×

Отчуждать или нет?

Решение об общем имуществе садоводческих товариществ должно принимать общее собрание, оценив возможные выгоды и риски
Немчинова Светлана
Немчинова Светлана
Адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры»

В каждом территориальном федеральном округе есть дачные, садоводческие некоммерческие товарищества, товарищества собственников недвижимости, жилищно-строительные кооперативы и подобные объединения, созданные для удовлетворения потребности граждан в садоводстве, огородничестве и индивидуальном жилищном строительстве.

Многие из этих объединений были созданы в «доперестроечное» время на базе предприятий с целью оказания помощи гражданам, которые хотели заниматься трудом на своей земле, отдыхать либо жить в условиях «природы». Силами данных товариществ за счет членских и целевых взносов приобретались и строились объекты общего имущества: электрические и водопроводные сети, водосборные станции и водонапорные башни, здания и т.д. Несомненно, это требовало больших затрат, однако и обеспечивало более комфортные и благоприятные условия проживания (пребывания) на дачных участках.

В последние несколько лет наметилась тенденция продажи, отчуждения объектов электросетевого хозяйства (воздушных линий электропередач, КТПН и трансформаторных подстанций) в пользу третьих лиц. Зачастую это связано с невозможностью силами товарищества содержать объекты электросетевого хозяйства в надлежащем состоянии: для этого необходим штатный электрик, имеющий допуск к электроустановкам, способный регулярно осматривать такие объекты и производить текущий ремонт. Для многих товариществ это дорого. Кроме того, электрооборудование периодически выходит из строя, нередки случаи замыкания, приводящие к поломке оборудования конечного потребителя (садоводов), что требует возмещения понесенных им убытков и т.д. Многие сети находятся в ветхом состоянии, требуют замены, ремонта и реконструкции.

Нормой ч. 8 ст. 25 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена возможность передачи общего имущества товариществ безвозмездно в государственную или муниципальную собственность. Однако на практике дачники при передаче общего имущества в муниципальную собственность столкнулись со сложностями: в связи с отсутствием правоустанавливающих документов и надлежаще оформленного права собственности на данные объекты (электросетевое хозяйство) муниципалитет их не принимает. При этом появился альтернативный путь избавления от «проблемного» общего имущества. Так, в ряде регионов страны (Новосибирская область не исключение) сетевые организации предлагают товариществам забрать электросетевое хозяйство, предлагая взамен обеспечивать его содержание и ремонт за счет средств организации, а также обращая внимание на иные очевидные преимущества передачи: снижение расходов товариществ на содержание общего имущества, устранение аварий и модернизация силами сетевой организации, отсутствие ответственности председателя товарищества за состояние ЛЭП и прочих объектов, при этом сохранение тарифа для дачников в прежнем размере.

Многие председатели товариществ, устав от проблем, связанных с постоянно требующими ремонта и финансовых вложений сетями, принимают решения об отчуждении общего имущества товариществ, передавая объекты за символическую оплату, а иногда в дар. Это обусловлено тем, что сетевые организации не заинтересованы в приобретении объектов электросетевого хозяйства по рыночной цене, поскольку те не оформлены, в связи с чем требуют финансовых затрат для надлежащего оформления прав, а также для замены, ремонта, реконструкции и модернизации. Зачастую сетевые организации выдвигают кабальные условия принятия сетей – организация за минимальную стоимость выкупает их только из ремонта за счет садоводов.

Читайте также
ВС разобрался, возможно ли дарение объектов электросетевого хозяйства
Суд отметил, что закон не запрещает заключать договор дарения между коммерческой и некоммерческой организациями и не ограничивает право граждан на самостоятельное решение вопросов относительно созданного ими за свой счет общего имущества
01 декабря 2021 Новости

Так, в результате процедуры передачи сетей одним из садоводческих товариществ был составлен договор дарения, а регистрация перехода права собственности приостановлена. Товарищество оспорило отказ регистрирующего органа в судебном порядке: первая и апелляционная инстанции поддержали выводы регистрирующего органа, однако Верховный Суд РФ отменил решения и направил дело на новое рассмотрение (Определение от 12 ноября № 309-ЭС21-11340).

Несомненно, решение Верховного Суда представляет интерес, поскольку оно предопределило судьбу объектов электросетевого хозяйства как имущества общего пользования. Суд установил, что основания, указанные регистрирующим органом в обоснование приостановления регистрации перехода права собственности, – несоответствие договора требованиям законодательства (запрет дарения между юридическими лицами) и предусмотренная законом возможность передачи общего имущества в муниципальную собственность – не являются основанием для приостановления регистрации. ВС подчеркнул, что нельзя умалять и (или) ограничивать права собственника, за исключением случаев, установленных законом.

