Аренда земельного участка на неопределенный срок при КРТ

Механизм комплексного развития территорий (КРТ) в последние годы стал одним из ключевых инструментов градостроительной политики. Для г. Москвы, к примеру, он реализуется в обновлении бывших промышленных зон, преобразовании неэффективно используемых земельных участков и строительстве новых кварталов. Однако для бизнеса проекты КРТ нередко сопряжены с риском изъятия недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Анализ практики реализации проектов КРТ показывает, что повышенная уязвимость правообладателей в вопросе получения возмещения при изъятии объектов недвижимости во многом обусловлена правовым статусом земельного участка. Наиболее высокие риски возникают, когда участок используется на основании договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Правовая природа аренды на неопределенный срок и возможные риски при изъятии недвижимости в рамках программы КРТ

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора в отсутствие возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК).

Согласно п. 2 ст. 610 ГК каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

С практической точки зрения такая конструкция представляется удобной: арендные отношения продолжаются без переоформления договора и процедуры госрегистрации. Однако здесь заложен ключевой риск.

В случае когда участок находится в государственной или муниципальной собственности, право публичного арендодателя на односторонний отказ от договора без указания мотивов трансформируется в юридический инструмент, способный напрямую повлиять на объем компенсационных обязательств при последующем изъятии имущества по программе КРТ. Причем наличие на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих арендатору на праве собственности, не ограничивает право арендодателя отказаться от договора при соблюдении установленного трехмесячного срока уведомления.

Приведу примеры.

Первый: прекращение права аренды до принятия решения об изъятии.

В настоящее время сложилась ситуация, при которой арендодатель отказывается от договора аренды земельного участка, договор по истечении трех месяцев прекращает действие, после чего уполномоченный орган принимает решение об изъятии объектов недвижимости в рамках программы КРТ.

С формально-юридической точки зрения в описанном сценарии нарушение процедуры изъятия отсутствует, поскольку на дату принятия соответствующего решения право аренды прекращено вследствие реализации арендодателем предусмотренного законом права на односторонний отказ от договора. Соответственно, отсутствуют и правовые основания для выплаты возмещения убытков, связанных с прекращением права аренды в рамках процедуры изъятия.

Попытки квалифицировать действия публичного собственника (отказ от договора аренды с последующим изъятием объектов недвижимости) как злоупотребление правом (ст. 10 ГК) судебной поддержки не получили. Что касается Москвы, то здесь подобная правоприменительная практика распространена и неоднократно признавалась судами соответствующей законодательству¹.

Вместе с тем нельзя игнорировать, что в подавляющем большинстве случаев отказ от договора аренды объективно связан с предстоящим изъятием. Представляется, что при определенных фактических обстоятельствах подобная последовательность действий публичного собственника может свидетельствовать о недобросовестном осуществлении гражданских прав, поскольку прекращение договора объективно обусловлено предстоящим изъятием и вне этого контекста, как правило, не инициируется.

Однако суды, как правило, исходят из разъяснения п. 4 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 января 2002 г. № 66), согласно которому при соблюдении арендодателем требований п. 2 ст. 610 ГК не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды. То есть при соблюдении процедуры, установленной п. 2 ст. 610 ГК, мотивы отказа от договора не подлежат самостоятельной правовой оценке, что существенно ограничивает возможности доказывания злоупотребления правом в подобных спорах.

Таким образом, аренда земельного участка на неопределенный срок в условиях реализации проектов КРТ представляет собой уязвимую модель землепользования и в ряде случаев приводит к фактической утрате компенсации рыночной стоимости права аренды.

Второй пример: прекращение права аренды после принятия решения об изъятии.

Такой сценарий стал предметом рассмотрения арбитражного суда (дело № А40-293490/2023).

Общество арендовало у города земельный участок с 1996 г. сроком на 25 лет. После истечения срока договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК.

Правительством г. Москвы территория, куда входил указанный участок, была включена в границы КРТ. Далее было принято распоряжение об изъятии объектов недвижимого имущества для государственных нужд. При этом земельный участок в перечень изымаемого имущества не был включен.

Принципиальное значение имело то, что на дату принятия распоряжения об изъятии договор аренды являлся действующим и право аренды сохраняло юридическую силу. Лишь впоследствии уполномоченный орган направил уведомление об отказе от договора.

Публичный орган ссылался на положения ст. 56.6 ЗК РФ и указывал, что изъятию не подлежат участки, находящиеся в государственной собственности и не обремененные правами третьих лиц, полагая, что последующее прекращение права аренды исключает необходимость компенсации убытков.

Кассационная инстанция не согласилась с данным подходом, посчитав, что поскольку на дату принятия распоряжения договор аренды являлся действующим, участок подлежал включению в распоряжение об изъятии.

Тем самым в судебном порядке подтверждено, что последующее прекращение арендных отношений не может иметь ретроспективный эффект и освобождать публичный орган от обязанности учитывать существовавшее на дату принятия решения право аренды при определении состава изымаемого имущества и объема возмещения.

Системный анализ приведенных примеров позволяет выделить по меньшей мере два самостоятельных сценария, каждый из которых формирует значительные риски для правообладателя:

• прекращение договора аренды земельного участка до принятия решения об изъятии влечет риск утраты компенсации за прекращенное право;
• игнорирование действующего права аренды при принятии решения об изъятии влечет риск незаконного невключения участка в распоряжение об изъятии, что требует судебной защиты арендатором его прав и законных интересов.

В обоих случаях бессрочная аренда участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, влечет повышенные риски для правообладателя, участок которого включен в границы комплексного развития территории.

Минимизация указанных рисков возможна исключительно при проактивной правовой позиции правообладателя – посредством заблаговременного заключения нового договора аренды (целесообразно на максимально допустимый срок – 49 лет) либо оформления дополнительного соглашения о продлении срока аренды. Долгосрочный характер обязательства ограничивает возможность его прекращения в одностороннем порядке вне процедуры изъятия и, как следствие, обеспечивает включение стоимости права аренды в состав возмещения, подлежащего выплате.

В случае отказа уполномоченного органа в заключении нового договора либо допсоглашения целесообразно инициировать судебное производство, заявив требование о понуждении к заключению договора. Своевременное обращение в суд в подобных ситуациях нередко является единственным инструментом обеспечения имущественных прав в условиях реализации проекта КРТ.