Отдавать приоритет реальности

О правовом режиме общедомового имущества и моменте его возникновения: на основе судебно-арбитражной практики

В юридической практике достаточно часто возникают споры о защите права собственности на общее домовое имущество собственников квартир в многоквартирном доме. Как представляется, не вполне корректное законодательное регулирование данного вопроса вызывает много сложностей и путаницы, что влечет за собой злоупотребления на практике.

Так, ряд споров касаются «самовольного захвата» чердаков и мансард в многоквартирных домах. Другая категория дел – о признании права общедомовой собственности на подвальные помещения, находящиеся на дату разрешения спора в частной собственности.

Для правильного разрешения возникающих споров следует разобраться в «трех соснах»:
– определить режим такого имущества (является ли оно вещью по смыслу ст. 128 ГК РФ и может ли выступать в обороте, принадлежать на праве собственности отдельному лицу);
– определить момент возникновения такого режима и состав помещений, на основе чего выявить состав помещений в доме, подпадающих под такой режим;
– определить, что является приоритетным при решении вопроса об отнесении имущества к общедомовому: его техническое описание либо фактическое функциональное назначение и направление использования.

Спорные помещения
Довольно часто в суды от имени жильцов (в лице товарищества собственников жилья) заявляются требования о признании права общей собственности на помещения, расположенные на технических этажах дома, неправомерно (по мнению истцов) оформленные в собственность ответчиков. При этом на дату предъявления исковых требований в суд спорные помещения, по данным Бюро технической инвентаризации, учтены как квартиры. Более того, на них зачастую зарегистрировано право собственности ответчика в реестре прав на недвижимость.

Формальным препятствием к удовлетворению таких исковых требований является тезис о невозможности признания общедолевой собственности на жилое помещение (ст. 36 ЖК РФ). В связи с этим высказывается мнение, что для целей восстановления предполагаемого нарушенного права истцов необходимо возвратить помещению статус нежилого (чердачного, технического), признав незаконными действия и решения органов, присвоивших спорному помещению статус квартиры и внесших регистрационные записи о праве на данное помещение как на квартиру. Только после восстановления правового статуса спорного помещения можно просить суд о признании за истцами права общей долевой собственности на него.

Так, в апелляционном определении Московского городского суда от 4 апреля 2013 г. по делу № 11-7346 указано, что согласно нормам действующего законодательства помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Другой категорией споров являются дела о признании права общедомовой собственности на подвальные помещения, ранее зарегистрированные за муниципальными органами власти и находящиеся у них либо же отчужденные в собственность частных лиц. В ряде случаев в какой-то момент в прошлом данные подвальные помещения начали использоваться в качестве самостоятельных, в них разместились офисы, магазины, мастерские и т.п. В настоящее время жильцы обращаются с исками к муниципалитету или иным собственникам о признании права общей долевой собственности на эти помещения, ссылаясь на наличие в них общедомовых коммуникаций.

Максим БОЖКО,
к.ю.н., председатель Коллегии адвокатов «Русский Домъ Права»

Полный текст статьи читайте в печатной версии «АГ» № 10 за 2016 г.