В 2025 г. судебные коллегии Верховного Суда РФ рассмотрели несколько десятков дел, связанных с применением положений ст. 222 Гражданского кодекса РФ. В частности, ВС разрешил дела о судьбе постройки на арендованном публичном участке, гостиниц и гостевых домов на частных участках, вспомогательного строения, расположенного не на одном участке с основным объектом, об отличии капремонта здания от самовольно реконструированного объекта, о легализации права собственности на объект в отсутствие действующего договора аренды земельного участка, о правовом значении уведомления о планируемом строительстве или реконструкции жилого дома, о том, является ли постройка индивидуальным или многоквартирным жилым домом, а также выразил позицию о вопросах доказывания в таких делах.
Предлагаю подборку кратких тезисов судебных актов ВС, которые помогут укрепить правовую позицию при защите прав и законных интересов доверителей в спорах о самовольных постройках.
Статья 622 ГК не может служить основанием для возложения на арендатора публичного земельного участка, предоставленного для строительства, обязанности по освобождению этого участка от возведенного объекта недвижимости независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды участка (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам от 4 декабря 2025 г. № 303-ЭС25-6975 по делу № А37-2657/2023).
Иск, удовлетворение которого предполагает фактический снос объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора строительной аренды.
Вопрос о сносе самовольной постройки подлежит разрешению по правилам ст. 222 ГК с учетом специального порядка сноса, предусмотренного ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ.
Упрощенная процедура согласования возведения объектов индивидуального жилищного строительства (ст. 51.1 ГрК) рассчитана на добросовестных участников гражданского оборота, а строительство гостиницы для коммерческой деятельности под видом возведения индивидуального жилого дома незаконно (Определение Судебной коллегии по гражданским делам от 11 ноября 2025 г. № 18-КГ25-341-К4).
Суд признал постройку самовольной, поскольку в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков на участке не могло быть построено ничего иного, кроме жилого дома, гаража для собственных нужд и хозяйственных построек.
Функциональное назначение помещений в строении не может иметь определяющее значение для вывода о признании постройки самовольной (Определение Судебной коллегии по гражданским делам от 29 июля 2025 г. по делу № 18-КГ25-249-К4).
Вывод Суда о том, что объект капитального строительства представляет собой гостиницу, которая не может располагаться на принадлежащем ответчику участке с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», основан лишь на том, что в спорном объекте расположены шесть изолированных помещений, состоящих из меблированных комнат, оборудованных санузлами, имеющих отдельные входы, и отсутствуют помещения, создающие условия для постоянного проживания в нем.
Юридически значимым обстоятельством по делам, связанным с самовольной постройкой, является соответствие не только конечных параметров самовольно возведенного объекта требованиям, предъявляемым законом к такого рода строениям, но и соблюдение процедуры его возведения (Определение Судебной коллегии по гражданским делам от 14 января 2025 г. № 18-КГ24-356-К4).
В определении указано: если суд придет к выводу, что на участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, возведен не индивидуальный жилой дом, а гостевой, для правильного разрешения спора надлежит установить не только соответствие данного объекта территориальной зоне, но и иным требованиям, предъявляемым именно к гостевым домам, – в частности, была ли необходима для его возведения специальная документация, получена ли она, соответствует ли возведенный объект как гостевой дом ей и иным градостроительным нормам и правилам.
Изменение планировочного и технического решений на стадии завершения строительства жилого дома не может служить самостоятельным основанием для сноса в том числе объекта незавершенного строительства – жилого строения, право собственности на которое признано судом, что необходимо учитывать при применении п. 1 ст. 222 ГК (Определение Судебной коллегии по гражданским делам от 29 июля 2025 г. № 18-КГ25-274-К4).
Верховный Суд признал ошибочным вывод нижестоящей инстанции о том, что наличие конструктивных и технических признаков, позволяющих использовать объект в качестве гостевого дома либо для оказания гостиничных услуг, может являться основанием для сноса объекта.
При оценке соразмерности нарушения строительных норм и правил, в том числе противопожарных, также не были учтены выводы, указанные в заключении судебной экспертизы, об их устранимости.
Усиление колонн и ригелей каркаса металлическими и железобетонными обоймами, а также замена отдельных конструктивных элементов перекрытий, покрытий аналогичными, устройство дополнительных несущих конструкций относятся к капремонту здания и не могут служить основанием для сноса как самовольно реконструированного объекта (Определение Судебной коллегии по гражданским делам от 16 сентября 2025 г. № 18-КГ25-301-К4).
