18 августа Верховный Суд вынес Определение № 309-ЭС25-1917 по делу № А50-4878/2022, в котором разъяснил нюансы признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке по истечении срока действия договора аренды.
Спор о признании права собственности на административное здание для бытового обслуживания населения
На основании договора аренды от 16 сентября 2008 г. на публичном земельном участке площадью 1823,2 кв. м, предоставленном для строительства административного здания, арендатор возвел объект незавершенного строительства степенью готовности 10%, на который зарегистрировал право собственности. В дальнейшем, 22 июля 2013 г. собственником данного объекта стал ИП Николай Канисев.
По заявлению предпринимателя и в соответствии с п. 21 ст. 3 Закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» 9 августа 2017 г. администрация г. Перми заключила с ним договор аренды участка для завершения строительства на срок до 8 августа 2020 г. Дополнительным соглашением от 27 июля 2020 г. на основании Закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» срок действия договора аренды был продлен до 8 августа 2021 г.
22 июля 2021 г. Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми выдал Николаю Канисеву разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства – административного здания для бытового обслуживания населения сроком до 22 августа 2021 г. В августе того же года предприниматель обратился в Департамент градостроительства с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако ему было отказано в связи с истечением срока действия договора аренды 8 августа 2021 г. – то есть до момента обращения за разрешением, – а также ввиду незавершения всех необходимых строительных работ на объекте на указанную дату и невыполнения благоустройства участка.
13 декабря 2021 г. Николай Канисев повторно обратился в Департамент градостроительства с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Ему вновь было отказано по причине истечения 8 августа 2021 г. срока действия договора аренды участка. Тогда предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на объект недвижимости на основании п. 3 ст. 222 ГК.
Суд назначил комплексную строительно-техническую и пожарно-техническую судебную экспертизу. Согласно заключениям экспертов административное здание для бытового обслуживания населения является завершенным строительным объектом; строительно-монтажные работы выполнены в полном объеме в соответствии с проектной документацией и разрешением на строительство, выданным Департаментом градостроительства 22 июля 2021 г.; соответствует строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, в том числе нормативным значениям пожарного риска, установленным ст. 79 Закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»; не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Арбитражный суд Пермского края решением от 9 декабря 2022 г., оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2023 г., удовлетворил иск. Руководствуясь ст. 222 ГК, ст. 1, 2, 51 ГрК, ст. 41 ЗК, а также разъяснениями из п. 26 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда 19 марта 2014 г., суды пришли к выводу о наличии предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК оснований для признания за предпринимателем права собственности на административное здание для бытового обслуживания.
Окружной суд постановлением от 13 июня 2023 г. отменил решения судов первой и апелляционной инстанций и направил дело на новое рассмотрение. Он указал, что суды не оценили обстоятельства предоставления предпринимателю участка для осуществления и завершения строительства объекта, не приняли во внимание, что объект строился длительное время, завершающие работы выполнены после истечения срока разрешения на строительство и договора аренды участка, на момент обращения предпринимателя с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не имелось правоустанавливающих документов на участок ввиду истечения срока действия договора аренды. Кроме того, непринятие истцом надлежащих мер к завершению строительства в период действия разрешения, а также обращение с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по истечении срока действия договора могут свидетельствовать о недобросовестном осуществлении гражданских прав.
При новом рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций с учетом указаний окружного суда, сославшись на положения ст. 10 ГК, отказали в иске. Они исходили из того, что объект незавершенного строительства находился в собственности предпринимателя длительное время (с 2013 г.). В силу норм градостроительного законодательства при возведении спорного объекта от предпринимателя требовалось принятие мер по получению необходимой разрешительной документации (в частности, разрешений на строительство объекта и его ввод в эксплуатацию). Поскольку спорный участок находился в аренде истца длительное время, надлежащие меры к получению разрешения на завершение строительства были им предприняты первоначально в 2015-2016 гг., а затем только в июле 2021 г., обращение за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию последовало после истечения срока действия договора аренды и при наличии ряда недоделок, подача иска последовала после предъявления Департаментом земельных отношений в суд требования о продаже спорного объекта с публичных торгов в порядке ст. 239.1 ГК (дело № А50-28641/2021), нельзя сделать вывод о добросовестности поведения предпринимателя, что влечет отказ в иске о признании за истцом права собственности на спорное здание.
Суды отклонили довод предпринимателя о наличии у него объективных причин, препятствовавших началу строительства спорного объекта с 2017 г. до июля 2021 г. (нетрудоспособность, арест имущества), посчитав, что данные обстоятельства не свидетельствуют о добросовестности действий истца с учетом длительности периода нетрудоспособности (год) и ареста имущества (9 месяцев), а также срока действия договора аренды (три года с последующим продлением на год). Суд округа согласился с выводами первой и апелляционной инстанций.
ВС разъяснил нюансы признания права собственности на самовольную постройку
Предприниматель обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Ссылаясь на абз. 5 п. 39 Постановления Пленума ВС от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», Судебная коллегия по экономическим спорам разъяснила, что для признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абз. 4 п. 2, абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК, п. 4, 7 ст. 2 ГрК). В п. 43 Постановления Пленума ВС № 44 указано, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, которое возвело постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика (например, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона) суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (ст. 10 ГК).
