блокированного жилого дома, содержащиеся в п. 3.1–3.3 «СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001», утвержденные и введенные в действие Приказом Минстроя от 20 октября 2016 г. № 725/пр. Согласно п. 3.1 данного Свода правил (в редакции, действующей с 18 июня 2023 г.) домом блокированной застройки жилым индивидуальным (блокированным жилым домом) признается индивидуальный жилой дом, блокированный с другим индивидуальным жилым домом (другими индивидуальными жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на участок.

Блок жилой автономный – это жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

Таким образом, признаком жилого дома блокированной застройки является изолированность его частей (блоков), каждая из которых имеет признаки индивидуального жилого дома и отдельный выход на участок.

В заключение добавлю, что в Краснодарском крае в последние годы часто встречаются решения судов о том, что произвести реальный раздел участка одновременно с расположенным на нем индивидуальным жилым домом практически невозможно, поскольку дома в большинстве случаев изначально имеют чердаки, мансарды, подвалы¹.

За редким исключением такой раздел осуществим, когда индивидуальный жилой дом возможно признать домом блокированной застройки и разделить на несколько блоков.