×
Кудряшова Анна
Кудряшова Анна
Адвокат АП Челябинской области, член Комиссии по защите прав адвокатов АП ЧО

Сегодня я расскажу вам, дорогой читатель, сказку. Читай и думай, что и как.

В 2012 г. один из крупных застройщиков г. Челябинска представил прекрасный проект застройки близлежащих к городу земель: на чистом воздухе, рядом с лесом, на берегу городского водохранилища – три микрорайона малоэтажной застройки, что в то время среди бюджетной «панельки» было в диковинку и очень приглянулось челябинцам.

Однако что-то пошло не так: все три микрорайона застройщик не достроил, бросил и подал заявление о банкротстве. Ни о каких оконченных строительством местах общего пользования многоквартирных домов, что строились по договорам долевого участия в строительстве, как и о детских площадках, тротуарах, освещении, междворовых проездах, контрольно-пропускных пунктах, камерах и заборах, речи не шло уже в 2015 г.

Так остались брошенными дольщики микрорайонов «Залесье», «Женева» и «Просторы».

Учитывая, что обманутыми дольщиками не считаются лица, которым не передано только благоустройство, хотя оно и осуществляется на их деньги, органом исполнительной власти Челябинской области пострадавшие дольщики не были включены в реестр обманутых (ст. 1 закона Челябинской области от 28 июня 2012 г. № 344-ЗО «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков и (или) иных лиц, привлекавших денежные средства граждан на строительство (создание) многоквартирных домов на территории Челябинской области»).

Вместе с тем, заключая договоры долевого участия в строительстве, граждане уплачивали деньги застройщику, в том числе на благоустройство (никто же из нас с вами не думает, что застройщик на это тратит собственные денежные средства?). При этом в соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирных домах принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество дома, в том числе земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном участке объекты. Очевидно, что при комплексном освоении участка, предоставленного под застройку, все перечисленное должен построить застройщик, а этого в полном объеме сделано не было.

Так и живут люди в надежде, что районная администрация все же создаст условия безопасной среды, будет установлено освещение дворов, построят дороги и детские площадки.

Однако не все так просто. Начиная строительство микрорайона «Залесье» (торговое название, поскольку законодательством понятие микрорайона не регламентировано), застройщик в целях безопасности огородил площадь застройки, поставил строительную будку со шлагбаумом для контроля въезда и входа. Не завершив строительство, бросив обманутых дольщиков, он изготовил протоколы общих собраний собственников жилья и подписал их, чтобы можно было собирать деньги с собственников за дополнительные услуги.

Собственники в свою очередь утверждают, что никаких собраний в их домах не проводилось. При этом построенных многоквартирных домов в 2015 г. насчитывалось 35.

Управляющая компания, которой переданы построенные МКД малоэтажной застройки, созданная аффилированными с застройщиком лицами, начала собирать с обманутых дольщиков – собственников жилья – денежные средства за дополнительные услуги. При этом никаких бюллетеней собственников МКД по записанным в протоколах решениям нет – ни по одному из 35 построенных домов – как и уведомлений о проведении собраний и о принятых по их итогам решениях. А поскольку их нет, в ГИС ЖКХ они не загружены, в соответствии с положениями Приказа Министерства связи и массовых коммуникаций РФ и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29 февраля 2016 г. № 74/114/пр «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» в ГЖИ эти документы не передавались. Иной информации не имеется.

Чтобы исключить сомнения в том, что они были, управляющая организация создала акт об уничтожении бюллетеней собственников МКД и всех иных документов, якобы подтверждающий проведение указанного собрания собственников (распространенный ход, известный и юристам, и судам). Уничтожил – и доказывать нечего, и в фальсификации подписей собственников никто не обвинит. Только вопрос давности остается открытым, но кто будет оплачивать экспертизу – пострадавшие собственники?

