Решением Хамовнического районного суда г. Москвы от 28 марта 2025 г. иск Ларисы Долиной к Полине Лурье о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры удовлетворен на основании п. 1 ст. 178 ГК РФ с применением последствий недействительности в виде прекращения права собственности ответчицы на квартиру и ее возврата в собственность истца.
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 сентября 2025 г. решение первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика – без удовлетворения.
Второй кассационный суд общей юрисдикции решением от 27 ноября 2025 г. оставил кассационную жалобу без удовлетворения.
В апелляционном определении указано следующее: «Отказывая во взыскании с ˂…˃ в пользу ˂…˃ денежных средств, составляющих стоимость квартиры, суд первой инстанции указал на то, что денежные средства за квартиру получены злоумышленниками в результате совершения преступления, обстоятельства их хищения, лица, совершившие хищение полученных за квартиру денежных средств, и их размер подлежат установлению в рамках производства по уголовному делу, к участникам которого <…> не лишена возможности предъявить требования о возмещении соответствующих убытков». То есть выходит, что ответчик должна требовать свои деньги с мошенников, которых она никогда не видела, а не с истца, с которой заключала договор купли-продажи?
В то же время 14 октября 2025 г. Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции вынесла решение по делу в пользу покупателей. В определении, в частности, указано, что «последствием недействительности сделки, совершенной под влиянием заблуждения, является возврат сторонами всего полученного по сделке. Эта норма не предусматривает при вынесении решения о недействительности сделки возможности усмотрения суда в применении или неприменении двусторонней реституции, так как эти последствия возникают в силу закона. Для применения двусторонней реституции не требуется предъявление соответствующего иска стороной, которая возражает против признания сделки недействительной».
Возникает вопрос: почему в одном случае требовать возврата денег с продавца нельзя, а в другом – можно, ведь перед законом и судом все равны (ч. 1 ст. 19 Конституции РФ)?
Согласно обстоятельствам дела Лариса Долина (продавец) последовательно совершала действия, направленные на совершение сделки купли-продажи принадлежащей ей квартиры, а именно:
- заключила с агентством недвижимости договор, по условиям которого квартира была выставлена в интернете для продажи (ее неоднократно снимали и выставляли заново, цена в объявлении была указана);
- после осмотра квартиры покупателями и подписания смотрового ордера, являющегося приложением к договору, заключила предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества;
- позднее подписала дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи, в соответствии с которым изменены срок заключения основного договора, а также список имущества, подлежащего передаче вместе с объектом;
- получила задаток и выдала рукописную расписку о его получении;
- подписала с банком договор о предоставлении в пользование индивидуального банковского сейфа;
- заключила договор купли-продажи квартиры;
- получила из кассы банка денежные средства, что подтверждает расходный кассовый ордер;
- выдала доверенность представителю на регистрацию перехода права собственности на квартиру к покупателю в Управлении Росреестра по г. Москве;
- получила доступ к сейфу с хранящимися в нем денежными средствами.
Исковые требования были мотивированы тем, что при совершении указанных сделок истинного намерения и выраженной воли продавца на отчуждение квартиры не было – она действовала под влиянием посторонних лиц, убедивших ее, что она сотрудничает с правоохранительными органами, участвует в «спецоперации» по выявлению и задержанию преступников; сделки осуществлялись фиктивно под контролем сотрудников правоохранительных органов.
Изучив тексты судебных актов, опубликованные в открытом доступе, я задался рядом вопросов.
Во-первых, истец указывала, что ответчик, зарегистрированная в качестве индивидуального предпринимателя, чей основной вид деятельности – аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, заключая оспариваемые договоры, не проявила даже минимальной разумной осмотрительности и осторожности, проигнорировав все сопутствующие сделке обстоятельства, очевидно свидетельствующие об искажении воли истца. Какую оценку суд дал этому доводу истца (доказано, не доказано), в решении первой инстанции не указано.
Во-вторых, требования истца о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости и договора купли-продажи квартиры недействительными суд удовлетворил на основании п. 1 ст. 178 ГК и применил последствия недействительности. Почему суд не применил ст. 167 ГК и не взыскал полученные истцом деньги за квартиру, несмотря на прямое указание в п. 6 ст. 178 Кодекса, в решении не мотивировано.
В-третьих, признавая сделку совершенной под влиянием заблуждения, суд не конкретизировал, на основании какого из пяти подпунктов п. 2 ст. 178 ГК он сделал вывод, что заблуждение истца является существенным. Если это подп. 5 «сторона заблуждается в отношении обстоятельства, из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку», то в решении не указано, что ответчик знала об этом обстоятельстве и чем это подтверждено.
В-четвертых, суд не пояснил, почему в данном случае нельзя применять п. 3 ст. 178 ГК: «заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной» или п. 5 той же статьи Кодекса: «суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон».
В-пятых, суд отказал в применении двусторонней реституции. Действительно, данное право суду предоставлено п. 4 ст. 167 ГК: «суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности». Но почему он не применил п. 6 ст. 178 Кодекса: «сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств» – не указано.
Надеюсь, Верховный Суд даст надлежащую оценку выводам судов нижестоящих инстанций по данному делу (рассмотрение кассационной жалобы запланировано на 16 декабря).
Ранее «АГ» писала, что в Госдуму внесен проект изменений в Закон о госрегистрации недвижимости, направленных на защиту имущественных прав добросовестного приобретателя жилья от возможных злоупотреблений со стороны продавцов (законопроект № 1078594-8). Также в качестве мер защиты предлагаются обязательное нотариальное удостоверение сделок купли-продажи недвижимости, установление срока регистрации сделки (введение «периода охлаждения»), лицензирование деятельности риелторов и т.д. В целом поддерживая предлагаемые меры, отмечу, что, на мой взгляд, одним лишь изменением законодательства данную проблему вряд ли можно решить – представляется необходимым жесткое указание (например, на уровне Верховного Суда) о том, что суды при принятии решений должны руководствоваться законом и только законом, а судьи – нести персональную ответственность за принятие неправосудного решения.
