×

Защита прав участника долевого строительства при банкротстве застройщика

На вопросы читателя «АГ» отвечает эксперт службы Правового консалтинга «ГАРАНТ»
Широков Сергей
К.ю.н., эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Материал выпуска № 14 (367) 16-31 июля 2022 года.

1. В 2016 г. физическое лицо заключило несколько ДДУ с застройщиком. Возводился объект недвижимости – комплекс, продаваемый как апартаменты, то есть ДДУ были заключены в отношении нежилых помещений (площадь каждого помещения – более 7 кв. м), а весь объект строительства возводился как нежилой объект. По условиям ДДУ помещения приобретались для личных целей, то есть не для коммерческих целей.

2. В 2020 г. застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию, а через несколько дней стороны ДДУ подписали акты приема-передачи по каждому нежилому помещению.

3. Собственность на объекты по договорам ДДУ зарегистрирована на физическое лицо в 2021 г.

4. На данный момент (2022 г.) в отношении застройщика введена процедура наблюдения на основании заявления кредитора застройщика о признании застройщика несостоятельным (банкротом). Основание: просуженная задолженность по договорам оказания услуг. То есть наблюдение введено не по правилам ст. 7 «Банкротство застройщиков» Закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». После вынесения определения суда о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика в рамках наблюдения было подано заявление об установлении размера требований кредиторов (о включении требований в реестр требований кредиторов должника как обеспеченных залогом имущества должника). Данное заявление подал Банк, в котором застройщик оформлял кредитные договоры (договоры от 2015 и 2016 гг.), обеспеченные залогом, в том числе залогом имущественных прав на получение застройщиком в будущем, после окончания строительства, в собственность объекта капитального строительства, т.е. имущественные права в отношении будущих помещений физического лица были заложены. Банк сейчас находится в процессе банкротства.

5. Параллельно временный управляющий заявляет ходатайство о переходе к упрощенной процедуре ликвидации должника и открытии конкурсного производства.

  • Мог ли застройщик заключить с физическим лицом ДДУ, если права на будущие помещения уже были заложены, так как получается своеобразный двойной залог у разных лиц?
  • При регистрации права собственности физического лица на помещения не возникла никакая информация об обременениях данных помещений. Возможна ли такая ситуация, что при вступлении Банка в дело о банкротстве застройщика на помещения физического лица, которые уже в его собственности, будет наложено какое-либо ограничение или взыскание?
  • Так как право собственности зарегистрировано на физическое лицо, в реестр ему вступать нет необходимости. Стоит ли заявлять в суд требования в деле о банкротстве застройщика для защиты своего права? Какие есть способы защиты? Как физическому лицу обезопасить свою собственность, при этом не пропустить сроки этапов банкротства застройщика?

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также – ДУДС) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Рассказать:
Другие мнения
Бочинин Илья
Бочинин Илья
Юрист Практики по проектам в энергетике VEGASLEX
Нарушение или нет?
Конституционное право
КС разъяснил спорный вопрос о субсидировании МУПов публично-правовым образованием
17 июля 2024
Васильков Константин
Васильков Константин
Адвокат АП Алтайского края, Алтайская краевая коллегия адвокатов (АК № 1 Индустриального района г. Барнаула)
Суд присяжных: прошлое, настоящее, будущее
Уголовное право и процесс
Анализ отечественной практики и зарубежных правопорядков
15 июля 2024
Конрат Валерия
Конрат Валерия
Руководитель общей судебной практики юридической компании «Эклекс»
Дивиденды от добрачного бизнеса – общие или личные?
Семейное право
Суды по-разному подходят к разрешению подобных споров
12 июля 2024
Манько Илья
Манько Илья
Адвокат АП г. Москвы, партнер АБ «Бартолиус»
Об убытках директора за совершение сделки с заинтересованностью
Арбитражный процесс
ВС привел позицию по ряду вопросов, касающихся ответственности экс-руководителя
12 июля 2024
Ященко Валентина
Ященко Валентина
Адвокат АП Московской области
Необоснованные меры
Уголовное право и процесс
Жалобы, поданные в ЕСПЧ до выхода России из Совета Европы, касались нарушений при избрании и продлении меры пресечения
11 июля 2024
Чумаков Артём
Чумаков Артём
Адвокат АП г. Москвы
«В обход» судебного порядка?
Гражданское право и процесс
Проблемы оспаривания отказа в праве управляющей организации на управление МКД
10 июля 2024
Яндекс.Метрика