Одной из антикризисных мер поддержки предпринимательства, принятых в связи с пандемией COVID-19, стало требование к собственнику нежилого помещения о предоставлении арендатору отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды за использование недвижимого имущества.
Для получения такой отсрочки законодатель предусмотрел специальные условия. В частности, данное право может возникнуть только у арендаторов недвижимого имущества (кроме жилых помещений), работающих в отраслях российской экономики, наиболее пострадавших в период действия ограничительных мер, а также заключивших договор аренды до принятия решения о введении в субъекте РФ режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации).
Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 439 были утверждены требования к условиям и срокам отсрочки платы по договорам аренды недвижимости. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта Федерации. Определено также, что задолженность подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц равными платежами, сумма которых не должна превышать размер половины ежемесячной платы по договору аренды.
Таким образом, схему погашения долга, образовавшегося в период отсрочки по арендным платежам, арендодатель и арендатор должны установить в дополнительном соглашении, руководствуясь при этом обязательными указаниями:
- начало уплаты задолженности – не ранее 1 января 2021 г.;
- периодичность уплаты – равными платежами не чаще одного раза в месяц;
- размер платежа – не более 50% ежемесячной оплаты по договору аренды.
Еще одним важным аспектом является то, что для заключения дополнительного соглашения об отсрочке арендатору достаточно лишь волеизъявления, после которого арендодатель в силу закона становится обязанным в течение 30 дней с момента такого обращения заключить дополнительное соглашение с соблюдением перечисленных условий. Таким образом, законодатель императивно и практически безусловно сформулировал требования к арендодателю.
Однако из правил почти всегда есть исключения, и пример из моей адвокатской практики это подтверждает.
В соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ (вопрос 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом ВС 30 апреля 2020 г.), если арендодатель докажет, что арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях пандемии и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично.
Так, фабулой дела (№ А40-176540/20-180-1312), рассмотренного АС г. Москвы, был спор между арендодателем и арендатором помещения, которое использовалось для размещения предприятия общественного питания – ресторана KFC.
Истец указывал, что у ответчика возникла задолженность по договору аренды за апрель–октябрь 2020 г. Истец требовал также неустойку за неисполнение обязательств. Ответчик в свою очередь ссылался на право отсрочки и необходимость снижения арендной платы на 50% за названный период. Свою позицию он обосновывал введением ограничительных мер и включением его деятельности в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших от пандемии.
Истец, следуя разъяснениям, приведенным в Обзоре № 2, представил суду доказательства, подтверждающие, что ответчик в обсуждаемый период фактически не пострадал. Такими доказательствами послужили ежемесячные отчеты арендатора о товарообороте, согласно которым выручка предприятия с апреля по октябрь 2020 г. включительно неуклонно росла, а товарооборот в период действия ограничительных мер увеличился почти втрое.
С учетом представленных в материалы дела доказательств суд решением от 25 декабря 2020 г. отказал ответчику в праве на отсрочку уплаты аренды, признал неуплаченную сумму арендной платы в период действия ограничительных мер долгом и удовлетворил требования истца о взыскании задолженности, неустойки, а также расходов на представителя и уплату госпошлины.
Аналогичных дел в судебной практике найти не удалось, поэтому полагаю, что данное решение стало первым в России случаем судебного отказа в предоставлении права на отсрочку предприятию, осуществляющему деятельность в отрасли экономики, в наибольшей степени пострадавшей от действия ограничительных мер.
