18 апреля 2024 г. Конституционный Суд вынес Постановление № 19-П по делу о проверке конституционности норм Жилищного кодекса, регулирующих процедуру прекращения управляющей компанией деятельности по управлению многоквартирным домом.
В данном постановлении рассмотрен вопрос об истечении срока действия договора управления многоквартирным домом (далее – МКД) и связанных с этим последствиях для управлявшей домом организации, а также определен конституционно-правовой смысл взаимосвязанных норм ч. 10 ст. 162 и ч. 3 ст. 200 ЖК, который является общеобязательным, что исключает любое иное их истолкование в правоприменительной практике. Таким образом, с момента принятия постановления проблема правовой неопределенности по данному вопросу решена.
Полностью поддерживаю ключевые выводы Суда, указавшего, что управляющие компании (далее – УК), по сути, являются более сильной стороной, ведущей предпринимательскую деятельность, нежели собственники жилых помещений; деятельность управляющей организации является социально значимой, поскольку осуществляется управление МКД, которое должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества дома и решение вопросов пользования этим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг лицам, проживающим в МКД, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальных услуг.
При этом круглосуточное, непрерывное, надлежащее управление МКД является реализацией жилищных прав граждан, в связи с чем на УК возложена обязанность по истечении срока действия договора управления выполнять соответствующие функции до момента их передачи новой управляющей организации; она не вправе уклониться от указанной деятельности в интересах обеспечения непрерывности управления МКД и его обслуживания, без которых невозможно создание безопасных условий реализации прав граждан на жилище до того момента, когда новый субъект приступит к управлению МКД.
Конституционный Суд заметил, что реализация жилищных прав граждан предполагает помимо прочего организацию непрерывной деятельности по управлению МКД и обслуживанию общего имущества собственников помещений в таких домах, в том числе посредством введения определенных ограничений свободы предпринимательской (экономической) деятельности в соответствующей области общественных отношений.
Поскольку ЖК детально не урегулирован порядок прекращения деятельности по управлению МКД в случае окончания срока действия договора управления, в судебной практике, в том числе на уровне Верховного Суда РФ, сформировались два противоположных подхода к уяснению смысла оспариваемых норм ЖК, один из которых в подобной ситуации исключает продолжение УК управления МКД, а другой, напротив, обязывает ее продолжать управление этим домом. В качестве примера можно привести определения ВС от 19 апреля 2021 г. № 309-ЭС20-23313 (о продолжении непрерывной деятельности) и от 7 июня 2021 г. № 304-ЭС20-24382 (о прекращении управления).
Конституционный Суд устранил неопределенность, прямо указав на недопустимость злоупотребления предоставленными правами, на необходимость поддержания оптимального баланса прав и обязанностей граждан, а также на возможность ограничения федеральным законом прав и свобод в конституционно значимых целях с соблюдением принципов необходимости, пропорциональности и справедливости.
Примечательна мотивировочная часть постановления, в которой введен термин «конституционная целесообразность». Под ней понимаются обеспечение разумного баланса частных и публичных интересов и поддержание взаимного доверия государства и общества.
В своей адвокатской практике я часто сталкивалась с ситуацией, когда УК в подобных случаях «умывала руки», оставляя дом без фактического управления, что приводило в прямом смысле к коллапсу для жильцов, у которых нет ни административного, ни финансового ресурсов для налаживания надлежащего управления МКД в кратчайший срок.
Таким образом, позиция Конституционного Суда объективно продиктована целями непрерывного обеспечения безопасной эксплуатации МКД и тем самым беспрепятственной (по крайней мере, в контексте администрирования соответствующим домом) реализации жилищных прав граждан.
При этом КС подчеркнул: хотя оспариваемые законоположения не противоречат Конституции РФ, это не препятствует федеральному законодателю с учетом правовых позиций, выраженных в постановлении, внести изменения в регулирование деятельности по управлению МКД, конкретизировав условия прекращения прав по управлению домом, в том числе в зависимости от основания их прекращения.
