×

Защита прав участника долевого строительства при банкротстве застройщика

На вопросы читателя «АГ» отвечает эксперт службы Правового консалтинга «ГАРАНТ»
Широков Сергей
К.ю.н., эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Материал выпуска № 14 (367) 16-31 июля 2022 года.

1. В 2016 г. физическое лицо заключило несколько ДДУ с застройщиком. Возводился объект недвижимости – комплекс, продаваемый как апартаменты, то есть ДДУ были заключены в отношении нежилых помещений (площадь каждого помещения – более 7 кв. м), а весь объект строительства возводился как нежилой объект. По условиям ДДУ помещения приобретались для личных целей, то есть не для коммерческих целей.

2. В 2020 г. застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию, а через несколько дней стороны ДДУ подписали акты приема-передачи по каждому нежилому помещению.

3. Собственность на объекты по договорам ДДУ зарегистрирована на физическое лицо в 2021 г.

4. На данный момент (2022 г.) в отношении застройщика введена процедура наблюдения на основании заявления кредитора застройщика о признании застройщика несостоятельным (банкротом). Основание: просуженная задолженность по договорам оказания услуг. То есть наблюдение введено не по правилам ст. 7 «Банкротство застройщиков» Закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». После вынесения определения суда о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика в рамках наблюдения было подано заявление об установлении размера требований кредиторов (о включении требований в реестр требований кредиторов должника как обеспеченных залогом имущества должника). Данное заявление подал Банк, в котором застройщик оформлял кредитные договоры (договоры от 2015 и 2016 гг.), обеспеченные залогом, в том числе залогом имущественных прав на получение застройщиком в будущем, после окончания строительства, в собственность объекта капитального строительства, т.е. имущественные права в отношении будущих помещений физического лица были заложены. Банк сейчас находится в процессе банкротства.

5. Параллельно временный управляющий заявляет ходатайство о переходе к упрощенной процедуре ликвидации должника и открытии конкурсного производства.

  • Мог ли застройщик заключить с физическим лицом ДДУ, если права на будущие помещения уже были заложены, так как получается своеобразный двойной залог у разных лиц?
  • При регистрации права собственности физического лица на помещения не возникла никакая информация об обременениях данных помещений. Возможна ли такая ситуация, что при вступлении Банка в дело о банкротстве застройщика на помещения физического лица, которые уже в его собственности, будет наложено какое-либо ограничение или взыскание?
  • Так как право собственности зарегистрировано на физическое лицо, в реестр ему вступать нет необходимости. Стоит ли заявлять в суд требования в деле о банкротстве застройщика для защиты своего права? Какие есть способы защиты? Как физическому лицу обезопасить свою собственность, при этом не пропустить сроки этапов банкротства застройщика?

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также – ДУДС) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Рассказать:
Другие мнения
Байрамукова Светлана
Байрамукова Светлана
Адвокат, член АП Карачаево-Черкесской Республики, адвокатский кабинет «Твое право 09»
Более 50 лет без улучшения жилищных условий
Административное судопроизводство
Позиция ВС укрепляет принцип правовой определенности в спорах о нарушении жилищных прав инвалидов
19 июня 2025
Водолагин Сергей
Водолагин Сергей
Управляющий партнер юридической фирмы «Вестсайд»
Определение действительной стоимости доли не терпит формализма
Корпоративное право
ВС напомнил особенности рассмотрения споров, связанных с выходом участника из ООО
18 июня 2025
Ершов Игорь
Ершов Игорь
Руководитель арбитражной практики АБ г. Москвы «Халимон и партнеры»
Исключение не должно подменять общее правило
Арбитражный процесс
ВС о проблемах старшинства залогов и приоритета дела о банкротстве при защите прав кредиторов
18 июня 2025
Артеменко Игорь
Артеменко Игорь
Адвокат, член АП Краснодарского края
Примирение с потерпевшим – основание для прекращения дела, а не смягчающее обстоятельство
Уголовное право и процесс
ВС РФ поддержал доводы защиты и отменил приговор
17 июня 2025
Мухамбетова Айжан
Мухамбетова Айжан
Управляющий партнер Equal Legal Partners
Аффилированность не отменяет срок исковой давности
Арбитражный процесс
ВС напомнил: срок давности – не условность, а гарантия стабильности гражданского оборота
16 июня 2025
Иванова Юлия
Иванова Юлия
Управляющий партнер юридической компании ЮКО
Тенденции рассмотрения банкротных споров
Арбитражный процесс
Наиболее интересные положения обзора судебной практики Верховного Суда за 2024 год
11 июня 2025
Яндекс.Метрика