Куда только собственники не обращались с жалобами: и в ГЖИ, и в прокуратуру, и в суд, – везде «от ворот поворот». Несмотря на то что в ГЖИ документы не сдавались, доказательств тому нет: дополнительными услугами они ведь не занимаются – исключительно коммунальными! А поскольку не занимаются – значит, пожалуйте в суд сами – никто контролировать законность сбора «дани» с обманутых дольщиков в пользу управляющей компании не станет.

Итак, направили собственников в суд.

Управляющая компания тем временем напечатала заявления о взыскании с собственников задолженности, назвав их коммунальными услугами, хотя таковыми дополнительные услуги не являются – по крайней мере, согласно ч. 4 ст. 154 ЖК РФ и ответам ГЖИ по Челябинской области. Мировой судья в свою очередь поспешил выдать тот самый судебный приказ – ведь столько этих заявлений по 5000 руб. на каждого собственника с целью увеличения процессуальной загрузки, что с вопросом о неотносимости правоотношений об оказании услуг и защиты прав потребителей к приказному производству разбираться некогда.

Меж тем на территории, названной застройщиком «микрорайон Залесье», располагаются не только 35 МКД, с собственников которых управляющая организация собирает деньги за дополнительные услуги, без согласия и воли собственников и потребления ими данных услуг, но и два здания муниципального детского сада, здания магазинов, два частных дома, муниципальные дороги. С муниципалитета, собственников магазинов и частных домов управляющая организация «дань» не собирает (очевидно, с ними сложнее сделать документы). Вместе с тем ст. 19 Конституции РФ, провозглашающую равенство всех перед законом и судом, пока не отменили, и она обязательна к соблюдению. Это означает, что и районная администрация, и собственники коттеджей, и собственники магазинов должны платить за те самые «дополнительные услуги» – они ведь вместе с построенными 35 МКД находятся на территории застройки, за строительным забором и будкой со шлагбаумом. Значит, должны платить «дань» управляющей организации, аффилированной с застройщиком. За что? А это уже неважно. Главное – платить. Так сказал суд!

Кроме того, план застройки участка, выделенного под комплексное освоение в 2012 г., утвержденный местной администрацией, не предусматривает КПП, шлагбаумов, заборов. План застройки размещен на сайте районной администрации. То есть если когда-то застройщик и огородил участок стройплощадки, поставил шлагбаум со строительной будкой, эти действия для собственников не являются законными и не могут порождать законных последствий в виде обязанности платы непонятно за что.

Но никому до бедных обманутых дольщиков «Залесья» дела нет. Оно и понятно: с 35 домов «дань» ежемесячно собирается немалая, а о сумме сбора за год и говорить не стоит (ходят слухи, что она составляет не меньше 4,5 млн руб.).

Но куда же смотрит суд – ведь суды созданы для защиты нарушенных прав, и в правоотношениях по защите прав потребителей сильной стороной, безусловно, является предприниматель, а потребителя следует защищать.

Но не тут-то было. Суд не только не встал на защиту потребителей – обманутых дольщиков, но и вынес решение, которым без привлечения к делу всех собственников МКД, а также остальных многоквартирных домов микрорайона установил, что дополнительные услуги, указанные в тех самых протоколах, «сделанных» застройщиком, оказываются, и за них надо платить, поскольку соответствующие собрания собственников состоялись.

Возникает вопрос: на что опирался суд для установления таких фактов? Оказалось, что достаточными для принятия решения по делу являются неподписанные акты об оказании различных услуг различными третьими лицами, аффилированными с управляющей организацией. Кому же такие дополнительные услуги оказывались? Собственникам? Вовсе нет! Они оказывались управляющей организации! Предвижу вопрос: а при чем тут собственники 35 МКД – те фактически обманутые дольщики? Ну кто-то же должен «дань» платить, 4,5 млн руб. – сумма не маленькая и на дороге не валяется. А если еще и посчитать в течение десятка лет, то вовсе получается 45 млн руб.

