Споры о самовольных постройках весьма распространены в арбитражном, гражданском и административном судопроизводстве. Острота таких разногласий высока не только потому, что объектом споров является строение со значительной стоимостью материальных вложений. Самовольное строительство признается правонарушением, негативными последствиями которого помимо сноса или принудительной реконструкции постройки могут быть изъятие частного земельного участка, прекращение аренды публичного участка, принудительное прекращение иных прав на землю.
Вместе с тем снос самовольно возведенного строения является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, и Верховный Суд РФ последовательно указывает нижестоящим судам на необходимость учета всех обстоятельств дела и недопустимость формального подхода в разрешении этой сложной категории споров.
Ранее Конституционный Суд РФ подтвердил универсальность принципа презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений и указал, что снос постройки, сохранение которой невозможно, возведенной добросовестным лицом, производится при условии предварительного полного возмещения собственнику постройки причиненных убытков (Постановление от 11 ноября 2021 г. № 48-П).
В том же контексте можно рассматривать и вывод КС о защите имущественных интересов застройщиков, которые при создании объектов недвижимости не выходили за рамки незначительных формальных нарушений, не влияющих на права третьих лиц и не создающих угрозу для жизни и здоровья граждан (Определение от 28 марта 2017 г. № 609-О).
В 2024 г. судебные коллегии Верховного Суда рассмотрели несколько десятков дел, связанных с применением положений ст. 222 ГК РФ. Учитывая, что на рассмотрение судебных коллегий передается малое количество всех кассационных жалоб, поступающих в ВС, уместно предположить, что суды, рассматривая споры о самовольных постройках, нередко затрудняются в части правоприменения.
Ключевые разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике при применении норм о самовольной постройке, содержатся в Постановлении Пленума ВС от 12 декабря 2023 г. № 44, и в развитие этих разъяснений в течение 2024 г. Верховный Суд вынес несколько коллегиальных определений по интересным делам.
Предлагаю подборку кратких тезисов судебных актов, которые помогут укрепить правовую позицию при защите интересов доверителей в спорах о самовольных постройках.
Первый: дома блокированной застройки (таунхаусы), возведенные в отсутствие разрешения на строительство на земельных участках, вид разрешенного использования которых не предусматривает такую застройку, относятся к объектам самовольной постройки.
Упрощенный уведомительный порядок осуществления строительства или реконструкции, предусмотренный для жилых или садовых домов, в отношении домов блокированной застройки не применяется (Определение от 29 октября 2024 г. № 305-ЭС24-12116 по делу № А41-72208/2022).
Второй: отказ суда в признании права собственности на самовольную постройку при наличии вступившего в законную силу судебного акта об отказе в ее сносе является незаконным и противоречит принципу правовой определенности и непротиворечивости судебных актов.
Так, в деле № А33-18699/2022 суды основывали свои выводы о недобросовестном поведении истца лишь на его систематических обращениях с заявлениями в уполномоченный орган, привлечении к административной ответственности за строительство в отсутствие полученного разрешения, вступивших в силу судебных актах, а также на наличии у общества статуса профессионального участника рынка, что само по себе не может не служить основанием для вывода о недобросовестном поведении общества (Определение от 7 октября 2024 г. № 302-ЭС24-9662).
Третий: выяснение вопроса о фактическом проценте застройки в границах земельного участка относится к применению специальных знаний для установления обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию самовольной постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Необходимость сноса самовольной постройки связывается законом не только с соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (Определение от 24 сентября 2024 г. № 18-КГ24-81-К4).
Четвертый: если законность возведения части спорных объектов и наличие либо отсутствие у них признаков самовольной постройки являлись предметом исследования и оценки при рассмотрении предыдущего дела, то при рассмотрении нового дела необходимо определить, какие конкретно изменения претерпели объекты, и с учетом этих обстоятельств определить, отвечают ли эти объекты в их нынешнем состоянии признакам самовольной постройки и имеется ли возможность приведения спорных объектов в соответствие с требованиями законодательства (Определение от 24 сентября 2024 г. № 18-КГ24-114-К4).
Пятый: не может быть основан только на предположении вывод суда о том, что при завершении строительства постройка может создавать угрозу жизни и здоровью граждан, повлекший отказ в применении исковой давности в споре о сносе самовольной постройки (определения от 6 августа 2024 г. № 18-КГ24-87-К4; от 12 ноября 2024 г. № 18-КГ24-156-К4 и № 18-КГ24-185-К4).
Шестой: несоблюдение при строительстве объекта недвижимости требований к минимальным отступам от границ участка может быть признано несущественным нарушением, устранимым путем получения согласия землевладельцев смежных участков на сокращение нормативных расстояний.
Обстоятельства, которые могли бы препятствовать использованию самовольной постройки ввиду ее несоответствия установленным требованиям и возможности нарушения прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, являются юридически значимыми по делам, связанным с самовольной постройкой, и подлежат установлению и определению в качестве таковых судом в силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ (определения от 30 июля 2024 г. № 18-КГ24-93-К4 и от 22 октября 2024 г. № 18-КГ24-256-К4).
Седьмой: в споре о признании строений самовольными постройками не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основным (главным) объектом, поэтому возведение таких строений в качестве вспомогательных, в отсутствие необходимости получения разрешения на их строительство, ввода в эксплуатацию и, соответственно, прав на земельный участок в целях их строительства, является незаконным (Определение от 18 марта 2024 г. № 305-ЭС23-21208).
Восьмой: признание незаконными действий администрации по выдаче разрешения на строительство является основанием для взыскания с нее в пользу лица, осуществившего строительство объектов недвижимости, убытков в результате сноса самовольных построек.
Выдача разрешений на строительство явилась основанием для начала осуществления строительства гаражей-стоянок – в его отсутствие гражданином не были бы произведены соответствующие затраты. При этом вступившим в силу судебным актом именно действия администрации по выдаче разрешения на строительство признаны незаконными (Определение от 27 февраля 2024 г. № 41-КГ23-70-К4).
Девятый: решение суда об отказе в признании объекта недвижимости самовольной постройкой дает собственнику данного объекта право использовать его в гражданском обороте. При этом получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется и использование (эксплуатация) данного объекта не является правонарушением по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.
При этом использование (эксплуатация) данного объекта недвижимости не составляет административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена указанной нормой КоАП, если после вступления решения суда в силу не совершены иные нарушения, предусмотренные п. 1 ст. 222 ГК (Определение от 22 февраля 2024 г. № 305-ЭС23-21329 по делу № А40-67757/2022).
Десятый: истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию правомерно возведенного объекта не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов на землю и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию со ссылкой на нарушение п. 1 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ.
Истечение срока действия договора аренды участка на момент обращения заявителя в уполномоченный орган за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствует о проведении работ с нарушением разрешения на строительство, а также о самовольном строительстве объекта на данном участке (Определение от 23 января 2024 г. № 305-ЭС23-20117 по делу № А41-96091/2022).