Таким образом, резюмировал ВС, для правильного разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном участке, судам необходимо установить наличие или отсутствие совокупности условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК, фактические причины несоблюдения застройщиком установленного градостроительным законодательством порядка получения разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, а также оценить поведение застройщика.
Как заметила Экономколлегия, при первоначальном рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций установили, что спорный объект – административное здание – возведено предпринимателем на основании разрешения на строительство, выданного в порядке, предусмотренном ст. 51 ГрК, на публичном участке, предоставленном уполномоченным органом для строительства указанного объекта. Исходя из категории земель и вида разрешенного использования, установленного градостроительными регламентами в Правилах землепользования и застройки города Перми, утвержденных решением Пермской городской Думы от 26 июня 2007 г. № 143, на данном участке допустимо размещение административного здания. С целью установления юридически значимых обстоятельств для решения вопроса о возможности признания права собственности на объект недвижимости суд первой инстанции назначил проведение судебной комплексной строительно-технической экспертизы. Согласно экспертному заключению строительно-монтажные работы выполнены в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство; возведенное административное здание является завершенным строительством объектом, соответствующим установленным строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, не представляет угрозу жизни и здоровью граждан.
Администрация не оспаривала выводы экспертов и не заявляла о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы. С учетом установленных обстоятельств суды при первоначальном рассмотрении дела пришли к выводу о наличии совокупности обстоятельств, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК, для признания права собственности предпринимателя на здание, поскольку сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Доводы ответчика об отсутствии у предпринимателя на момент обращения с иском действующего договора аренды участка и непринятие в период действия договора надлежащих мер по вводу объекта в эксплуатацию суды отклонили как не имеющие правового значения, исходя из положений указанной нормы ГрК для принятия решения о признании права собственности истца на спорное строение. Они указали, что доводы и обстоятельства, указанные уполномоченным органом в отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в данном случае не могут препятствовать легализации права собственности на объект в судебном порядке при соблюдении требований п. 3 ст. 222 ГК.
Верховный Суд добавил, что при повторном рассмотрении дела первая и апелляционная инстанции, не установив новых обстоятельств, отказали предпринимателю в иске лишь со ссылкой на его недобросовестные действия, выразившиеся, по их мнению, в длительном ведении строительства и обращении за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию при наличии недоделок и после прекращения договора аренды участка.
Как заметил ВС, по общему правилу п. 5 ст. 10 ГК добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (п. 1 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Вместе с тем обстоятельств, свидетельствующих об очевидных признаках явного и намеренного недобросовестного поведения предпринимателя, которое причинило вред третьим лицам, публичным интересам, судами не установлено.
Экономколлегия обратила внимание, что предоставление участка для строительства в 2008 г., заключение договора аренды с предпринимателем в 2017 г. на новый срок для завершения строительства размещенного на участке объекта осуществлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, а продление действия договора в 2020 г. – по правилам Закона № 98-ФЗ, допускавшим возможность продления договора аренды на три года. При этом предприниматель представил в материалы дела доказательства, обосновывающие причины, препятствовавшие ему с момента заключения договора аренды участка в 2017 г. приступить к строительству (длительная болезнь, арест имущества, отмененный в последующем в судебном порядке, приведение в соответствие с изменившимися градостроительными регламентами вида разрешенного использования арендованного участка с возведенным в 2013 г. иным арендатором объектом незавершенного строительства). При таком положении, указал Верховный Суд, возведение спорного объекта в период надлежащих арендных отношений в течение значительного периода времени, обращение за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию при наличии недоделок (незавершение фасадных работ по остеклению здания и благоустройству участка) и по истечении срока действия договора аренды участка по смыслу приведенных разъяснений не могут свидетельствовать о недобросовестном поведении истца, не позволяющем легализовать спорную постройку. То, что предприниматель не оспорил в судебном порядке отказ Департамента градостроительства в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, также не подтверждает его недобросовестность.
Кроме того, отметил Верховный Суд, истечение срока действия договора аренды участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, который правомерно возведен на основании разрешения на строительство на арендованном участке, не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов на землю и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию со ссылкой на нарушение п. 1 ч. 3 ст. 55 ГрК (Определение ВС от 23 января 2024 г. № 305-ЭС23-20117).
Со ссылкой на свою правовую позицию, изложенную в Определении от 2 июня 2022 г. № 308-ЭС21-29061, ВС напомнил, что гражданское законодательство увязывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получения соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки. Однако таких обстоятельств, в том числе опровергающих выводы экспертов о соответствии спорной постройки установленным строительным нормам и правилам, судами при повторном рассмотрении дела не установлено. Таким образом, пояснил Суд, по смыслу разъяснений, приведенных в ранее действовавших п. 25–27 Постановления Пленума № 10/22 и Постановлении Пленума № 44, и с учетом установленных обстоятельств неполучение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию как единственный признак самовольности постройки при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимости. Обратное будет порождать правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы завершенного строительством объекта недвижимости.
