НОВЕЛЛЫ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Тенденции судебной практики в отношении аренды публичных земельных участков для целей строительства
С 1 марта 2015 г. вступают в силу масштабные изменения нормативно-правового регулирования в сфере земельных правоотношений, предусмотренные Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ (далее – Закон № 171-ФЗ). Значительная часть нововведений касается регламентации предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности1, для целей строительства. Что же изменится в земельном законодательстве?Полностью утратят силу статьи Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), регулирующие отношения по приобретению прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Из правовой действительности будут исключены процедуры, предусматривающие предоставление публичных земельных участков путем «предварительного согласования места размещения объектов» или «без предварительного согласования места размещения объектов». Взамен соответствующих статей вводится новая Глава V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности». Основной принцип, которому подчиняются ее положения, – публичные земельные участки могут быть предоставлены для строительства только в аренду путем проведения торгов. Тем не менее возможны исключительные (но многочисленные!) случаи предоставления таких участков в собственность или аренду без торгов, которые перечислены в новой Главе V.I ЗК РФ. Также начнут работать новые правила при истечении срока аренды участка, регламентирующие судьбу объектов незавершенного строительства, построенных на публичных земельных участках.
Для лучшего понимания предстоящих нововведений обратимся прежде к действующему законодательству в отношении предоставления публичных земельных участков, а также судебной практике по его применению.
Предоставление публичных земельных участков для строительства
Согласно ст. 30 ЗК РФ в ныне действующей редакции предоставление публичных участков для строительства может осуществляться как с предварительным согласованием места размещения объектов строительства, так и без него. Принципиальным и очевидным различием между указанными процедурами является то, что в первом случае наличие предварительного согласования делает возможным предоставление участка без проведения торгов, тогда как предоставление в аренду земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется посредством торгов.
В первом случае процедура включает в себя выбор заинтересованным лицом земельного участка и принятие в отношении него уполномоченным органом решения о предварительном согласовании места размещения объекта строительства. Такое решение органа является основанием установления за счет заявителя границ публичного участка и его государственного кадастрового учета, после осуществления которого орган принимает решение о предоставлении участка заявителю для целей строительства (ч. 5 ст. 30 ЗК РФ). При этом следует помнить о правиле ч. 11 ст. 30 ЗК РФ, согласно которому предварительное согласование места размещения объекта не осуществляется в случаях размещения объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (далее – ПЗЗ). Иными словами, при наличии в поселении градостроительной документации о застройке и ПЗЗ предоставление земельного участка для строительства осуществляется на торгах2.
Во втором случае предоставление осуществляется на торгах и ему предшествует проведение работ по формированию земельных участков, включающих осуществление кадастрового учета, определение разрешенного использования и последующую организацию торгов по продаже права на заключение договора аренды3.
Системный анализ соответствующих положений ЗК РФ позволяет выделить другое существенное различие между рассматриваемыми процедурами. В первом случае при передаче без предварительного согласования места размещения объекта участок предоставляется для целей строительства определенного вида объекта (например, гаражей), без конкретизации его индивидуальных показателей. Ведь в этом случае земельный участок будет использоваться в соответствии с требованиями градостроительного регламента, входящего в состав ПЗЗ. Во втором случае при передаче земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта участок предоставляется для целей строительства конкретного объекта (например, многоэтажного гаража на 250 мест), так как утвержденная документация по зонированию территории4 отсутствует и необходимо определять возможность строительства на участке конкретного объекта с учетом его индивидуальных характеристик5.
При этом строительство определенного вида объектов, как и конкретного объекта, должно осуществляться при условии использования земельного участка согласно его целевому назначению6. Давайте разберемся подробнее, что же земельное законодательство понимает под использованием предоставленного земельного участка в соответствии с его целевым назначением.
Ольга УРЮПИНСКАЯ,
советник международной юридической фирмы Dentons
Полный текст статьи читайте в печатной версии «АГ» № 3 за 2015 г.
Полный текст статьи читайте в печатной версии «АГ» № 3 за 2015 г.
1 В целях настоящей статьи земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, далее именуются публичными земельными участками.
2 Специальным исключением являются случаи предоставления без торгов, если имеется только одна заявка на участие в торгах, но при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков.
3 Часть 4 ст. 30 ЗК РФ.
4 Далее – при упоминании отсутствия ПЗЗ будет предполагаться также и отсутствие проекта планировки территорий, необходимого для определения вида разрешенного использования земельного участка в случае отсутствия зонирования территорий.
5 См., например, определение Челябинского областного суда от 1 ноября 2011 г. по делу № 33-11767/2011: по смыслу положений ст. 29, 30, 31 ЗК РФ в их взаимосвязи следует, что при решении вопроса о предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта определяется возможность строительства конкретного объекта, который указан заинтересованным лицом в своем заявлении.
6 В ст. 1 ЗК РФ в качестве одного из принципов земельного законодательства называется деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к конкретной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Само зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, т.е. зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
2 Специальным исключением являются случаи предоставления без торгов, если имеется только одна заявка на участие в торгах, но при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков.
3 Часть 4 ст. 30 ЗК РФ.
4 Далее – при упоминании отсутствия ПЗЗ будет предполагаться также и отсутствие проекта планировки территорий, необходимого для определения вида разрешенного использования земельного участка в случае отсутствия зонирования территорий.
5 См., например, определение Челябинского областного суда от 1 ноября 2011 г. по делу № 33-11767/2011: по смыслу положений ст. 29, 30, 31 ЗК РФ в их взаимосвязи следует, что при решении вопроса о предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта определяется возможность строительства конкретного объекта, который указан заинтересованным лицом в своем заявлении.
6 В ст. 1 ЗК РФ в качестве одного из принципов земельного законодательства называется деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к конкретной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Само зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, т.е. зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