При этом не важно, что предпринимателем не представлено в суд доказательств согласия собственников на непонятные дополнительные услуги. Не важно, что собственники пришли в суд, утверждая, что никакие дополнительные услуги им не оказываются. Не важно, что никакие дополнительные услуги собственники не принимали и актов об этом нет. Даже не важно, что доказательств несения трат на эти дополнительные услуги управляющая организация не представила. Главное – есть акты между управляющей организацией и аффилированными с ней третьими лицами, подписанные электронной подписью, законность которой подтверждают договоры об оказании комплексных услуг!

Думаю, не стоит, дорогой читатель, объяснять, чем подтверждается законность электронной подписи: все мы с вами работаем в системе электронного правосудия. Но что-то суд ни разу не дал мне «добро» на принятие документа, пописанного электронной подписью, в отсутствие сертификата ее проверки, который, собственно, подтверждает подписание (Федеральный закон от 6 апреля 2011 г. № 63-ФЗ «Об электронной подписи»). Кроме того, согласно ГОСТу1 документ должен обладать подписью, а копия – заверена в установленном порядке.

Но в моей сказке суду областного уровня, который рассматривал апелляционную жалобу потребителя – обманутого дольщика, для установления факта оказания услуг в описанной ситуации оказалось достаточно всего лишь бланков договоров и актов, копии которых сами по себе также никем не заверены. Это стало основанием для законного взимания «оброка» с обманутых дольщиков – потребителей всех 35 МКД, так как это единый микрорайон.

Надеюсь, описанное бывает только в сказках – иначе кто же будет защищать нарушенные права обманутых дольщиков от жадных, наглых, беспринципных предпринимателей? Ведь многие живут в системе многоквартирных домов и чуть ли не ежедневно сталкиваются с предпринимателями. Думаю, никто бы не хотел оказаться в описанном мной в сказке «рабстве», для чего тогда законы, если их не соблюдать?


1 См. Национальный стандарт РФ ГОСТ Р 7.0.97-2016 «Система стандартов по информации, библиотечному и издательскому делу. Организационно-распорядительная документация. Требования к оформлению документов» (утв. и введен в действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 8 декабря 2016 г. № 2004-ст).

Рассказать:
Другие мнения
Бабинцева Ирина
Бабинцева Ирина
Патентный поверенный РФ, сооснователь юридической компании «ИНТЕЛАЙТ»
Не занижена ли цена?
Право интеллектуальной собственности
Оспаривание сделок по отчуждению исключительных прав и оценка товарного знака как нематериального актива
22 июля 2024
Владимиров Вячеслав
Владимиров Вячеслав
Адвокат АП Ставропольского края, КА «Дзалаев и Партнеры»
«Неопределенный» ущерб
Уголовное право и процесс
Кассация поддержала доводы защиты, отменив приговор и вернув дело на новое рассмотрение в первую инстанцию
19 июля 2024
Бибиков Сергей
Бибиков Сергей
Старший юрист МГКА «Бюро адвокатов "Де-юре"», преподаватель Университета им. О.Е. Кутафина (МГЮА), к.ю.н.
Добросовестность – прежде всего
Третейское разбирательство
КС конкретизировал понятие публичного порядка для целей выдачи исполнительного листа по решению третейского суда
18 июля 2024
Романов Роман
Романов Роман
Адвокат АП Краснодарского края, управляющий партнер АБ «РОМАНОВ И ПАРТНЕРЫ»
Стратегии защиты по уголовным делам о мошенничестве
Уголовное право и процесс
Разграничение уголовной и гражданской ответственности
18 июля 2024
Щедрова Людмила
Щедрова Людмила
Адвокат АП Рязанской области, АБ ЕМПП
Важность превентивных мер
Уголовное право и процесс
Признаки состава мошенничества – обман, безвозмездность и направленность умысла
18 июля 2024
Шулдеев Сергей
Шулдеев Сергей
Адвокат АП Санкт-Петербурга, АБ «Q&A»
К защите с особым вниманием
Уголовное право и процесс
Привлечение к ответственности лиц, создающих инструмент для совершения иных преступлений
18 июля 2024
Яндекс.Метрика