×
Кобзарев Игорь
Кобзарев Игорь
Адвокат, управляющий партнер КА «МАРК ЛАБЕОН»

Вступил в силу один из так называемых «коронавирусных» законов –Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ). Его действие охватывает большой круг различных отраслей права: туристскую деятельность, защиту населения от ЧС природного и техногенного характера, контрактную систему закупок, банкротство, избирательное право, охрану здоровья, включая оборот лекарственных средств, и т.д.

Хотел бы подробнее остановиться на регулировании взаимоотношений сторон по договору аренды недвижимого имущества (ст. 19 Закона № 98-ФЗ).

Данная норма обладает ретроактивностью и состоит из трех частей.

Первая посвящена возможности обращения арендатора к арендодателю за отсрочкой уплаты арендных платежей. При этом с момента обращения арендодатель обязан в течение 30 дней заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку платежа. Для этого должен быть соблюден ряд условий – как указанных в Законе № 98-ФЗ, так и дополнительно установленных Правительством РФ (в частности, в Постановлении от 3 апреля 2020 г. № 439):

  • орган государственной власти субъекта Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» должен принять решение о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
  • договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности или ЧС;
  • арендаторы (организации и индивидуальные предприниматели) работают в отраслях, наиболее пострадавших от пандемии коронавирусной инфекции (перечень установлен Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434 с последующими дополнениями. Он включает субъектов среднего и малого предпринимательства в следующих сферах: аэропортовая деятельность, авиа- и автоперевозки; культура, организация досуга и развлечений; физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт; оказание услуг в сфере туризма; гостиничный бизнес; общественное питание; дополнительное образование, негосударственные образовательные учреждения; организация конференций и выставок; предоставление бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, парикмахерские и салоны красоты) и другие;
  • предметом аренды не должны быть жилые помещения.

Часть 2 данной статьи, на мой взгляд, носит скорее декларативный характер и предусматривает возможность изменять в любое время по соглашению сторон размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до введения в 2020 г. режима повышенной готовности и ЧС. Полагаю, что данное положение принято, скорее всего, в дополнение к п. 3 ст. 614 ГК РФ, которым введено ограничение на изменение арендной платы чаще одного раза в год.

Читайте также
Как добиться уменьшения размера арендных платежей?
И что делать, если договориться с арендодателем не удалось?
15 Апреля 2020 Советы

Также интересна и ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, предоставляющая арендатору право требовать от арендодателя уменьшения арендной платы в 2020 г. за период невозможности использования имущества в связи с введением режима повышенной готовности или ЧС на территории конкретного субъекта РФ. В то же время обязанность арендатора уменьшать арендную плату ввиду указанных обстоятельств не предусмотрена.

На мой взгляд, при практическом применении данной нормы уместно также ссылаться на ст. 328, 401 и 417 ГК РФ. Так, п. 2 ст. 328 Кодекса установлено право приостановления исполнения обязательства стороной, на которую возложено встречное исполнение (в данном случае – арендатор), если обязанная сторона не представит исполнение обязательства, предусмотренного договором.

Нормы п. 3 ст. 401 и п. 1 ст. 417 ГК РФ указывают на обстоятельства непреодолимой силы, освобождающие стороны договора аренды от ответственности, в том числе в связи с введением госорганами ограничительных (запретительных) мер. В настоящее время режим повышенной готовности установлен нормативными актами глав субъектов Федерации. Данные акты содержат перечень видов деятельности, а также хозяйствующих субъектов, чья деятельность приостановлена вопреки их воле и это, соответственно, является форс-мажором.

Дополнительным основанием для снижения арендной платы в рассматриваемом случае является позиция Верховного Суда РФ, изложенная в Обзоре судебной практики № 2 (2015), утвержденном Президиумом ВС РФ 26 июня 2015 г. Как указал ВС РФ, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, когда он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам.

Читайте также
Подписан закон о введении налога на доход с процентов по вкладам
Налогом будет облагаться сумма процентов по всем вкладам физического лица, если она превышает проценты с 1 млн руб. по ключевой ставке ЦБ РФ
02 Апреля 2020 Новости

В завершение хотелось бы отметить, что «коронавирусное» законодательство отличают чрезвычайный характер, направленность на борьбу с последствиями COVID-19 и ограниченный текущим годом срок действия. В частности, 1 апреля также вступили в силу поправки в НК РФ (части первую и вторую), предоставляющие Правительству РФ и высшим исполнительным органам государственной власти субъектов Федерации новые полномочия в области налогового права, а также ряд других уточняющих и дополняющих Закон № 98-ФЗ постановлений правительства.

Законодательство, направленное на борьбу с последствиями пандемии COVID-19, только начинает формироваться и ввиду существенного влияния на большинство отраслей права заслуживает пристального внимания юридического сообщества.

Рассказать:
Другие мнения
Чертков Александр
Чертков Александр
Главный научный сотрудник Центра исследований проблем территориального управления и самоуправления Московского государственного областного университета, д.ю.н.
Предельный возраст: pro et contra
Конституционное право
Последствия отмены возрастных ограничений госслужащих, назначаемых главой государства, покажет только время
12 Апреля 2021
Ященко Валентина
Ященко Валентина
Адвокат АП Московской области
Под угрозой выселения…
Градостроительное право
Права граждан, проживающих в МКД, признанных самовольными постройками, требуют законодательной защиты
06 Апреля 2021
Цвиль Владимир
Цвиль Владимир
Адвокат АП Архангельской области, к.ю.н.
Потенциал конституционного развития
Конституционное право
Какие принципы и доктрины целесообразно также отразить на конституционном уровне
05 Апреля 2021
Михеенкова Мария
Михеенкова Мария
Адвокат, советник Dentons
Насколько эффективными будут новые правила банкротства?
Арбитражное право и процесс
Ряд новелл, хотя и направлены на решение назревших проблем, представляются спорными
02 Апреля 2021
Дигмар Юнис
Дигмар Юнис
Адвокат МКА «Вердиктъ», арбитр Хельсинского международного коммерческого арбитража
Поправки в Закон о банкротстве: чем рискуют кредитор, арбитражный управляющий и «КАД арбитр»
Арбитражное право и процесс
Изменения должны быть продуманными и «рабочими»
31 Марта 2021
Сычев Антон
Сычев Антон
Адвокат АП г. Москвы, партнер ASTO Consulting
Рискованное действие или безопасное бездействие?
Арбитражное право и процесс
Проблемы, связанные с арендой имущества должника в рамках процедуры конкурсного производства
30 Марта 2021
Яндекс.Метрика