Общее имущество собственников недвижимости

С 1 октября 2023 г. вступил в силу Федеральный закон от 24 июля 2023 г. № 351-ФЗ, которым Гражданский кодекс РФ был дополнен ст. 259.1–259.4 об общем имуществе собственников недвижимости.

Новые нормы были внесены в ГК в рамках общей реформы гражданского законодательства, начатой в 2008 г. (законопроект № 47538-6/13).

Ранее понятие и режим общего имущества регулировались Жилищным кодексом РФ в отношении общего имущества многоквартирного жилого дома, а в отношении нежилых зданий законодательный пробел восполнялся судебной практикой (см., например, Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

С 1 сентября 2022 г. в ГК начали действовать введенные Федеральным законом от 21 декабря 2021 г. № 430-ФЗ ст. 287.5–287.6 об общем имуществе собственников помещений, машино-мест в здании (сооружении), – в сущности установившие общее регулирование общего имущества в жилых и нежилых зданиях. С 1 октября 2023 г. эти нормы были уточнены и расширены за счет введения в ГК новых статей, которые будут рассмотрены далее.

Так, согласно ст. 259.1 Кодекса собственникам объектов недвижимости, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании данных объектов, а также приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (далее – общее имущество).

Неопределенность в указанную норму вносит словосочетание «в пределах определенной в соответствии с законом общей территории», поскольку подобного закона пока нет, однако представляется, что законодатель таким образом сделал отсылку к уже существующим нормам Жилищного кодекса и законодательства о гаражных объединениях, о садоводстве и огородничестве и т.п.

Статьи 259.2–259.4 ГК определяют порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом:

• доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на объект недвижимости, не может быть выделена в натуре и отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Собственник объекта недвижимости не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на объект недвижимости. Сделки, совершенные с нарушением указанных положений, ничтожны. При этом соблюдать преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на общее имущество (ст. 250 ГК) не требуется;
• владение, пользование и распоряжение общим имуществом (передача в аренду или управление третьим лицам, отчуждение) осуществляются собственниками объектов недвижимости совместно путем голосования;
• если иное не установлено единогласным решением собственников объектов недвижимости, каждый собственник обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно принадлежащей ему доле в праве на общее имущество.

Таким образом, новые нормы направлены на унификацию порядка владения, пользования и распоряжения имуществом, которое, по сути, является вспомогательным, создано для надлежащей эксплуатации основного имущества (например, лестницы в подъездах МКД и нежилых зданий, общедомовые коммуникации, подъездные дороги в коттеджных поселках, поселковые коммуникации).

Несмотря на то что данные изменения действуют почти год, на практике в 2024 г. у нас возникли сложности с сопровождением сделки по продаже имущества в коттеджном поселке (земельный участок, коттедж и доля в общей собственности на газопровод).

Так, газопровод был сооружен за счет средств жителей коттеджного поселка для удовлетворения их нужд в газоснабжении, подведен к каждому дому и в судебном порядке передан в общую долевую собственность владельцев коттеджей в равных долях, из чего следует, что он подпадает под признаки общего имущества собственников объектов недвижимости.

Как указывалось, доля в праве общей собственности на общее имущество (доля в праве собственности на газопровод) не может отчуждаться без права на объект недвижимости (земельный участок и коттедж), поскольку такие сделки являются ничтожными. Следовательно, все недвижимое имущество должно отчуждаться по единой сделке.

Наши клиенты решили удостоверить сделку нотариально, однако мы столкнулись с отказом нотариусов удостоверять сделку по новым правилам – без соблюдения преимущественного права покупки доли в праве собственности на газопровод иными собственниками газопровода (вопреки прямому указанию законодателя о неприменении ст. 250 ГК к сделкам с общим имуществом собственников объектов недвижимости) либо предлагали провести отчуждение земельного участка и коттеджа по возмездной сделке, а доли в праве общей собственности на газопровод – в порядке дарения.

Однако оба подхода могли привести к недостижению цели сделки. Так, в случае соблюдения преимущественного права покупки уведомление было бы направлено всем 48 сособственникам газопровода с предложением приобрести отчуждаемую долю. Если бы один из сособственников выразил желание приобрести долю, продавец не смог бы произвести отчуждение дома и земельного участка (основного имущества) третьему лицу по его усмотрению под риском признания такой сделки ничтожной (ст. 259.2 ГК), что не соответствует природе газопроводов и подобных сооружений, создаваемых как вспомогательное имущество с единственной целью – обслуживание основного имущества.

Второй подход по заключению возмездной в отношении дома и участка и безвозмездной в отношении газопровода сделок также невозможен, поскольку в силу п. 2 ст. 259.2 ГК такие сделки являются ничтожными.

В итоге продавцу и покупателю все же удалось нотариально удостоверить сделку с учетом действующего законодательства в форме единого договора купли-продажи всего имущества (включая газопровод) с отдельным указанием в тексте договора применимых к газопроводу норм права (п. 1 ст. 250, ст. 259.1, п. 2 ст. 259.2 ГК). Необходимо отметить, что регистрация перехода права собственности в Росреестре прошла без приостановлений, в установленные законом сроки.

Судебная практика применения новых норм, в частности о признании недвижимости общим имуществом собственников объектов недвижимости, в достаточном объеме еще не сформировалась, однако суды начинают активно ссылаться на новые положения ГК. Так, в рамках дела № А67-7202/2023 был удовлетворен иск собственников нежилых помещений в здании торгового центра о признании отсутствующим права собственности общества на имущество, являющееся общим имуществом, обслуживающим все здание, на основании чего сведения о праве собственности общества на данное имущество были исключены из ЕГРН¹. Аналогичное решение было принято по делу № А70-20284/2022, в котором суд указал, что «в настоящее время отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, урегулированы законом (ст. 259.1, 259.3 ГК РФ)»².

В рамках дела № 33-22033/2024 был удовлетворен иск собственников недвижимости в дачном поселке о признании недействительной сделкой договора купли-продажи недвижимости десятилетней давности (2014 г.), согласно которому обществом-застройщиком в собственность физического лица был отчужден участок, на котором расположены очистные сооружения дачного поселка, являющиеся общим имуществом собственников объектов недвижимости поселка³.

Интересным с точки зрения развития правоприменительной практики представляется также дело № А40-6526/2024, в котором общество, ранее оформившее в свою собственность помещения, в сущности, являющиеся общим имуществом жилого дома, самостоятельно обратилось в Росреестр с заявлением о прекращении права собственности на эти помещения, однако Росреестр приостановил, а затем отказал в госрегистрации. В качестве причин отказа указывались: отсутствие документов – оснований прекращения права собственности; отсутствие в ЕГРН сведений о том, что недвижимое имущество является общим имуществом собственников помещений в здании, а также отсутствие заявления третьего лица о приобретении недвижимого имущества.

Заявитель обжаловал отказ в судебном порядке. Суды удовлетворили данное заявление, указав, что принадлежность общего имущества собственникам помещения следует из закона и не требует предоставления каких-либо правоустанавливающих документов, а также что сведения ЕГРН могут являться одним из возможных (но не единственным) доказательств отнесения помещений к общему имуществу здания (при этом в представленном заявителем пакете документов имелось заключение экспертизы о назначении спорных помещений, из которого усматривалось, что оно служит обслуживанию здания в целом)⁴.