В частности, Суд пояснил, что в рассматриваемом случае договор соответствовал требованиям законодательства в связи с отсутствием запрета дарения между коммерческими и некоммерческими организациями и наличием альтернативного, а не исключительного права собственников общего имущества садоводческого товарищества на его передачу в муниципальную собственность. Таким образом, оснований для приостановления регистрации не имелось.

Отменяя решения нижестоящих судов, Суд добавил, что при новом рассмотрении необходимо исследовать и оценить документы, представленные на регистрацию. Полагаю, имеется в виду наличие документа, исходящего от членов товарищества как собственников имущества общего пользования (решение членов товарищества о дарении имущества юридическом лицу – необходимый документ, позволяющий подтвердить сделку по отчуждению).

В своей деятельности мне доводилось сталкиваться с передачей от ЖСК, ТСН и СНТ объектов электросетевого хозяйства третьим лицам (сетевым организациям, иным участникам), однако данный вопрос решался путем составления договора купли-продажи за минимальную стоимость (1000 руб.), что позволяло зарегистрировать переход права без замечаний регистрирующего органа.

В целом позиция Верховного Суда РФ понятна и, на мой взгляд, заслуживает поддержки, поскольку ВС однозначно установил отсутствие оснований для приостановления регистрации, обратив внимание в том числе госорганов на недопустимость произвольного толкования закона.

Рассмотренная ситуация интересна тем, что товарищества как свободные хозяйствующие субъекты вправе совершать любые не противоречащие законодательству сделки, однако решение по отчуждению имущества общего пользования должно приниматься общим собранием членов товарищества, а не единоличным исполнительным органом (председателем правления).

Несмотря на то что данные объекты требуют инвестиций и расходов на содержание, считаю неправильным продавать их за символическую сумму или дарить.

В настоящее время законодательство не разграничивает обязанности по оплате электроэнергии членами товариществ, на балансе которых числятся объекты электросетевого хозяйства, и товариществ, продавших (подаривших) их сетевым организациям. При наличии очевидных плюсов такой передачи члены товариществ должны понимать и неочевидные минусы отчуждения сетей: не являясь их собственниками, члены товариществ вынуждены будут платить сетевой компании (собственнику сетей) за размещение на столбах приборов учета, использование линий Интернета и других коммуникационных каналов связи. Кроме того, товарищество лишается одного из рычагов воздействия на должников по уплате взносов (в данном случае невозможно применить санкцию в виде ограничения потребления электроэнергии для таких лиц). Также высока вероятность подключения к сетям новых потребителей, что приведет к дополнительной нагрузке на трансформаторы; решение о замене, ремонте и модернизации будет принимать собственник сетей, а не товарищество. При этом стоит учитывать, что ликвидировать мелкие аварии силами товарищества зачастую гораздо быстрее, чем с помощью сетевой организации.

В заключение добавлю, что решение по отчуждению общего имущества товариществ должно приниматься общим собранием взвешенно, с учетом всех возможных выгод и оценки рисков неблагоприятных для товарищества последствий, а также динамично меняющихся норм законодательства.

Рассказать:
Другие мнения
Бибиков Сергей
Бибиков Сергей
Старший юрист МГКА «Бюро адвокатов "Де-юре"», преподаватель Университета им. О.Е. Кутафина (МГЮА), к.ю.н.
Добросовестность – прежде всего
Третейское разбирательство
КС конкретизировал понятие публичного порядка для целей выдачи исполнительного листа по решению третейского суда
18 июля 2024
Бочинин Илья
Бочинин Илья
Юрист Практики по проектам в энергетике VEGASLEX
Нарушение или нет?
Конституционное право
КС разъяснил спорный вопрос о субсидировании МУПов публично-правовым образованием
17 июля 2024
Васильков Константин
Васильков Константин
Адвокат АП Алтайского края, Алтайская краевая коллегия адвокатов (АК № 1 Индустриального района г. Барнаула)
Суд присяжных: прошлое, настоящее, будущее
Уголовное право и процесс
Анализ отечественной практики и зарубежных правопорядков
15 июля 2024
Конрат Валерия
Конрат Валерия
Руководитель общей судебной практики юридической компании «Эклекс»
Дивиденды от добрачного бизнеса – общие или личные?
Семейное право
Суды по-разному подходят к разрешению подобных споров
12 июля 2024
Манько Илья
Манько Илья
Адвокат АП г. Москвы, партнер АБ «Бартолиус»
Об убытках директора за совершение сделки с заинтересованностью
Арбитражный процесс
ВС привел позицию по ряду вопросов, касающихся ответственности экс-руководителя
12 июля 2024
Ященко Валентина
Ященко Валентина
Адвокат АП Московской области
Необоснованные меры
Уголовное право и процесс
Жалобы, поданные в ЕСПЧ до выхода России из Совета Европы, касались нарушений при избрании и продлении меры пресечения
11 июля 2024
Яндекс.Метрика