×

Защита прав участника долевого строительства при банкротстве застройщика

На вопросы читателя «АГ» отвечает эксперт службы Правового консалтинга «ГАРАНТ»
Широков Сергей
К.ю.н., эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Материал выпуска № 14 (367) 16-31 июля 2022 года.

1. В 2016 г. физическое лицо заключило несколько ДДУ с застройщиком. Возводился объект недвижимости – комплекс, продаваемый как апартаменты, то есть ДДУ были заключены в отношении нежилых помещений (площадь каждого помещения – более 7 кв. м), а весь объект строительства возводился как нежилой объект. По условиям ДДУ помещения приобретались для личных целей, то есть не для коммерческих целей.

2. В 2020 г. застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию, а через несколько дней стороны ДДУ подписали акты приема-передачи по каждому нежилому помещению.

3. Собственность на объекты по договорам ДДУ зарегистрирована на физическое лицо в 2021 г.

4. На данный момент (2022 г.) в отношении застройщика введена процедура наблюдения на основании заявления кредитора застройщика о признании застройщика несостоятельным (банкротом). Основание: просуженная задолженность по договорам оказания услуг. То есть наблюдение введено не по правилам ст. 7 «Банкротство застройщиков» Закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». После вынесения определения суда о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика в рамках наблюдения было подано заявление об установлении размера требований кредиторов (о включении требований в реестр требований кредиторов должника как обеспеченных залогом имущества должника). Данное заявление подал Банк, в котором застройщик оформлял кредитные договоры (договоры от 2015 и 2016 гг.), обеспеченные залогом, в том числе залогом имущественных прав на получение застройщиком в будущем, после окончания строительства, в собственность объекта капитального строительства, т.е. имущественные права в отношении будущих помещений физического лица были заложены. Банк сейчас находится в процессе банкротства.

5. Параллельно временный управляющий заявляет ходатайство о переходе к упрощенной процедуре ликвидации должника и открытии конкурсного производства.

  • Мог ли застройщик заключить с физическим лицом ДДУ, если права на будущие помещения уже были заложены, так как получается своеобразный двойной залог у разных лиц?
  • При регистрации права собственности физического лица на помещения не возникла никакая информация об обременениях данных помещений. Возможна ли такая ситуация, что при вступлении Банка в дело о банкротстве застройщика на помещения физического лица, которые уже в его собственности, будет наложено какое-либо ограничение или взыскание?
  • Так как право собственности зарегистрировано на физическое лицо, в реестр ему вступать нет необходимости. Стоит ли заявлять в суд требования в деле о банкротстве застройщика для защиты своего права? Какие есть способы защиты? Как физическому лицу обезопасить свою собственность, при этом не пропустить сроки этапов банкротства застройщика?

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также – ДУДС) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Рассказать:
Другие мнения
Токарева Ольга
Токарева Ольга
Адвокат АП г. Москвы, партнер АБ «Муратова и партнеры»
О дифференциации права опеки и права доступа
Международное право
Вопросы защиты «права на контакты» согласно Гаагской конвенции 1980 г.
22 марта 2023
Колозина Ольга
Колозина Ольга
Руководитель Департамента налогового консалтинга и права ООО «Аудит Груп»
Принцип добросовестности при осуществлении налогового администрирования
Налоговое право
Особенности судебной практики
21 марта 2023
Мухаметов Руслан
Мухаметов Руслан
Юрисконсульт ООО «РПК»
Истребование оружия у осужденного должника в ходе реализации его имущества
Арбитражный процесс
Позиции судов в отношении заявлений финансового управляющего
20 марта 2023
Прохоров Дмитрий
Роль юриста при оценке судебно-медицинской экспертизы
Производство экспертизы
Этапы подготовки рецензии на заключение эксперта
20 марта 2023
Григорьев Виктор
Григорьев Виктор
Адвокат АП Пермского края, Пермская объединенная краевая коллегия адвокатов
Если договор независимой гарантии заемщику навязан
Гражданское право и процесс
Как указал суд, условие о невозвратности опционного платежа ограничило право потребителя
17 марта 2023
Баландин Алексей
Баландин Алексей
Адвокат АП Омской области, КА «Межрегион»
Если обвинение не конкретизировано…
Уголовное право и процесс
В обвинительном заключении отсутствует информация о том, когда было совершено преступление
16 марта 2023
Яндекс.Метрика