Новые аспекты защиты прав участников долевого строительства в делах о банкротстве застройщиков

Не будет преувеличением утверждать, что в последние годы значительно расширен спектр законодательных гарантий прав участников долевого строительства. В то же время развиваются и способы «обхода» данных гарантий недобросовестными застройщиками. Благодаря деятельности правоприменителя и усилиям юридического сообщества судебная практика по спорам в области долевого строительства складывается преимущественно в пользу защиты прав и законных интересов слабой стороны процесса – обманутых дольщиков.

Рассматриваемая проблематика связана с несколькими видами нарушений со стороны как застройщика (нового застройщика), так и арбитражных управляющих. В связи с этим особый интерес, на мой взгляд, представляют ряд дел, в которых суды высказали новые позиции в отношении защиты прав участников долевого строительства.

Так, Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ в Определении от 23 апреля 2024 г. по делу № 305-ЭС20-23285 (6) по делу № А41-60300/2019 рассмотрена ситуация, когда между должником и обществом (третьим лицом) утверждено мировое соглашение, по условиям которого третье лицо принимает на себя обязательства должника-застройщика перед кредиторами – участниками строительства, включенными в реестр требований о передаче жилых помещений. Третье лицо предоставило поручительство по обязательствам должника перед кредиторами, в том числе не заявившими требований, но известными должнику на дату проведения собрания кредиторов. Впоследствии третье лицо было признано банкротом.

В связи с непередачей дольщику квартиры он обратился в суд с заявлением о признании на нее права собственности в рамках дела о банкротстве третьего лица. Суд исковые требования удовлетворил. Апелляция в свою очередь отменила определение первой инстанции, отказав в удовлетворении заявления. При этом апелляционный суд руководствовался тем, что обязательство должника по передаче жилого помещения дольщику не перешло третьему лицу, а условия мирового соглашения на дольщика не распространяются, поскольку его требования на дату проведения собрания кредиторов в реестр не включены.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС, рассмотрев кассационную жалобу, указала, что условия заключенного между прежним и новым застройщиками мирового соглашения в полной мере распространяются на дольщика, поскольку третье лицо, участвовавшее в деле о банкротстве должника, имело возможность проверить обоснованность правопритязаний всех участников строительства независимо от того, учтены ли и как учтены их требования в реестре, особенно на основании зарегистрированного договора долевого участия в строительстве. Коллегия также обратила внимание на ошибочный вывод нижестоящих судов о том, что обязательство должника по передаче жилого помещения дольщику не перешло к третьему лицу, а также на недопустимость возложения негативных последствий бездействия управляющего и нового застройщика на дольщика, исполнившего свои обязательства и заявившего о включении его требования в реестр кредиторов первоначального застройщика; нарушенное право дольщика подлежало защите и восстановлению за счет имеющихся в распоряжении нового застройщика свободных квартир (по аналогии с подп. 1 п. 4 ст. 201.11 Закона о банкротстве), а при их отсутствии – посредством возмещения рыночной стоимости спорной квартиры (абз. 3 подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве), в очередности, предусмотренной при передаче квартир в натуре.

Указанная позиция Верховного Суда применима не только в ситуации, когда новый застройщик принимает на себя обязательства ординарным способом – в силу договора (мирового соглашения) или судебного акта о принятии обязательств по достройке объекта, но и когда такие основания возникновения обязательств на первый взгляд отсутствуют.

Так, в деле № А40-168854/2014 право аренды земельного участка должника было реализовано в процедуре конкурсного производства на торгах. При этом до момента банкротства на участке началась закладка фундамента жилого дома. Однако торги прошли еще до применения к должнику правил § 7 гл. IX Закона о банкротстве. Данное обстоятельство дало возможность новому застройщику утверждать, что он приобретал земельный участок, свободный от притязаний других лиц, и несоблюдение процедуры передачи объекта на достройку объекта по правилам Закона о банкротстве является основанием для отказа кредиторам в получении квартир в натуре.