Капитальный ремонт предполагает ремонт здания с учетом восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей, в то время как реконструкция предполагает комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, прежде всего направленных на изменение технико-экономических показателей.
Отсутствие у добросовестного застройщика на момент обращения с иском о признании права собственности на самовольную постройку действующего договора аренды участка и непринятие в период действия договора надлежащих мер по вводу объекта в эксплуатацию не имеют правового значения для разрешения спора (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам от 18 августа 2025 г. № 309-ЭС25-1917 по делу № А50-4878/2022).
Такие обстоятельства не могут служить препятствием для легализации права собственности на объект в судебном порядке при соблюдении требований п. 3 ст. 222 ГК.
То обстоятельство, что застройщик не оспорил в судебном порядке отказ Департамента градостроительства в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, также не подтверждает его недобросовестность.
Гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получения соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.
Поскольку на строительство и реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства не требуется выдача разрешения, то основанием для признания таких объектов самовольной постройкой может являться нарушение градостроительных и строительных норм и правил, а не параметров, указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции (Определение Судебной коллегии по гражданским делам от 5 августа 2025 г. № 18-КГ25-271-К4).
Удовлетворяя иск администрации, суд апелляционной инстанции ошибочно исходил из того, что нарушение согласованных в уведомлении параметров строительства влечет признание постройки самовольной и служит основанием для сноса реконструированного объекта.
Состязательность в исковом производстве не предполагает возможность критической оценки судом проверочной инстанции заключения судебной экспертизы и переоценки обстоятельств, если стороной ответчика данное заключение не оспаривалось, заявлений о проведении судебной экспертизы не поступало (Определение Судебной коллегии по гражданским делам от 13 мая 2025 г. № 18-КГ25-96-К4).
ВС оставил в силе решение первой инстанции, основанное на заключении судебной строительно-технической экспертизы, в деле по иску собственника земельного участка к администрации города-курорта о признании права собственности на гостевой дом.
Спорное строение не является самовольной постройкой, поскольку возведено на участке, принадлежащем истцу на праве собственности, с видом разрешенного использования – «земельные участки прочих мест для проживания, для индивидуального жилищного строительства», сохранение спорного объекта не нарушает прав и законных интересов третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, следовательно, на него может быть признано право собственности, отмечается в определении.
В споре о сносе самовольной постройки при выявлении признаков самовольного строительства – в частности, при отсутствии разрешения на вспомогательное строение –необходимо иметь в виду, что такое строение не во всех случаях должно располагаться на одном участке с основным объектом (Определение Судебной коллегии по гражданским делам от 25 марта 2025 г. по делу № 18-КГ25-23-К4).
Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Отсутствие разрешительной документации не является допустимым доказательством небезопасности возведенного строения в смысле, какой вкладывается в это понятие ст. 60 ГПК РФ. В противном случае законодатель не предусмотрел бы возможность ввода самовольной постройки, возведенной без разрешительной документации, в гражданский оборот (Определение Судебной коллегии по гражданским делам от 11 марта 2025 г. № 18-КГ25-9-К4).
Как следует из определения, участок, на котором возведен гостевой дом, расположен в зоне малоэтажной жилой застройки, одним из видов разрешенного использования объектов капитального строительства в которой являются гостевые дома.
В споре о самовольном строительстве отнесение постройки к индивидуальному или многоквартирному жилому дому должно проводиться с учетом параметров, перечисленных в ст. 15 и 36 ЖК, а не только исходя из функционального назначения здания (Определение Судебной коллегии по гражданским делам от 4 февраля 2025 г. № 18-КГ24-382-К4).
Верховный Суд указал, что в споре о сносе самовольной постройки судам надлежало установить, является ли постройка индивидуальным или многоквартирным жилым домом и возможно ли сохранение постройки, принадлежащей ответчикам, в том виде, в котором она возведена либо после приведения ее в соответствие с требованиями законодательства, либо она подлежит сносу в полном объеме.
Проведенными по делу судебными экспертизами установлено, что спорная постройка соответствует требованиям градостроительных регламентов и правил землепользования и застройки, не является многоквартирным объектом капитального строительства, не имеет дефектов и нарушений, влекущих угрозу жизни и здоровью в случае ее сохранения.
