×

Защита прав участника долевого строительства при банкротстве застройщика

На вопросы читателя «АГ» отвечает эксперт службы Правового консалтинга «ГАРАНТ»
Широков Сергей
К.ю.н., эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Материал выпуска № 14 (367) 16-31 июля 2022 года.

1. В 2016 г. физическое лицо заключило несколько ДДУ с застройщиком. Возводился объект недвижимости – комплекс, продаваемый как апартаменты, то есть ДДУ были заключены в отношении нежилых помещений (площадь каждого помещения – более 7 кв. м), а весь объект строительства возводился как нежилой объект. По условиям ДДУ помещения приобретались для личных целей, то есть не для коммерческих целей.

2. В 2020 г. застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию, а через несколько дней стороны ДДУ подписали акты приема-передачи по каждому нежилому помещению.

3. Собственность на объекты по договорам ДДУ зарегистрирована на физическое лицо в 2021 г.

4. На данный момент (2022 г.) в отношении застройщика введена процедура наблюдения на основании заявления кредитора застройщика о признании застройщика несостоятельным (банкротом). Основание: просуженная задолженность по договорам оказания услуг. То есть наблюдение введено не по правилам ст. 7 «Банкротство застройщиков» Закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». После вынесения определения суда о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика в рамках наблюдения было подано заявление об установлении размера требований кредиторов (о включении требований в реестр требований кредиторов должника как обеспеченных залогом имущества должника). Данное заявление подал Банк, в котором застройщик оформлял кредитные договоры (договоры от 2015 и 2016 гг.), обеспеченные залогом, в том числе залогом имущественных прав на получение застройщиком в будущем, после окончания строительства, в собственность объекта капитального строительства, т.е. имущественные права в отношении будущих помещений физического лица были заложены. Банк сейчас находится в процессе банкротства.

5. Параллельно временный управляющий заявляет ходатайство о переходе к упрощенной процедуре ликвидации должника и открытии конкурсного производства.

  • Мог ли застройщик заключить с физическим лицом ДДУ, если права на будущие помещения уже были заложены, так как получается своеобразный двойной залог у разных лиц?
  • При регистрации права собственности физического лица на помещения не возникла никакая информация об обременениях данных помещений. Возможна ли такая ситуация, что при вступлении Банка в дело о банкротстве застройщика на помещения физического лица, которые уже в его собственности, будет наложено какое-либо ограничение или взыскание?
  • Так как право собственности зарегистрировано на физическое лицо, в реестр ему вступать нет необходимости. Стоит ли заявлять в суд требования в деле о банкротстве застройщика для защиты своего права? Какие есть способы защиты? Как физическому лицу обезопасить свою собственность, при этом не пропустить сроки этапов банкротства застройщика?

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также – ДУДС) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Рассказать:
Другие мнения
Баландин Алексей
Баландин Алексей
Адвокат АП Омской области, КА «Межрегион»
Необратимые последствия
Уголовное право и процесс
Процессуальные нарушения, допущенные на досудебной стадии производства по делу, привели к ограничению полномочий защиты
05 Октября 2022
Русакомский Климент
Русакомский Климент
Управляющий партнер Юридической группы «Парадигма»
Права и правовой интерес субординированных кредиторов в банкротстве
Арбитражный процесс
Почему они предпочитают не занимать активную позицию в рамках банкротных дел
04 Октября 2022
Лямин Алексей
Лямин Алексей
Адвокат АП г. Москвы, АБ «Китсинг и партнеры»
Стража в кассации: «альтернативный» подход
Уголовное право и процесс
О допустимости выхода за пределы обжалуемых судебных актов
03 Октября 2022
Первунин Максим
Первунин Максим
Адвокат АП г. Москвы, партнер КА г. Москвы «АКП Бэст Адвайс»
Пытки должны уйти в прошлое
Уголовное право и процесс
Повторяющиеся ситуации в разных регионах РФ указывают на необходимость продолжения работы по защите прав человека
30 Сентября 2022
Хасанов Марат
Хасанов Марат
Адвокат АП г. Москвы, партнер юридической группы «Парадигма»
Когда суд должен отменить обеспечительные меры?
Арбитражный процесс
Буквальное толкование закона в судебной практике порождает ее противоречивость
29 Сентября 2022
Ермолаева Мария
Ермолаева Мария
Юрист, руководитель юридической компании E-Law Consulting
Не формальный статус, а специфическая деятельность
Арбитражный процесс
К вопросу об определении подведомственности споров с участием «вчерашних» ИП
28 Сентября 2022
Яндекс.Метрика