Вместе с тем суд учел¹, что в целях защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков, совершаемых путем иного правового оформления своих отношений по привлечению денежных средств, суд может признать застройщиком не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организацию, фактически аккумулирующую денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома (далее –

МКД), – например, лицо, которое является правообладателем земельного участка и объекта строительства, но денежные средства напрямую не привлекает (п. 7 Обзора судебной практики № 3 (2016), утвержденного Президиумом ВС 19 октября 2016 г.; Определение ВС от 29 июня 2016 г. № 304-ЭС16-4218).

По мнению нового застройщика, поскольку установленный законом механизм передачи прав и обязательств новому застройщику в деле о банкротстве должника не был соблюден, он не может быть признан застройщиком. Этот тезис суд оценил критически, поскольку общество стало новым застройщиком не в результате реализации установленного законом механизма передачи обязательств, а вследствие приобретения им прав на земельный участок, последующего возведения на указанном участке МКД и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию.

Несоблюдение в деле порядка передачи прав и обязательств должника другому застройщику для завершения строительства не дает оснований для выведения активов должника без обязательств перед участниками строительства по передаче жилых помещений. Смена застройщика в период длительного строительства МКД не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения, а также о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь.

Стоит обратить особое внимание на общие положения о залоге, примененные судом к правоотношениям, возникшим у нового застройщика из договора уступки права аренды на земельный участок, приобретенный у должника на торгах.

Согласно п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя. Таким образом, по смыслу Закона об ипотеке стороны могли исключить распространение на строения режима залога только в случае прямого волеизъявления, а потому умолчание о данном обстоятельстве должно толковаться как выражение воли на передачу строений в ипотеку (ст. 431 ГК).

Установив, что в рассматриваемой ситуации договор уступки права аренды не содержит условие о нераспространении залога на возведенные на заложенном участке строения, суд обоснованно заключил, что в силу п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке право залога распространяется также на спорные объекты недвижимости, возведенные новым застройщиком на участке, находящемся в ипотеке (в залоге у кредиторов должника).

Данный правовой вывод нашел подтверждение в постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10 марта 2022 г. № Ф02-445/2022 по делу № А58-11644/2018. Важным аспектом этих выводов является то, что умозрительная манипуляция нового застройщика в том смысле, что им возведен совершенно иной объект (по площади, этажности и иным строительным характеристикам), не может быть принята во внимание, поскольку судебной практике известны случаи предоставления участникам строительства свободных объектов, максимально схожих с указанными в договоре характеристиками и соответствующих строительно-проектной документации (Определение ВС от 5 октября 2021 г. № 308-ЭС15-4801(6,7,8,9) по делу № А32-30801/2011).

При таких обстоятельствах с момента введения в эксплуатацию МКД, возведенного на заложенном участке, у кредиторов в силу прямого указания закона возникло право залога на это недвижимое имущество (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 декабря 2010 г. по делу № А33-3337/2010).

При этом тот факт, что конкурсный управляющий в аукционной документации не указал на наличие притязаний кредиторов, не освобождает нового застройщика от обязательств по передаче построенных квартир. В Определении ВС от 17 июля 2023 г. № 306-ЭС22-27838 (2,3), в частности, указано, что вывод судов об утрате кредитором права на получение жилого помещения в натуре из-за бездействия, неосмотрительности третьих лиц ошибочен, что подразумевает защиту слабой стороны правоотношений – участника долевого строительства.

Данный вывод согласуется с позицией Верховного Суда по делу Полины Цыбрий, в котором ВС отменил решения нижестоящих инстанций, указав на их «формальный подход, не учитывающий цели законодательного регулирования соответствующего института, состоящей, в первую очередь, в необходимости защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков путем осуществления манипуляций с правовыми схемами привлечения денежных средств» (стр. 3 Определения от 22 августа 2016 г. по делу № 304-ЭС16-4218).