Верховный Суд РФ вынес Определение СКЭС от 31 октября 2024 г. № 305-ЭС24-12864 по делу № А40-191684/2022, в котором пришел к выводу, что арендатор – субъект малого и среднего предпринимательства – вправе оспорить любые условия договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения, а не только условие о выкупной цене объекта.
Как указано в Определении, между субъектом малого и среднего предпринимательства (обществом с ограниченной ответственностью) и Департаментом городского имущества г. Москвы (далее – Департамент) возникли разногласия по поводу условий приватизации арендуемого помещения. Апелляционная и кассационная инстанции сочли, что общество вправе оспорить только выкупную цену объекта и порядок рассрочки, а остальные положения договора устанавливает собственник в типовой форме, утвержденной им же.
На мой взгляд, выводы апелляционного и кассационного судов носят формальный характер, а в данном деле сводятся к тому, что субъекты малого и среднего предпринимательства при приобретении имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вправе оспаривать только условия выкупной цены и предоставления рассрочки, а определять иные условия договора купли-продажи может только продавец.
В рассматриваемом споре суд апелляционной инстанции исходил из того, что исключение или изменение пунктов договора, указанных истцом (включения, исключения), помимо положений, касающихся стоимости объекта и порядка рассрочки, приведет к преимущественному положению истца относительно иных хозяйствующих субъектов, являющихся арендаторами недвижимости на территории Москвы, и, как следствие, – к нарушению положений ст. 16 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
Как верно отмечено в Определении ВС, положения Закона № 159-ФЗ применяются в системной связи с нормами Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», предусматривающего, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным данным Законом, применяются нормы гражданского законодательства (п. 4 ст. 3 Закона № 178-ФЗ).
Однако ни одна из нижестоящих судебных инстанций при вынесении решения по данному делу не учитывала положения Закона № 178-ФЗ.
Из законов № 159-ФЗ и 178-ФЗ не следует, что договоры купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, являются публичными. Кроме того, нормами данных законов не предусмотрена необходимость утверждения госорганами каких-либо типовых форм договоров и обязательность соблюдения условий типового договора при заключении договоров купли-продажи с субъектами малого и среднего предпринимательства. Из этого следует, что типовая форма договора, утвержденная приказом Департамента, по смыслу п. 1 ст. 422 ГК не содержит обязательных для сторон договора правил, а лишь определяет его примерные условия (п. 3 ст. 427 Кодекса).
Верховный Суд РФ отметил, что суды апелляционной и кассационной инстанций, сделав вывод о необходимости при заключении спорного договора в обязательном порядке учитывать типовую форму договора купли-продажи, утвержденную приказом Департамента от 9 июня 2012 г. № 115 «О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте земельных ресурсов г. Москвы» в редакции приказа от 5 апреля 2018 г. № 60, не дали оценку типовой форме применительно к ст. 426 и 427 ГК.
Ранее ВС в п. 38 Постановления Пленума от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснял, что переданные на рассмотрение суда разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить такой договор, рассматриваются в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (п. 1 ст. 446 ГК), – то есть суд должен не только оценивать законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, но и учитывать специфику правоотношений, возникших из данного договора, проверяя в том числе предложенные сторонами редакции на предмет соответствия императивно установленным требованиям законодательства и нормативных правовых актов, регулирующих данные правоотношения.
Исходя из этого, ВС признал неправомерным довод судов апелляции и кассации о том, что принятие условий договора в редакции, отличающейся от условий типовой формы договора, приведет к преимущественному положению общества относительно иных субъектов, выкупающих арендованное у г. Москвы имущество. Реализация субъектами малого и среднего предпринимательства предоставленного гражданским законодательством права урегулировать в судебном порядке условия договора купли-продажи с учетом требований законодательства не свидетельствует о нарушении положений Закона о конкуренции.
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС также отметила, что Закон о приватизации имущества, предусматривая право субъекта малого и среднего предпринимательства оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, не устанавливает запрета урегулирования иных возникших спорных вопросов об условиях выкупа арендуемого имущества в преддоговорном споре и судебном порядке. Соглашения о купле-продаже государственной или муниципальной недвижимости непубличные. В их типовых формах нет обязательных правил – только примерные условия.
С учетом изложенного, представляется обоснованным комментарий коллеги – адвоката Екатерины Шмитт, которая отметила, что Верховный Суд в очередной раз напомнил судам о правовой природе типовых форм договора, утверждаемых органами власти, как примерных условий договора по смыслу ст. 427 ГК. Как верно она заметила: «Если обратиться к тексту Приказа № 115 от 9 июня 2012 г., которым утверждена форма договора купли-продажи с рассрочкой платежа, можно заметить, что в нем уже упоминается термин “примерный” в отношении спорного договора».
Солидарен я также с тем, что не может быть признан правомерным довод судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что принятие условий договора в редакции, отличающейся от типовой формы договора, приведет у преимущественному положению общества относительно иных субъектов, выкупающих арендованное у города имущество.
Реализация субъектами МСП предоставленного гражданским законодательством права урегулировать в судебном порядке условия договора купли-продажи с учетом требований законодательства не свидетельствует о нарушении положений Закона о конкуренции.
Как верно отметил Верховный Суд, апелляционная и кассационная инстанции, ошибочно посчитав, что общество в рамках преддоговорного спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, вправе оспаривать только выкупную стоимость объектов недвижимости, а остальные условия договора подлежат определению в редакции типовой формы договора Департамента, не рассмотрели спор по существу и не проверили правомерность выводов первой инстанции относительно установленных ею спорных условий договора, предложенных обществом и Департаментом, на предмет соответствия законодательству.
Таким образом, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС обоснованно вернула дело в апелляцию, указав, что при новом рассмотрении суду надлежит исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, проверить законность предложенных сторонами редакций спорных пунктов договора купли-продажи с приведением мотивов принятия редакции истца или ответчика, а также правильно применить нормы материального и процессуального права, разрешив спор.
Как я отмечал ранее, при новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции не может не учесть выводы Верховного Суда, а правильное разрешение данного спора с учетом требований закона будет способствовать реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемых объектов недвижимости, в том числе предоставленного гражданским законодательством права урегулировать в судебном порядке условия договора купли-продажи, поскольку иное противоречило бы ст. 46 Конституции РФ. Возможно, комментируемое Определение также войдет в обзор судебной практики ВС, чтобы исключить ошибки правоприменения по аналогичным спорам, поскольку правовая позиция, изложенная в нем, имеет значение для гражданского оборота и предпринимательской деятельности.