Экономколлегия разъяснила, что в соответствии со ст. 239.1 ГК в связи с прекращением договора аренды публичного участка уполномоченный орган вправе заявить в суд требование об изъятии у собственника и продаже с торгов расположенного на участке объекта незавершенного строительства. Данной нормой не предусмотрена возможность изъятия у собственника объекта, строительство которого окончено, а также объекта, являющегося самовольной постройкой. Правовое регулирование последствий возведения самовольной постройки осуществляется по правилам ст. 222 ГК, согласно которой при наличии условий, указанных в п. 3 данной статьи, право собственности на постройку может быть признано за лицом, осуществившим строительство, либо за обладателем вещных прав на участок, а в отсутствие таких условий постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами градостроительной и строительной документации.
Поскольку спорный объект возведен истцом на предоставленном для строительства участке, соответствует установленным требованиям и его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суды первой и апелляционной инстанций при первоначальном рассмотрении дела правомерно удовлетворили иск предпринимателя и признали за ним право собственности на спорное здание, поэтому у окружного суда не было оснований для отмены этих судебных актов, заключил ВС.
В итоге он отменил постановление окружного суда от 13 июня 2023 г. и последующие решения трех инстанций, а решение первой инстанции от 9 декабря 2022 г. и постановление апелляционного суда от 8 февраля 2023 г. оставил в силе.
Эксперты о выводах Верховного Суда
Управляющий партнер московского офиса КА «Регионсервис», руководитель практики недвижимости и строительства Анна Жолобова в комментарии «АГ» отметила, что ВС, высказывая свою позицию по делу, обратил внимание на два принципиальных момента. Во-первых, действия заинтересованного лица (в рассматриваемом случае – истца) должны быть добросовестными. Оценивая действие лица как добросовестное или недобросовестное, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и интересы другой стороны, содействующего ей. Таким образом, истцу удалось доказать, что им предприняты максимально возможные действия, направленные на завершение строительства объекта и введение его в гражданский оборот. И лишь определенные, не зависящие от лица обстоятельства (длительная болезнь предпринимателя, арест его имущества и т.д.) не позволили ему завершить строительство в первоначально предусмотренный срок и ввести объект в эксплуатацию в период действия договора аренды земельного участка.
Во-вторых, отказ в признании права собственности на объект, который, как установила строительно-техническая экспертиза, соответствует всем нормам и правилам и не влечет угрозу жизни и здоровья граждан, создает правовую неопределенность его дальнейшей судьбы. «С одной стороны, объект не введен в эксплуатацию, и право кого-либо на него не зарегистрировано в реестре. С другой, уполномоченный орган не вправе в настоящее время изъять объект, завершенный строительством, либо выставить участок на торги. Закон данное право не предусматривает. Однако необходимо учитывать, что фактически объект возведен. Следовательно, отсутствие у него собственника создает критическую и опасную ситуацию в части его эксплуатации (неэксплуатации), бремени содержания, причинения ущерба третьему лицу и т.д.», – пояснила эксперт.
Анна Жолобова обратила внимание, что подобная правовая ситуация не впервые является предметом рассмотрения ВС – подобное дело рассматривалось в декабре 2023 г. (Определение ВС РФ от 26 декабря 2023 г. № 306-ЭС23-25058 по делу № А12-38295/2021), где Верховный Суд пришел к аналогичным выводам и сохранил объект недвижимости за лицом, которое его возвело (признал за ним право собственности).
Адвокат КА THEMA LEGAL Виталий Корыстов заметил: строительная аренда – это форма отчуждения участка, который следует за созданным объектом недвижимости и имеет общую с ним юридическую судьбу. «Региональные власти порой не учитывают этот правовой принцип и злоупотребляют тем, что и землю предоставляют в аренду для строительства, и построенный объект принимают в эксплуатацию, действуя по принципу: не продлена аренда – значит и право на построенный объект отсутствует», – пояснил он.
Как отметил Виталий Корыстов, Верховный Суд подчеркнул, что истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов на землю и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Поскольку спорный объект возведен истцом на предоставленном для строительства участке, соответствует установленным требованиям и его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, имеются все основания для признания за застройщиком права собственности на спорное здание.
«Верховный Суд защитил предпринимателя, являющегося слабой стороной сложного комплекса правоотношений, возникающих в связи с созданием нового объекта недвижимости на арендованной земле. Это нельзя не приветствовать», – заметил эксперт.
Данное определение примечательно и с процессуальной точки зрения, считает Виталий Корыстов, поскольку ВС отменено постановление кассационной инстанции, которым ранее это дело было возвращено на пересмотр по итогам первого «круга» рассмотрения. Это постановление предпринимателем своевременно не обжаловалось, а соответствующее требование было заявлено на слушании в Верховном Суде при рассмотрении жалобы на судебные акты, принятые по итогам второго «круга» рассмотрения. Верховный Суд продемонстрировал сущностный подход, направленный прежде всего на защиту нарушенного материального права субъекта экономической деятельности.
