Верховный Суд РФ опубликовал Определение СКЭС от 31 июля 2024 г.№ 305-ЭС24-4547 по делу № А40-36896/2021, в котором разъяснил особенности разрешения спора об установлении смежных границ земельных участков, фактические точки которых не совпадают с данными ЕГРН.
В данной статье предлагаю поразмыслить о практическом значении самого важного, на мой взгляд, вывода ВС о том, что защита прав истца в данном споре не может и не должна зависеть от госрегистрации соответствующих правоотношений, если они возникли на основании закона – ст. 273 и 555 ГК РФ.
Почему данный вывод представляется важным. Согласно ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться в аренду на основании соответствующего договора. В соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК если на данном участке расположены здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и переданные в аренду, а также на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Кодекса, на праве оперативного управления, то договор аренды указанных участков заключается без проведения торгов. Как указано в п. 1 ст. 39.20 ЗК, если иное не установлено этой нормой или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких участках.
Здания, как правило, разделены на помещения – как большие по площади, так и маленькие (например, как машино-место в деле № А40-36896/2021). Соответственно, договор аренды может быть заключен в виде единого документа со множеством лиц на стороне арендатора, либо с каждым собственником помещения в зданииоформляется отдельный договор. В данном случае первый важный аспект – то, что заключение одного договора со множеством лиц на стороне арендатора зачастую является утопией именно в силу множественности лиц.
Казалось бы, в такой ситуации каждому из собственников помещений можно оформить договор аренды с собственником земли – государственной или муниципальной. Но и здесь собственника может подстерегать неожиданный отказ. Несмотря на однозначность норм Земельного кодекса, на практике довольно часто встречаются отказы в заключении договора аренды, принятые порой по нелогичным и необоснованным причинам (с чем не единожды сталкивался на практике). Да, отказ может быть оспорен в установленном порядке, однако оспаривание может занять продолжительное время. Кроме того, рынок не статичен, и собственники таких помещений могут меняться. Поэтому в данной ситуации стоит применять нормы ст. 273 и 555 ГК, согласно которым (если иное не предусмотрено договором) к покупателю помещения в момент регистрации перехода права на объект капитального строительства переходит и соответствующее право продавца на земельный участок, что законно и логично. Таким образом, можно предположить, что далеко не все собственники помещений в здании (в рассматриваемом деле) имеют оформленные арендные правоотношения с городскими властями.
Будучи частью земной поверхности, земельный участок должен быть индивидуально определен, иметь установленные в соответствии с законодательством границы; должны быть известны его местоположение, площадь, целевое назначение, разрешенное использование. Только в таком случае он выступает в качестве объекта гражданского оборота.
Из определения ВС следует, что на момент обращения в суд предпринимателя – собственника машино-места, расположенного в нежилом здании, возведенном на спорном участке, тот имел кадастровый номер, площадь, установленные границы – следовательно, мог выступать в качестве объекта гражданского оборота. В связи с изложенным представляется, что правовой подход суда кассационной инстанции в рассматриваемом деле действительно умаляет право собственности истца и его право на судебную защиту, а значит, нарушает конституционный принцип равенства всех перед законом и судом, противоречит ст. 2, 8, 18, 19 (ч. 1), 35, 46 и 55 Конституции РФ.
Дополнительно приведу пример применения аналогичной по смыслу и имеющий те же правоприменительные трудности ст. 555 ГК, отраженный в Сборнике материалов судебной практики по вопросам государственной регистрации прав и сделок с земельными участками от 6 августа 2002 г.1, согласно которому «в контексте ст. 552 ГК РФ, вступившей в силу с 01.03.1996 г., при переходе права на строение право на земельный участок переходит на основании закона, а не документа. Иными словами, имеет место подмена оснований и новое трактование понятия земельного участка под домом».
Однако ст. 555 ГК, как и схожие по значению ст. 273 и 552 Кодекса, до сих пор нередко игнорируются судами – как арбитражными, так и общей юрисдикции.
В этом контексте показательным является то, что вывод суда кассационной инстанции о том, что ИП Подусков А.Е. не является правообладателем земельного участка с кадастровым номером 77:09:0005004:10454, границы которого он просит установить, в то время как требование об установлении границ земельного участка может быть заявлено лишь его законным владельцем, не имеет нормативного обоснования. Также решение кассации не содержит обоснования, почему суд отклонил доводы истцов о применении ст. 555 ГК к данному спору, что является типичным примером формального подхода, означающего, что суды признают только то право, которое предоставлено актом госрегистрации, и не признают право, возникшее в силу закона, – как на землю под зданием, так и на принадлежность земельного участка к основной вещи.
Кроме того, наблюдается тенденция, когда на доводы о единстве судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, о следовании за главной вещью, о включении в стоимость основной вещи и ее принадлежности (например, вспомогательного здания), если договором не предусмотрено иное, суды задают вопрос о том, платил ли истец налоги либо арендную плату, и, услышав отрицательный ответ, заключают, что истец законным владельцем/собственником вещи не является (что и продемонстрировано в рассматриваемом случае).
Именно поэтому Определение № 305-ЭС24-4547 является ценным с точки зрения развития судебной практики, поскольку вывод первой кассации о том, что «Истец вправе инициировать процедуру предоставления земельного участка, предусмотренную земельным законодательством, путем обращения с соответствующим заявлением к собственнику, уполномоченному органу» и только потом обращаться с иском об установлении границ участка, объективно создает дополнительные, ничем не обоснованные препятствия для защиты законных прав и интересов истца, поскольку тот являлся владельцем участка, сформированного и прошедшего кадастровый учет на основании закона, а не сделки.
Если внимательно изучить описательную часть определения, то из нее следует, что у земельного участка не единожды менялись арендаторы, а смена собственников зданий происходила еще чаще, что соответствует бурно развивающемуся рынку недвижимости столицы. Правовой подход арбитражного суда и многочисленных схожих судебных актов создает необоснованные препятствия в защите нарушенных прав собственников помещений в здании. Кроме того, вопрос оформления земельных правоотношений, как было указано, может затянуться в силу необоснованных отказов уполномоченных органов.
В свою очередь, противоположный вывод Верховного Суда о том, что «истец как собственник машино-места, расположенного в нежилом здании, является участником общей долевой собственности и имеет право на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, необходимого для использования здания, фактически пользуется спорным земельным участком и имеет право пользования земельным участком с установленными границами на основании статьи 552 ГК РФ, а значит, имеет охраняемый законом и интерес», является законным и обоснованным, позволяет защитить нарушенное право «здесь и сейчас». При этом особо стоит отметить, что данный вывод сделан все же по более редкой категории споров, нежели признание права собственности на вспомогательную постройку (принадлежность) или земельного участка под зданием. В части исков об установлении границ земельных участков, как и по иным, схожим категориям споров (в рамках применения ст. 552, 555 и 273 ГК), изложенный в определении ВС правовой подход будет полезным, важным и необходимым и, надеюсь, найдет отражение и продолжение в судебной практике.
1 Выпуск № 2, подготовлен Московским областным судом и Московской областной регистрационной палатой.
