Тенденции судебной практики по делам о самовольном строительстве

Верховный Суд РФ опубликовал Определение Судебной коллегии по экономическим спорам от 6 апреля 2023 г. № 308-ЭС22-27642 по делу № А32-47684/2020, в котором детально рассмотрел доводы сторон спора и в итоге изменил тенденции судебной практики и условия легализации самовольных построек.

Определение выстраивается вокруг следующей гипотезы – допустимо ли при наличии технической возможности легализовать уже построенный с нарушениями объект при условии нормативного ограничения земельного участка?

Для ответа на этот вопрос обратимся к обстоятельствам дела, которые разделим на три периода (в зависимости от стадии рассмотрения дела судами).

Первый: рассмотрение дела в первой инстанции (решение АС Краснодарского края от 13 декабря 2021 г.).

Как следует из фабулы дела, спорные земельные участки принадлежат на праве собственности ООО «Инвест» (далее – общество), а объекты незавершенного строительства – Алексею Кучкарову. Вид разрешенного использования участков – «ведение садоводства, для ведения гражданами садоводства и огородничества».

Судом было установлено, что для строительства объектов индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС) общество направило в Администрацию г. Сочи уведомление о планируемом строительстве на указанных участках. Получив от администрации уведомление о соответствии построенного объекта установленным параметрам, а также о допустимости размещения данного объекта на земельных участках, общество начало возведение двух объектов ИЖС.

Прокуратурой г. Сочи была проведена проверка использования земельных участков, на которых находятся объекты незавершенного строительства (далее – ОНС). Поскольку информация о выданных разрешениях на строительство в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности отсутствовала, прокуратура подала в суд иск о признании данных объектов объектами самовольного строительства и обязании общества снести их.

В рамках рассмотрения дела была проведена судебная строительная экспертиза, которая определила, что все ОНС соответствуют параметрам, определенным в градостроительном регламенте Правил землепользования и застройки г. Сочи (далее – Правила), не создают угрозы жизни и здоровью граждан. Также в заключении указывалось, что один из построенных объектов не соответствует уведомлению в части максимальной общей площади ИЖС, при этом отклонение не является существенным и технически устранимо.

Тем не менее суд удовлетворил требования прокуратуры, посчитав, что такое отклонение является существенным, кроме того, проект ОНС представляет собой скорее проект апартаментов – гостиницы, а значит, может использоваться только в коммерческих целях. Таким образом, спорные объекты имеют два признака самовольной постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ):

• строительство без получения разрешительной документации;
• расположение на земельном участке объектов капитального строительства, не соответствующих целевому использованию данного участка.

Второй: рассмотрение дела апелляцией (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2022 г.).

Суд апелляционной инстанции удовлетворил апелляционную жалобу общества и отменил решение нижестоящего суда.

Была назначена повторная строительная экспертиза, которая в целом подтвердила выводы предыдущей о том, что ОНС соответствуют правовому режиму земельного участка и лишь частично не совпадают с характеристиками уведомления, полученного от Администрации. В то же время апелляция заметила, что, поскольку объекты не завершены строительством, их можно привести в соответствие с полученным уведомлением. К тому же в материалы дела был представлен договор на проведение строительно-монтажных работ для устранения указанных недостатков.

В постановлении апелляционный суд также обратил внимание, что выводы первой инстанции о возможности использования ОНС в будущем в качестве гостиницы являются преждевременными. Кроме того, фактическое использование объекта в будущем не может свидетельствовать о нарушении целевого использования земельного участка в настоящем, – то есть составлять квалифицирующий признак самовольной постройки по смыслу п. 1 ст. 222 ГК. Здесь же суд справедливо заметил, что прокуратура не представила доказательств невозможности использования ОНС в целях личного проживания.

Третий: кассационная инстанция (постановление АС Северо-Кавказского округа от 21 ноября 2022 г.).

Суд кассационной инстанции поддержал доводы апелляции, посчитав, что снос ОНС в данном случае будет являться исключительно крайней мерой в связи с отсутствием доказательств нарушения законных интересов в публично-правовой сфере при сохранении спорных объектов на земельных участках, создания объектов таким образом, что их сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает права и законные интересы третьих лиц, а также того, что восстановление прав возможно исключительно путем сноса (уничтожения) имущества ответчика и при этом будет соблюден баланс интересов сторон.

Перед тем как рассмотреть выводы Верховного Суда РФ, изложенные в Определении № 308-ЭС22-27642, обратимся к судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством.

Следует обратить внимание, что в последние два-три года судебная практика демонстрировала тенденции к смягчению порядка признания права собственности на самовольные постройки, а также упрощению процедуры их легализации. Об этом, в частности, свидетельствуют правовые позиции, приведенные в постановлении Пятнадцатого ААС от 13 июля 2022 г., в том числе о том, что снос объекта самовольного строительства допустим лишь в том случае, если будет установлена невозможность приведения объекта в состояние, отвечающее требованиям разрешительной документации на строительство, а также императивным требованиям норм законодательства¹, а также о том, что отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку – следовательно, и единственным безусловным основанием для сноса².

Обобщив сложившуюся судебную практику, можно заметить, что в аналогичных случаях суды допускали снос построенного объекта капитального строительства как крайнюю меру только при следующих условиях: значительные нарушения градостроительных норм и правил; невозможность их устранения путем приведения в соответствие с установленными требованиями; несоответствие построенного объекта требованиям безопасности и нарушение прав третьих лиц.

Возвращаясь к рассматриваемому спору, отмечу, что Верховный Суд отменил судебные акты апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силе решение первой инстанции. Основной тезис определения сводится к недопустимости возведения капстроений в силу нормативных ограничений правового режима земельного участка независимо от того, предпринималась ли попытка получить разрешение на строительство, существует ли потенциальная возможность привести объект в соответствие с установленными требованиями и т.п.

При этом Верховный Суд не обратил внимания, что в материалы дела не был представлен акт осмотра фактического использования ОНС или иные доказательства, свидетельствующие о невозможности использования объекта для личных целей ответчиков.

Несмотря на техническую возможность привести здание в соответствие с установленными требованиями (о чем свидетельствуют дважды проведенные строительные экспертизы), наличие полученных от Администрации уведомлений о соответствии построенных объектов установленным параметрам и о допустимости размещения данных объектов на участке, ВС оставил в силе решение первой инстанции о сносе объектов самовольного строительства. На мой взгляд, такое решение «закручивает гайки» в процессе легализации объектов самовольного строительства. Борьба с самовольным строительством занимает одну из главных строк в списке задач всех ветвей власти, и принятое определение Верховного Суда во многом обусловлено вопросами борьбы с самовольным строительством, которые остаются крайне актуальными и социально значимыми, особенно на территории Краснодарского края.